Czy można zrobić remont domu we współwłasności bez zgody współwłaścicieli?

Rzecz wspólna – współwłasność

Zgodnie z treścią art. 199 Kodeksu cywilnego „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Zobacz również: Remont dachu w budynku wielorodzinnym

Czynności zwykłego zarządu i przekraczające go

Obowiązujące przepisy nie definiują pojęcia czynności zwykłego zarządu i przekraczających ten zakres. Biorąc wszakże pod uwagę dorobek literatury i orzecznictwa, można przyjąć, że przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia. Wszystko zaś, co nie mieści się w wyżej zakreślonych granicach, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Zauważyć należy, iż do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu Kodeks cywilny zalicza wprost jedynie rozporządzanie rzeczą wspólną, a zatem jej zbycie, obciążenie czy też dokonanie czynności zobowiązującej odnoszącej się do całej rzeczy (np. najem, dzierżawa). Przyjmuje się też powszechnie, że zakres zwykłego zarządu zależy od rodzaju rzeczy i innych okoliczności, np. wpływu czynności na całokształt stosunków związanych z rzeczą. Dlatego też ta sama czynność może mieścić się w granicach zwykłego zarządu jedną rzeczą, a przekraczać je w odniesieniu do innej rzeczy, a nawet, w zależności od okoliczności, w odniesieniu do tej samej rzeczy, ale w różnym czasie.

Wskazać należy, iż w orzecznictwie jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną wskazano m.in. zmianę przeznaczenia lub przebudowę pomieszczenia wspólnego, wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, nadbudowę kondygnacji nad budynkiem stanowiącym przedmiot współwłasności, przebudowę obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością, usunięcie drzewa ze wspólnej nieruchomości, modernizację budynku polegającą na założeniu nowej instalacji gazowej, docieplenie budynku, udział w rozgraniczeniu nieruchomości, ustanowienie prawa dzierżawy nieruchomości i wniesienie jako aportu do spółki, uczestniczenie w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej z prawem głosowania, gdy przedmiotem współwłasności jest lokal, ustanowienie służebności przesyłu. Ponadto do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu można zaliczyć z reguły: określenie przeznaczenia rzeczy wspólnej, dokonanie podziału rzeczy wspólnej, dokonanie znaczących nakładów na rzecz innych niż nakłady konieczne czy też, dołączenie do rzeczy innej rzeczy lub wydzielenie z rzeczy części składowej bez związku z bieżącą eksploatacją.

Zobacz również: Zgoda na montaż klimatyzacji w bloku

Wykonanie remontu przez jednego współwłaściciela

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, wskazać należy, iż remont łazienki co do zasady nie stanowi zatem czynności przekraczającej zwykły zarząd, gdyż nie mieści się w przywołanym wyżej katalogu.

Nie ulega jednak wątpliwości, iż do dokonania oceny, czy mamy do czynienia z czynnością zwykłego zarządu, czy też ten zarząd przekraczającą, konieczne jest precyzyjne ustalenie zakresu zamierzonego remontu.

Wymiana płytek czy remont łazienki, jeśli w toku sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomość ma przypaść Panu, nie będzie Pan dochodził rozliczenia nakładów – nie powinna zostać zakwalifikowana jako czynność wymagająca zgody wszystkich.

Innymi słowy przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich czynności i decyzji dotyczących przedmiotu prawa, koniecznych zarówno w toku normalnej eksploatacji rzeczy, jak i w sytuacjach wykraczających poza ten tok, które obejmują sferę utrzymania, zabezpieczenia i eksploatacji rzeczy. Czynności faktyczne stanowiące zarząd rzeczą wspólną najczęściej związane są z eksploatacją i remontami rzeczy. Przy braku jakichkolwiek ustaleń w tym zakresie pomiędzy współwłaścicielami zarząd rzeczą wspólną podlega regulacji przepisów art. 199–203 Kodeksu cywilnego.

Zobacz również: Pozwolenie na wymianę okien wzór

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.