• Autor: Marek Gola
Jestem członkiem małej wspólnoty mieszkaniowej. Mieszkam za granicą i właśnie dowiedziałem się, że w budynku wykonano remont dachu (koszt 90 000 zł). Teraz pozostali członkowie wspólnoty chcą, abym partycypował w kosztach. Wiem już, że nie mieli prawa podjąć decyzji bez mojej zgody, bo remont w takim zakresie przekraczał zakres zwykłego zarządu, wiem też, że nie wystąpili do sądu o wyrażenie zgody na remont. Po prostu wykonali remont dachu i teraz chcą, abym partycypował w kosztach. Czy mogą żądać od mnie zapłaty?
Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W niniejszej sprawie pozostali członkowie wspólnoty zaniechali obowiązku wynikającego z treści art. 199 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Skoro zatem pozostali trzej członkowie wspólnoty nie mieli Pańskiej zgody na przeprowadzenie czynności przekraczającej zwykły zarząd nie mogą w chwili obecnej domagać się od Pana zwrotu – partycypowania w kosztach naprawy dachu. Wyjątek w mojej ocenie może stanowić sytuacja, kiedy remont dachu były konieczne i każdy z trzech pozostałych współwłaścicieli, gdyby wystąpił do sądu z wnioskiem o wyrażenie zgody na taką czynność, zgodę by otrzymał.
Na Pana korzyść przemawia jednak stanowisko wyrażone przez Mariusza Frasa w Komentarzu do Kodeksu cywilnego (tom II: Własność i inne prawa rzeczowe), zgodnie z którym „Zgoda wszystkich współwłaścicieli jest wymagana zarówno przed dokonaniem czynności faktycznych, prawnych, jak i urzędowych, jeśli tylko mają charakter czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną . Zgoda taka, w dowolnej formie, musi zostać przy tym wyrażona jeszcze przed dokonaniem takiej czynności, na co wyraźnie wskazuje użyte w art. 199 k.c. stwierdzenie, że ma ona dotyczyć zamierzonej czynności. W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie określonej czynności prawnej, przekraczającej zwykły zarząd, czynność ta jest bezwzględnie nieważna. Nie ma możliwości zastosowania w tym przypadku art. 63 k.c. i uznania jej za negotium claudicans, bo współwłaściciel, który nie wyraził uprzedniej zgody na jej dokonanie, nie jest osobą trzecią w rozumieniu tego przepisu”.
Tym samym może Pan wskazywać, że skoro czynność jest nieważna, to nie ma podstawy prawnej, by domagać się od Pana zwrotu nakładów na dach.
Zobacz również: Remonty we wspólnocie mieszkaniowej
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
