• Data: 2022-01-28 • Autor: Katarzyna Bereda
Od wielu lat mamy mieszkanie w budynku dwurodzinnym. Podzielony był tak, że do mieszkania na parterze przynależy piwnica, a do tego na piętrze – strych. Po uzyskaniu zgody na adaptacje strychu dokonaliśmy generalnego remontu (strych, dach, elewacja), a poddasze zmieniliśmy na użytkowe. Obecnie współwłaściciele żądają zwrotu części strychu i skierowali sprawę do sądu. Chcielibyśmy sprawę rozwiązać polubownie, rozmowy przy prawniku nie przyniosły skutku. Druga strona nie dołożyła się do remontu, a domaga się ogromnych środków. Chcielibyśmy znieść współwłasność i uzyskać własność strychy. Jak do tego doprowadzić?
Niestety w Państwa przypadku nie możemy jeszcze mówić o zasiedzeniu nieruchomości, bowiem konieczny dla tego jest upływ czasu posiadania w złej wierze, a więc 30 lat. Z uwagi na powyższe jeżeli strych objęty jest współwłasnością, a nie mogą się Państwo porozumieć w zakresie polubownego zakończenia sporu, konieczne jest skierowanie sprawy do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności.
Zgodnie z treścią art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności”. Ponadto, jak wynika z art. 211, „każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”.
Zobacz też: https://www.odpowiedziprawne.pl/-zniesienie-wspolwlasnosci-nieruchomosci
Kodeks cywilny wyróżnia trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności: podział fizyczny rzeczy, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych i podział cywilny (sprzedaż rzeczy wspólnej). Dopuszcza się również (i to bez względu na tryb zniesienia współwłasności) sposoby mieszane, w tym także prowadzące jedynie do częściowej likwidacji współwłasności (zob. na ten temat E. Gniewek, w: SPP, t. 3, 2013, s. 713).
Ustawodawca preferencyjne znaczenie przyznaje podziałowi fizycznemu, jako najbardziej sprawiedliwemu sposobowi wyjścia ze stosunku współwłasności (por. art. 211, 212 Kodeksu cywilnego, art. 623 Kodeksu postępowania cywilnego). Oznacza to, że inne sposoby zniesienia współwłasności mogą być orzeczone przez sąd w sytuacji, gdy istnieją normatywne przeszkody do dokonania podziału w naturze, gdy wszyscy współwłaściciele złożą w tym zakresie zgodny wniosek (np. w toku postępowania współwłaściciele będą się zgodnie domagać przyznania rzeczy na wyłączną własność jednemu z nich; zob. też post. SN z 2.4.2014 r., sygn. akt IV CSK 431/13) albo gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zainteresowania fizycznym podziałem rzeczy (np. wnioskodawca żąda przyznania mu rzeczy na wyłączną własność, a w toku postępowania pozostali nie domagają się podziału w naturze).
Zobacz również: Współwłasność domu a opłaty
Idąc dalej wskazuję, iż zgodnie z art. 212 § 1 Kodeksu cywilnego jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Mając na uwadze powyższe, podnoszę, iż jeżeli następuje sądowe zniesienie współwłasności poprzez podział rzeczy, jednak nie jest możliwy podział odpowiadający dokładnie wartości udziałów współwłaścicieli, sąd zasądza dopłaty w pieniądzu, czyli w Państwa przypadku najlepszym rozwiązaniem – z uwagi na adaptację – jest przyznanie nieruchomości na Państwa rzecz z jednoczesną spłatą pozostałych współwłaścicieli zgodnie z udziałem.
Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznacza termin i sposób ich uiszczenia. Bierze tu pod uwagę całokształt okoliczności, w tym interes wszystkich współwłaścicieli, możliwości majątkowe zobowiązanego i potrzeby uprawnionego, charakter rzeczy, liczbę współwłaścicieli, wielkość spłat lub dopłat. Sąd określa również wysokość i terminy uiszczenia odsetek. Z uwagi na fakt, że postanowienie sądu przyznające wspólną rzecz jednemu z uczestników postępowania, a drugiemu spłaty ma charakter konstytutywny, terminy spłaty ustalone przez sąd powinny przypadać na okres po uprawomocnieniu się postanowienia zasądzającego spłaty (por. post. SN z 19.9.2002 r., sygn. akt II CK 21/02).
Zobacz również: Brak zgody współwłaściciela na remont
Jednak w mojej ocenie, z uwagi na modernizację części wspólnej jedynie przez Państwa, niniejsze winno być obniżone o możliwe spłaty. Proszę do wniosku do sądu dołączyć wszelkie faktury i paragony wskazujące na poniesione koszty związane z remontem strychu. Proszę bowiem mieć na uwadze, iż sąd określi spłaty na podstawie wartości i stanu nieruchomości sprzed dokonania przez Państwa modernizacji – a wiec zasadne jest wykazanie, iż to jedynie Państwo ponieśliście koszty z tym związane. Oprócz tego mogą Państwo odliczyć od tego nakłady czynione na nieruchomość i utrzymanie jej stanu – ogrzewanie, opłaty eksploatacyjne i podatki.
Zobacz również: Sprzedaż części nieruchomości wspólnej
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
