• Autor: Tomasz Krupiński
Jestem po rozwodzie. Były mąż mieszka w naszym wspólnym mieszkaniu własnościowym. Jest trzech współwłaścicieli: ja, mój były mąż i córka. Jesteśmy również członkami spółdzielni, do której przynależy to mieszkanie. Jesteśmy wszyscy tam zameldowani. Nie chcę płacić czynszu, ponieważ nie mieszkam w tym mieszkaniu. Boję się jednak, że spółdzielnia będzie chciała ode mnie egzekwować ewentualny dług. Jak tego uniknąć?
Z relacji, którą Pani przedstawia, wynika, iż jest Pani po rozwodzie ze swoim mężem. W czasie, gdy sąd orzeka rozwód, powstaje między małżonkami rozdzielność majątkowa. Proszę o informację, czy jest Pani już po podziale majątku i czy w księdze wieczystej wskazane są już Państwa udziały ułamkowe.
Na wstępie należy zaznaczyć, iż współwłasność w częściach ułamkowych nie jest zobowiązaniem solidarnym i obciąża poszczególnych współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziałów w przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z przepisem art. 688 § 1 Kodeksu cywilnego „za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie”.
Według przepisu art. 369 Kodeksu cywilnego zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z ustawy lub z czynności prawnej.
Zgodnie z treścią powyższej regulacji przyjęcie konstrukcji solidarności (zarówno biernej, jak i czynnej) uwarunkowane jest istnieniem podstawy prawnej w tym zakresie. Jeżeli bowiem podstawa ta istnieje, przypisanie zobowiązaniu charakteru solidarnego następuje niezależnie od innych okoliczności, w szczególności od cech, jakie wykazuje dane zobowiązanie, czy też od natury świadczenia będącego przedmiotem danego zobowiązania. Polskie regulacje prawne stoją bowiem na gruncie formalnego ujęcia źródeł solidarności.
„Zastrzeżenie solidarności może być dokonane zarówno w trakcie zawierania umowy, jak i poprzez wprowadzenie odpowiedniej klauzuli do istniejącego już stosunku prawnego. Dozwolone jest zastrzeżenie solidarności w każdym stosunku prawnym, chyba że przepis ustawowy explicite tego zabrania” ((K. Padrak, Solidarność dłużników, Zam. Pub. Dor. 2007, nr 2, poz. 60).
W myśl wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 9 października 2008 r. w sprawie o sygn. akt II SA/Lu 445/08 „solidarności nie można domniemywać”. Zgodnie zaś z wyrokiem Sądem Apelacyjnym w Katowicach z dnia 28 lutego 1992 r. w sprawie o sygn. akt I ACr 42/92 „w prawie polskim o istnieniu solidarności bądź o jej braku przesądza ustawa lub wola stron wyrażona w umowie a nie cechy zobowiązania (art. 369 k.c.). Solidarności nie domniemywa się, ale skoro została ona ustanowiona w ustawie lub w umowie, to racje dłużników dotyczące charakteru zobowiązania i wzajemnych relacji dłużników między sobą nie mogą zwolnić żadnego z nich od odpowiedzialności względem wierzyciela, gdyż prawo wyboru dłużnika przy solidarności biernej należy wyłącznie do wierzyciela (art. 366 § 1 k.c.)”.
Zobacz również: Koszty eksploatacyjne w spółdzielni mieszkaniowej
Przechodząc zaś do współwłasności, stosownie do art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego zauważyć należy, iż współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. „Współwłasność ułamkowa jest samoistnym stosunkiem prawa rzeczowego. Tutaj udział poszczególnych współwłaścicieli we wspólnym prawie własności jest określony, co do wielkości, ułamkiem (zwykłym lub dziesiętnym)” (E. Gniewek, Komentarz do Kodeksu cywilnego, 2001).
Źródłem solidarności może być również czynność prawna. W praktyce jednak czynnością prawną stanowiącą źródło solidarności jest umowa. Może to być zarówno umowa tworząca stosunek zobowiązaniowy, jak i umowa zawarta po jego nawiązaniu, w szczególności zaś umowa dotycząca przystąpienia do długu, który pierwotnie nie był związany z odpowiedzialnością solidarną (zob.: A. Klein, Istota solidarności biernej, s. 213–214). Umowne zastrzeżenie solidarności następuje w granicach określonych przez zasadę swobody umów (art. 3531 k.c.)” – A. Pyrzańska, Komentarz do Kodeksu cywilnego.
Stosownie do art. 4 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: za opłaty, o których mowa w ust. 1–2 i 4, odpowiadają solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu.
Bez względu na to, czy Pani mieszka czy nie, ma Pani obowiązek regulowania 1/3 części stałych kosztów związanych z mieszkaniem. W związku z tym powinna Pani partycypować w kosztach związanych z opłatą czynszu. Zadłużenie spłacają zawsze osoby zameldowane w lokalu, bez względu na to, czy tam przebywają, czy nie. Proszę pamiętać, iż za zadłużenie czynszowe odpowiadają wszyscy lokatorzy solidarnie. Może Pani także wystąpić do sądu o podział wspólnego majątku poprzez sprzedaż lub ustanowienie własności dla jednego z małżonków ze spłatą drugiego.
Zobacz również: Opłata za windę w bloku od osoby czy powierzchni lokalu
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
