Opłaty za garaż we wspólnocie mieszkaniowej z którego nie korzystam

Funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych

Niestety, przepisy prawne są niejednoznaczne, a poza tym zdarzają się (i to często) różnice interpretacyjne – między innymi, spowodowane wąskim lub szerszym ujmowaniem przepisów prawnych w celu wypracowania norm postępowania. W zarządzaniu budynkami (np. przez spółdzielnie mieszkaniowe lub przez wspólnoty mieszkaniowe) można zauważyć także przejawy narzucania swej woli mniejszości przez większość (co niekiedy może mieć nawet przejawy dyskryminowania); typowymi przykładami takich praktyk jest obciążanie mieszkańców parterów kosztami utrzymania windy (i to także w budynkach bez strychów użytkowych lub bez możliwości dojazdu windą na kondygnacje poniżej parteru) oraz kosztami utrzymania miejsc postojowych (na parkingach lub w garażach). Większość w takich przypadkach dość często odwołuje się do ogólnego znaczenia rzeczownika „wspólnota”, chociaż na ogół korzystanie z windy ma związek z lokalami na piętrach (zwłaszcza wyższych), a samochody na ogół są prywatne, a nie wspólnotowe (oczywistością jest pokrywanie przez ogół właścicieli lokali kosztów utrzymania pojazdu wspólnoty mieszkaniowej, szczególnie służącego do zajmowania się nieruchomością wspólną).

Wąskie (a niekiedy nawet bardzo wąskie) ujęcie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej opiera się na art. 12 ustęp 2 ustawy o własności lokali, który brzmi: „Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.”.

Każda współwłasność (w tym związana z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych) jest sposobem wykonywania własności – określonej ustawowo w art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.), stanowiącego: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”. Ludzie (nie tylko w kontekście funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych) często zapominają o wskazanych w art. 140 K.c. kryteriach ograniczających korzystanie z własności, zwłaszcza o zasadach współżycia społecznego. Pamiętanie o ograniczeniach własności może ułatwiać podejmowanie rozsądnych decyzji, w tym z zakresu współwłasności; wprawdzie w dużych wspólnotach mieszkaniowych (a niekiedy także w małych) jest ograniczone stosowanie (dotyczących współwłasności) przepisów K.c. oraz Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – niemniej jednak mogą być one stosowane.

Zobacz również: Odpowiedzialność za długi wspólnoty mieszkaniowej

Uprawnienie do współposiadania rzeczy wspólnej

W przedstawionej przez Panią sytuacji szczególnie może chodzić o artykuły: 206 K.c. („Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.”) oraz 207 K.c. („Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.”). W tejże wspólnocie mieszkaniowej ukształtował się (bez wchodzenia w szczegóły) taki podział nieruchomości wspólnej do korzystania, że część właścicieli lokali korzysta z niej w większym zakresie od pozostałych – być może dotyczy to nie tylko zaakcentowanego przez Panią kontekstu „garażowego”. Co więcej, z takim podziałem nieruchomości wspólnej do korzystania wiążą się zwiększone koszty utrzymania części nieruchomości wspólnej (zwłaszcza garaży, a może także dojazdu do nich). Już te okoliczności przemawiają za tym, by osoby korzystające z garaży (a może także z innych miejsc postojowych na nieruchomości wspólnej) ponosiły odpowiednio wyższe koszty od kosztów ponoszonych (w związku z takimi miejscami i okolicznościami) przez właścicieli lokali, którzy nie korzystają z miejsc postojowych.

Trudno jest dawać wytyczne (zwłaszcza jednoznaczne i kategoryczne), ponieważ przepisy prawne pozwalają na różną interpretację. Rozsądny wydaje się taki podział kosztów, by osoby korzystające z miejsc postojowych przynajmniej pokrywały zwiększone koszty ich utrzymania w związku z eksploatacją (np.: sprzątanie, naprawy, remonty). Podstawowy zakres kosztów (w tym podatki) mógłby być podzielony różnie.

Zdroworozsądkowe wskazówki, racjonalna interpretacja prawa to jedno. Drugie zaś praktyka. Dlatego może okazać się zasadne podejmowanie kroków prawnych – zarówno wprost dotyczących spraw wspólnoty mieszkaniowej, jak i innych. Do pierwszej grupy można zaliczyć zaskarżanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej (przewidziane w art. 25 ustawy o własności lokali); jeżeli nieruchomość wspólna zarządzana jest sprawnie, to mogą być małe szanse na doprowadzenie do ustanowienia przez sąd zarządcy nieruchomości wspólnej (na podstawie art. 26 ustawy o własności lokali). Do drugiej grupy można by zaliczyć oddziaływanie (oczywiście, zgodne z prawem) na właścicieli lokali – zwłaszcza korzystających z miejsc postojowych (np. w garażu na nieruchomości wspólnej). Poza tak zwanym przemawianiem do sumienia (na co ludzie różnie reagują) w grę mogłoby wchodzić powiadomienie organów administracji skarbowej (np. urzędu skarbowego lub urzędu kontroli skarbowej) o tym, że określone osoby uzyskują dochód w postaci dostarczania im przez wspólnotę mieszkaniową (a więc na koszt także właścicieli innych lokali) miejsc postojowych, z których oni korzystają bezpłatnie (co może być przejawem przychodu, a więc okoliczności istotnej z perspektywy prawa podatkowego).

Zobacz również: Koszty utrzymania miejsca postojowego

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.