Żądanie przez spółdzielnię opłat eksploatacyjnych od właściciela lokalu
• Autor: Tomasz Krupiński
Osoba prawna była właścicielem lokalu, który posiadał status spółdzielczego własnościowego lokalu użytkowego. W wyniku przekształcenia jest teraz samoistnym właścicielem lokalu i gruntu. W budynku tym są jeszcze dwaj użytkownicy spółdzielczych własnościowych lokali użytkowych oraz spółdzielnia mieszkaniowa, która jest właścicielem piwnicy. Budynek jest oddzielną nieruchomością. Spółdzielnia nigdy nie założyła dla tego budynku funduszu remontowego ani nie świadczy żadnych usług w stosunku do właściciela lokalu. Spółdzielnia żąda od właściciela lokalu opłaty za eksploatację, tj. 774 zł brutto, oraz energię elektryczną (127 zł). Powołuje się przy tym na art. 4 ustawy o SM. SM w stosunku do lokalu właściciela nie ponosi żadnych kosztów eksploatacyjnych, bowiem wszystkie media, woda, ciepło, śmieci, energia itd. pokrywa właściciel. Czy żądanie tych opłat jest zgodne z prawem?
Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej
Niestety stanowisko spółdzielni jest trafne. Zgodnie bowiem z treścią art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: „właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5”.
Obowiązki związane z partycypacją nieczłonków w wydatkach na poczet eksploatacji i utrzymania kwalifikowanego wyżej mienia spółdzielni wypełniane są przez nich poprzez uiszczanie stosownych opłat. Obowiązek osób niebędących członkami do uczestniczenia w wydatkach ponoszonych przez spółdzielnię wynika wyłącznie z funkcji, jaką pełni określone mienie spółdzielni (przeznaczenia tego mienia), nie stanowi zaś pochodnej przysługiwania tym osobom praw do tego mienia. Stąd na osobach, znajdujących się w sytuacji prawnej pozwanych, spoczywa obowiązek udziału jedynie w wydatkach poniesionych na eksploatację i utrzymanie nieruchomości, zaś ich uprawnienia ograniczają się do możliwości korzystania z nich.
Zobacz również: Utrzymanie windy we wspólnocie
Eksploatacja i utrzymanie nieruchomości wspólnych
„Z nałożonego w art. 4 ust. 4 na niebędących członkami właścicieli lokali obowiązku uczestniczenia w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, a obecnie także nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przeznaczonych do wspólnego korzystania, wyprowadzić należy obowiązek tych podmiotów partycypowania w kosztach remontu nieruchomości. Stąd również od nich spółdzielnia może wymagać wpłat na fundusz remontowy” (K. Pietrzykowski, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2001, s. 66).
Nowy ust. 6 rozszerza podmiotową odpowiedzialność za zobowiązania wobec spółdzielni, o których mowa w art. 4 ust. 1–5 (czyli opłaty eksploatacyjne i inne wydatki), i opiera ją na zasadzie solidarności dłużników.
Żądanie zapłaty przez spółdzielnię wynika z przepisów ustawy. Trudno mi powiedzieć, czy rozliczenia są prowadzone prawidłowo, do tego konieczna byłaby analiza dokumentacji w szczególności informacji o wysokości kosztów i obciążeń eksploatacyjnych. Należy jednak wskazać, iż wskazywana przez spółdzielnię podstawa prawna jest prawidłowa.
Zobacz również: Zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej
Przykłady
Właściciel lokalu biurowego
Pan Adam jest właścicielem lokalu biurowego w budynku spółdzielni mieszkaniowej. Samodzielnie pokrywa koszty prądu, ogrzewania i wody. Spółdzielnia żąda jednak od niego opłaty eksploatacyjnej. Mimo że Adam uważa, iż nie korzysta z części wspólnych, spółdzielnia argumentuje, że koszty dotyczą m.in. utrzymania klatki schodowej i oświetlenia zewnętrznego, z których również korzystają jego klienci. W efekcie sąd przyznał rację spółdzielni.
Sklep spożywczy na parterze
Pani Marta prowadzi sklep spożywczy w lokalu użytkowym należącym do spółdzielni. Ponosi koszty związane z mediami i utrzymaniem lokalu. Spółdzielnia nalicza jej jednak dodatkową opłatę eksploatacyjną, uzasadniając to kosztami utrzymania wejścia głównego, chodnika oraz wspólnych śmietników. Mimo sprzeciwu pani Marty, sąd uznał roszczenie spółdzielni za zasadne.
Kancelaria prawna w budynku spółdzielni
Pan Krzysztof prowadzi kancelarię prawną w lokalu, który wcześniej miał status spółdzielczego własnościowego. Choć po przekształceniu w pełni opłaca rachunki za media, spółdzielnia żąda od niego dodatkowej opłaty za eksploatację. Argumentują to m.in. koniecznością utrzymania korytarza, z którego korzystają jego klienci. Pan Krzysztof skierował sprawę do sądu, który przyznał rację spółdzielni, wskazując na przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Podsumowanie
Właściciele lokali użytkowych, nawet jeśli nie są członkami spółdzielni mieszkaniowej i samodzielnie pokrywają koszty utrzymania swoich lokali, są zobowiązani do partycypacji w kosztach eksploatacyjnych dotyczących nieruchomości wspólnych oraz mienia spółdzielni przeznaczonego do wspólnego korzystania. Wynika to z przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która nakłada na takich właścicieli obowiązek uiszczania opłat na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni. W przypadku wątpliwości co do wysokości naliczanych opłat warto zwrócić się o szczegółowe rozliczenie kosztów.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz wątpliwości dotyczące opłat eksploatacyjnych naliczanych przez spółdzielnię mieszkaniową lub potrzebujesz porady w zakresie praw właścicieli lokali, skorzystaj z naszych usług prawnych online. Oferujemy szybkie i profesjonalne doradztwo, analizę dokumentacji oraz pomoc w sporządzaniu pism i wniosków. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać rzetelną pomoc prawną bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
» Utrata prawa do lokalu socjalnego, czy można uniknąć przymusowej przeprowadzki?
» Zwrot partycypacji a amortyzacja, co może odliczyć TBS?
» Spór o głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – czy zarząd może je przerwać?
» Rozliczenia najmu, czy wynajmujący może obciążyć najemcę dodatkowymi kosztami?
» Wynajem mieszkania a obowiązki najemcy, co robić w przypadku wyprowadzki?
Popularne w dziale
Zadaj pytanie » - Zabudowa balkonu bez zgody wspólnoty
- Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego tylko dla jednego z dzieci
- Użytkowanie piwnic we wspólnocie mieszkaniowej - przepisy
- Kto ponosi koszt wymiany wodomierza?
- Czy po 30 latach mam prawo zasiedzieć mieszkanie?
- Wybór zarządu wspólnoty mieszkaniowej
