• Autor: Monika Cieszyńska
W domu jednorodzinnym są wyodrębnione dwa lokale mieszkalne. Każdy lokal posiada księgę wieczystą. Właściciel lokalu drugiego pozyskał dodatkową powierzchnię mieszkalną na poddaszu – zgodnie z prawem budowlanym. Jego udział ułamkowy w budynku znacząco wzrósł. Czy teraz może wymusić nowy, bardziej korzystny dla niego podział części wspólnych nieruchomości – piwnicy oraz ogrodu? Aktualnie działka i piwnice są podzielone do wspólnego i samoistnego użytkowania.
Każdemu z Panów – jako odrębnemu właścicielowi – przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Zatem nie ma wątpliwości, iż ogród stanowi część nieruchomości wspólnej. Natomiast status piwnicy może być dwojaki: może stanowić albo pomieszczenie przynależne, albo właśnie część nieruchomości wspólnej.
W tym pierwszym przypadku stanowi część składową lokalu i dzieli jego byt prawny. Pomieszczenie przynależne – w przeciwieństwie do części nieruchomości wspólnej – przeznaczone jest do wyłącznego użytkowania przez właściciela określonej nieruchomości lokalowej. W celu rozstrzygnięcia, czy w niniejszym przypadku piwnica stanowi pomieszczenie przynależne, czy też część nieruchomości wspólnej, należy zajrzeć do księgi wieczystej. Jeśli piwnica została ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla konkretnego lokalu mieszkalnego, to należy przyjąć, że stanowi jego przynależność. W przeciwnym razie jest częścią nieruchomości wspólnej.
Zobacz również: Lokal mieszkalny a dom
Zasadą jest, iż każdy z właścicieli wyodrębnionego lokalu ma równe prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej niezależnie od wielkości swojego udziału, chyba że właściciele ustali między sobą inny sposób użytkowania części nieruchomości wspólnej na mocy odrębnej umowy (tzw. podział rzeczy do używania). Powyższa zasada znajduje uzasadnienie w art. 206 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Treść art. 206 Kodeksu cywilnego wskazuje więc, iż każdy ze współwłaścicieli może jednocześnie całą rzecz posiadać, a także z całej rzeczy korzystać. Innymi słowy prawo każdego ze współwłaścicieli nie jest ograniczone do części nieruchomości zgodnej z posiadanym udziałem. Powyższe uprawnienie jest limitowane (ograniczone) wyłącznie tożsamym uprawnieniem każdego z pozostałych współwłaścicieli.
Odnosząc powyższe do Pana pytania, należy stwierdzić, iż bez Pana zgody właściciel lokalu nr 2 nie może ograniczyć Pana ostatniego posiadania (użytkowania części nieruchomości wspólnej) tylko z tego powodu, że jego udział w nieruchomości wspólnej uległ zwiększeniu. Z treści pytania domniemam bowiem, że kiedyś ustaliście między sobą sposób użytkowania ogrodu i piwnicy.
Zatem właściciel lokalu nr 2 nie może teraz samowolnie ustalić, iż od momentu zwiększenia się jego udziału w część nieruchomości wspólnej użytkować on będzie Pana kosztem większą część ogrodu czy piwnicy stanowiącej część nieruchomości wspólnej.
Zobacz również: Wspólnota mieszkaniowa a opłaty za piwnicę
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Monika Cieszyńska
Radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Toruniu, nr wpisu TR-871. Absolwentka prawa Katedry Praw Człowieka na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Specjalizuje się przede wszystkim w prawie rodzinnym i opiekuńczym oraz karnym – udzieliła dotąd porad setkom naszych klientów, w których życie często niesłusznie wtargnęła policja i prokuratura, a wielu rodzinom pomogła rozwiązać burzliwe niekiedy konflikty małżeńskie i opiekuńcze (opieka nad dziećmi, alimenty, widzenia z dziećmi). Posiada licencję zarządcy nieruchomości (nr licencji 20460). W kręgu jej zainteresowań znajdują się również zagadnienia prawa spółdzielczego.
Zapytaj prawnika
