Partycypacja w kosztach wymiany dachu we wspólnocie mieszkaniowej
• Autor: Marek Gola
Jestem członkiem małej wspólnoty mieszkaniowej. Mieszkam za granicą i właśnie dowiedziałem się, że w budynku wykonano remont dachu (koszt 90 000 zł). Teraz pozostali członkowie wspólnoty chcą, abym partycypował w kosztach. Wiem już, że nie mieli prawa podjąć decyzji bez mojej zgody, bo remont w takim zakresie przekraczał zakres zwykłego zarządu, wiem też, że nie wystąpili do sądu o wyrażenie zgody na remont. Po prostu wykonali remont dachu i teraz chcą, abym partycypował w kosztach. Czy mogą żądać od mnie zapłaty?
Zgoda wszystkich współwłaścicieli
Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W niniejszej sprawie pozostali członkowie wspólnoty zaniechali obowiązku wynikającego z treści art. 199 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Skoro zatem pozostali trzej członkowie wspólnoty nie mieli Pańskiej zgody na przeprowadzenie czynności przekraczającej zwykły zarząd nie mogą w chwili obecnej domagać się od Pana zwrotu – partycypowania w kosztach naprawy dachu. Wyjątek w mojej ocenie może stanowić sytuacja, kiedy remont dachu były konieczne i każdy z trzech pozostałych współwłaścicieli, gdyby wystąpił do sądu z wnioskiem o wyrażenie zgody na taką czynność, zgodę by otrzymał.
Na Pana korzyść przemawia jednak stanowisko wyrażone przez Mariusza Frasa w Komentarzu do Kodeksu cywilnego (tom II: Własność i inne prawa rzeczowe), zgodnie z którym „Zgoda wszystkich współwłaścicieli jest wymagana zarówno przed dokonaniem czynności faktycznych, prawnych, jak i urzędowych, jeśli tylko mają charakter czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną . Zgoda taka, w dowolnej formie, musi zostać przy tym wyrażona jeszcze przed dokonaniem takiej czynności, na co wyraźnie wskazuje użyte w art. 199 k.c. stwierdzenie, że ma ona dotyczyć zamierzonej czynności. W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie określonej czynności prawnej, przekraczającej zwykły zarząd, czynność ta jest bezwzględnie nieważna. Nie ma możliwości zastosowania w tym przypadku art. 63 k.c. i uznania jej za negotium claudicans, bo współwłaściciel, który nie wyraził uprzedniej zgody na jej dokonanie, nie jest osobą trzecią w rozumieniu tego przepisu”.
Tym samym może Pan wskazywać, że skoro czynność jest nieważna, to nie ma podstawy prawnej, by domagać się od Pana zwrotu nakładów na dach.
Zobacz również: Remonty we wspólnocie mieszkaniowej
Przykłady
Niespodziewany remont elewacji Pan Jan, właściciel mieszkania w małej wspólnocie, wrócił z zagranicy i dowiedział się, że podczas jego nieobecności członkowie wspólnoty przeprowadzili remont elewacji. Koszt inwestycji wyniósł 70 000 zł. Jan nie był informowany o planach i nie wyraził zgody na takie działania. W tej sytuacji, wspólnota nie mogła żądać od niego partycypacji w kosztach, ponieważ remont elewacji jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.
Naprawa instalacji gazowej Pani Maria mieszka za granicą, a jej lokal znajduje się w budynku z pięcioma mieszkaniami. Wspólnota bez jej zgody zleciła kompleksową wymianę instalacji gazowej. Po zakończeniu prac Maria otrzymała wezwanie do zapłaty 15 000 zł. Po konsultacji z prawnikiem dowiedziała się, że bez jej zgody wspólnota nie miała prawa podjąć tej decyzji. Koszty poniesione bez jej wiedzy nie były wiążące.
Pilna naprawa przeciekającego dachu Pan Tomasz, współwłaściciel mieszkania w małej wspólnocie, był nieosiągalny przez kilka miesięcy. W tym czasie doszło do poważnego przecieku dachu, który zagrażał uszkodzeniem konstrukcji budynku. Pozostali współwłaściciele zdecydowali się na natychmiastowy remont. Po powrocie Tomasz dowiedział się o kosztach i odmówił partycypacji. Sąd uznał jednak, że sytuacja była na tyle pilna, iż wspólnota miała prawo działać bez jego zgody – w tym przypadku Tomasz musiał pokryć swoją część kosztów.
Podsumowanie
W przypadku wspólnot mieszkaniowych liczących do siedmiu lokali, decyzje dotyczące remontów przekraczających zwykły zarząd, takich jak wymiana dachu, wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeśli taka zgoda nie została uzyskana, a nie wystąpiono również do sądu o jej udzielenie, wspólnota nie ma podstaw prawnych, by żądać zwrotu kosztów od właściciela, który nie wyraził zgody. Wyjątek może stanowić sytuacja, gdy remont był pilnie konieczny dla ochrony budynku i sąd najprawdopodobniej wyraziłby na niego zgodę. Warto więc zawsze monitorować decyzje wspólnoty i dbać o dokumentowanie swoich stanowisk w sprawach dotyczących wspólnej nieruchomości.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz wątpliwości dotyczące swojej sytuacji prawnej w zakresie partycypacji w kosztach remontu lub innych kwestii związanych ze wspólnotą mieszkaniową, skorzystaj z profesjonalnych porad prawnych online. Oferujemy szybkie i rzetelne wsparcie prawne, dostosowane do Twoich potrzeb – bez wychodzenia z domu. Nasi prawnicy pomogą Ci zrozumieć przepisy, ocenić Twoją sytuację i wskazać najlepsze rozwiązanie. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachową pomoc w prosty i wygodny sposób.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Utrata prawa do lokalu socjalnego, czy można uniknąć przymusowej przeprowadzki?
» Zwrot partycypacji a amortyzacja, co może odliczyć TBS?
» Spór o głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – czy zarząd może je przerwać?
» Rozliczenia najmu, czy wynajmujący może obciążyć najemcę dodatkowymi kosztami?
» Wynajem mieszkania a obowiązki najemcy, co robić w przypadku wyprowadzki?
