• Data: 2024-05-19 • Autor: Kinga Karaś
W mojej wspólnocie mieszkaniowej (budynek mieszkalny z garażem podziemnym wyodrębnionym jako lokal i odrębnym budynkiem garażem wielopoziomowym + komórki z odrębną własnością) nieprawidłowo są rozliczane koszty – nie jest stosowana zasada proporcjonalnego ponoszenia kosztów wspólnych przez wszystkich udziałowców. Za garaże, które stanowią ponad 30% powierzchni i udziałów, koszty są naliczane w wysokości 10% – ustalone arbitralnie. Podobnie dla komórek lokatorskich. Wspólnotą zarządza wyznaczony przez sąd syndyk (wspólnota powstała ze spółdzielni mieszkaniowej w stanie upadłości) i firma zarządzająca nieruchomościami. Taki sposób rozliczeń jest zaszłością jeszcze z czasów spółdzielni mieszkaniowej i trwa już od wielu lat. Próby zmiany tego sposobu rozliczania przez przedstawienie odpowiedniej uchwały na zebraniu wspólnoty nie zostały zatwierdzone. Taki sposób rozliczenia pojawia się zarówno w rocznym sprawozdaniu finansowym, jak i w planie gospodarczym na kolejny rok. W jaki sposób można doprowadzić do prowadzenia rozliczeń zgodnie z ustawą? Czy można to załatwić tylko przez sąd – przeciwko komu i jakie roszczenie należałoby zgłosić? Czy skarżyć uchwały zebrania wspólnoty? Z moich obliczeń wynika, że co miesiąc płacę o około 70 zł zawyżony czynsz, a sytuacja trwa od wielu lat (około 10).
W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z nieprawidłowo wyliczanymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej.
Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali „pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”.
Dodatkowo istnieje możliwość zwiększenia opłat w stosunku do lokali użytkowych. Zgodnie z art. 12 ust. 3 uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Zobacz również: Garaż na części wspólnej
Z przepisu art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że wydatki wspólnoty mieszkaniowej, a w konsekwencji zaliczki na koszty zarządu, winny być ustalone proporcjonalnie do udziałów. Natomiast zaliczka winna być tak skalkulowana, aby pokryć przewidywane przyszłe koszty, zaś gdyby zaliczki okazały się jednak niewystarczające, ich uzupełnienie winno nastąpić w formie dopłat o wysokości proporcjonalnej do udziałów. Nie jest możliwe „oderwanie” wysokości wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej od udziału w tej nieruchomości (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – V wydział cywilny z dnia 18 października 2018 r., sygn. akt V ACa 1543/17).
Właściciele lokali zobowiązani są opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w tej nieruchomości. Jeśli nie dochodzi do celowego zróżnicowania obciążeń właścicieli poszczególnych lokali w związku ze zwiększeniem obciążeń właścicieli lokali użytkowych na podstawie art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, to zaliczki opłacane przez poszczególnych właścicieli powinny być proporcjonalne do ułamka ich udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. W konsekwencji dla ustalenia obciążeń poszczególnych właścicieli musi być znana wysokość ich udziału i stawka zaliczki, jaką uiszczać mają właściciele. Stawka ta powinna zaś być ustalana w uchwale w relacji do kosztów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości wspólnej, gdyż wpłacana przez właścicieli lokali zaliczka ma służyć pokryciu tylko takich kosztów (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – I wydział cywilny z dnia 8 września 2017 r., sygn. akt I ACa 958/16).
Okoliczność, że powód może każdorazowo wnieść powództwo o rozliczenie pobranych zaliczek po zakończeniu okresu obrachunkowego, nie pozbawia go prawa do wniesienia powództwa w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej określającej same zaliczki w sytuacji, gdy zarówno interes powoda jako właściciela lokalu, jak i przepis art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.), doznają naruszenia już na tym etapie, tj. w zakresie ustalania zakresu obowiązku finansowego powoda wobec wspólnoty na dany okres rozliczeniowy (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku – I wydział cywilny z dnia 1 marca 2016 r., sygn. akt I ACa 881/15).
Z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. 2000 Nr 80, poz. 903) wynika bezwzględnie obowiązująca zasada, że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów zaś jedyną możliwością różnicowania opłat z tytułu utrzymania części wspólnej nieruchomości, może być jedynie zwiększenie opłat pobieranych od właścicieli lokali użytkowych (w tym garażu) (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – V wydział cywilny z dnia 12 czerwca 2013 r., sygn. akt VI ACa 1727/12).
Z przytoczonego powyżej stanu prawnego wynika, iż wysokość kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wynika z bezwzględnie obowiązujących przepisów i ustalana jest proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Ponadto, na mocy dodatkowej uchwały wspólnoty mieszkaniowej, właściciele lokali użytkowych mogliby zostać obciążeni większą opłatą, ze względu na zwiększenie generowanych z tego tytułu kosztów. Brak jest jednak jakiejkolwiek podstawy prawnej umożliwiającej zwolnienie części właścicieli z w/w opłat. Nieprawidłowe i zróżnicowany sposób wyliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej może być naprawiony na trzy sposoby. Po pierwsze, zarząd może dokonać prawidłowego wyliczeni kosztów i dokonać stosowanego rozliczenia ew. nadpłat. Po drugie, członkowie wspólnoty mogą podjąć uchwałę zobowiązująca zarząd do czynności wskazanych powyżej. Po trzecie, może Pan wystąpić na drogę postępowania sądowego z powództwem o stwierdzenie istnienia wysokości należnego Panu czynszu. Podstawę prawną ww. pozwu stanowi art. 198 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym „powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny”. Pozwaną w przedmiotowej sprawie byłaby wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd. Uwzględnienie powództwa w tym zakresie mogłoby skutkować ustaleniem Pana nadpłaty miesięcznych opłat (o te 70 zł miesięcznie).
Zobacz również: Wybór zarządu wspólnoty
Jeśli potrzebujesz pomocy w rozwiązaniu problemów związanych z nieprawidłowym naliczaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu odpowiednich pism. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie w dochodzeniu swoich praw. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – V wydział cywilny z dnia 18 października 2018 r., sygn. akt V ACa 1543/17).
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – I wydział cywilny z dnia 8 września 2017 r., sygn. akt I ACa 958/16
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku – I wydział cywilny z dnia 1 marca 2016 r., sygn. akt I ACa 881/15
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – V wydział cywilny z dnia 12 czerwca 2013 r., sygn. akt VI ACa 1727/12
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kinga Karaś
Adwokat świadczący usługi prawne zarówno na rzecz osób fizycznych jak i przedsiębiorców. Doktorantka na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Autorka lub współautorka wielu artykułów naukowych i monografii. Absolwentka prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim oraz programu Master 2 Uniwersytetu w Orleanie. Ukończyła Szkołę Prawa Francuskiego, Szkołę Prawa Kontynentalnego w Paryżu. Specjalizuje się w prawie administracyjnym oraz prawie cywilnym a w szczególności w szeroko pojętym prawie nieruchomości (Wspólnoty Mieszkaniowe, Spółdzielnie, umowy deweloperskie, umowy o roboty budowlane itp.).
Zapytaj prawnika
