Nowy podział części wspólnych nieruchomości w domu jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi po adaptacji poddasza
• Autor: Monika Cieszyńska
W domu jednorodzinnym są wyodrębnione dwa lokale mieszkalne. Każdy lokal posiada księgę wieczystą. Właściciel lokalu drugiego pozyskał dodatkową powierzchnię mieszkalną na poddaszu – zgodnie z prawem budowlanym. Jego udział ułamkowy w budynku znacząco wzrósł. Czy teraz może wymusić nowy, bardziej korzystny dla niego podział części wspólnych nieruchomości – piwnicy oraz ogrodu? Aktualnie działka i piwnice są podzielone do wspólnego i samoistnego użytkowania.
Nieruchomość wspólna
Każdemu z Panów – jako odrębnemu właścicielowi – przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Zatem nie ma wątpliwości, iż ogród stanowi część nieruchomości wspólnej. Natomiast status piwnicy może być dwojaki: może stanowić albo pomieszczenie przynależne, albo właśnie część nieruchomości wspólnej.
W tym pierwszym przypadku stanowi część składową lokalu i dzieli jego byt prawny. Pomieszczenie przynależne – w przeciwieństwie do części nieruchomości wspólnej – przeznaczone jest do wyłącznego użytkowania przez właściciela określonej nieruchomości lokalowej. W celu rozstrzygnięcia, czy w niniejszym przypadku piwnica stanowi pomieszczenie przynależne, czy też część nieruchomości wspólnej, należy zajrzeć do księgi wieczystej. Jeśli piwnica została ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla konkretnego lokalu mieszkalnego, to należy przyjąć, że stanowi jego przynależność. W przeciwnym razie jest częścią nieruchomości wspólnej.
Zobacz również: Lokal mieszkalny a dom
Wyodrębnienie lokali
Zasadą jest, iż każdy z właścicieli wyodrębnionego lokalu ma równe prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej niezależnie od wielkości swojego udziału, chyba że właściciele ustali między sobą inny sposób użytkowania części nieruchomości wspólnej na mocy odrębnej umowy (tzw. podział rzeczy do używania). Powyższa zasada znajduje uzasadnienie w art. 206 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Treść art. 206 Kodeksu cywilnego wskazuje więc, iż każdy ze współwłaścicieli może jednocześnie całą rzecz posiadać, a także z całej rzeczy korzystać. Innymi słowy prawo każdego ze współwłaścicieli nie jest ograniczone do części nieruchomości zgodnej z posiadanym udziałem. Powyższe uprawnienie jest limitowane (ograniczone) wyłącznie tożsamym uprawnieniem każdego z pozostałych współwłaścicieli.
Odnosząc powyższe do Pana pytania, należy stwierdzić, iż bez Pana zgody właściciel lokalu nr 2 nie może ograniczyć Pana ostatniego posiadania (użytkowania części nieruchomości wspólnej) tylko z tego powodu, że jego udział w nieruchomości wspólnej uległ zwiększeniu. Z treści pytania domniemam bowiem, że kiedyś ustaliście między sobą sposób użytkowania ogrodu i piwnicy.
Zatem właściciel lokalu nr 2 nie może teraz samowolnie ustalić, iż od momentu zwiększenia się jego udziału w część nieruchomości wspólnej użytkować on będzie Pana kosztem większą część ogrodu czy piwnicy stanowiącej część nieruchomości wspólnej.
Zobacz również: Wspólnota mieszkaniowa a opłaty za piwnicę
Przykłady
Podział ogrodu po adaptacji poddasza
Właściciel lokalu nr 2 po zwiększeniu swojego udziału w nieruchomości wspólnej chciał przejąć większą część ogrodu na własne potrzeby. Argumentował, że jego udział ułamkowy jest teraz większy. Jednak właściciel lokalu nr 1 nie wyraził zgody, wskazując, że wcześniejsze ustalenia dotyczące korzystania z ogrodu pozostają w mocy, a zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego, większy udział nie daje prawa do większej części wspólnych terenów.
Korzystanie z piwnicy jako nieruchomości wspólnej
Piwnica, wcześniej użytkowana w równych częściach przez obu właścicieli, stała się punktem sporu po adaptacji poddasza. Właściciel lokalu nr 2 zażądał większej powierzchni w piwnicy, powołując się na zwiększony udział w nieruchomości wspólnej. Jednak w księdze wieczystej piwnica nie była przypisana jako pomieszczenie przynależne, co oznaczało, że wciąż obowiązuje dotychczasowy, wspólnie ustalony podział.
Wejście na strych przez część wspólną
Po adaptacji poddasza właściciel lokalu nr 2 zaczął korzystać z klatki schodowej prowadzącej na strych, która była częścią wspólną. Właściciel lokalu nr 1 uznał, że zwiększona liczba osób przemieszczających się po wspólnej klatce schodowej zaburza dotychczasowy porządek. Ostatecznie obaj właściciele doszli do porozumienia, że dla zapewnienia spokoju każda ze stron będzie ponosić proporcjonalne koszty utrzymania tej części budynku.
Podsumowanie
Zwiększenie udziału w nieruchomości wspólnej po adaptacji poddasza nie daje właścicielowi lokalu nr 2 automatycznego prawa do zmiany ustalonego podziału części wspólnych, takich jak ogród czy piwnica. Każdy z właścicieli ma równe prawo do korzystania z tych przestrzeni, o ile nie została zawarta odrębna umowa regulująca sposób ich użytkowania. Ewentualne zmiany w tym zakresie wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli i nie mogą być narzucone jednostronnie.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz wątpliwości dotyczące podziału nieruchomości wspólnej lub praw związanych z użytkowaniem części wspólnych, skorzystaj z profesjonalnej porady prawnej online. Nasi specjaliści pomogą Ci zrozumieć przepisy, ocenić sytuację prawną oraz zaproponować najlepsze rozwiązanie dostosowane do Twoich potrzeb. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką i skuteczną pomoc prawną bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Monika Cieszyńska
Radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Toruniu, nr wpisu TR-871. Absolwentka prawa Katedry Praw Człowieka na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Specjalizuje się przede wszystkim w prawie rodzinnym i opiekuńczym oraz karnym – udzieliła dotąd porad setkom naszych klientów, w których życie często niesłusznie wtargnęła policja i prokuratura, a wielu rodzinom pomogła rozwiązać burzliwe niekiedy konflikty małżeńskie i opiekuńcze (opieka nad dziećmi, alimenty, widzenia z dziećmi). Posiada licencję zarządcy nieruchomości (nr licencji 20460). W kręgu jej zainteresowań znajdują się również zagadnienia prawa spółdzielczego.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Utrata prawa do lokalu socjalnego, czy można uniknąć przymusowej przeprowadzki?
» Zwrot partycypacji a amortyzacja, co może odliczyć TBS?
» Spór o głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – czy zarząd może je przerwać?
» Rozliczenia najmu, czy wynajmujący może obciążyć najemcę dodatkowymi kosztami?
» Wynajem mieszkania a obowiązki najemcy, co robić w przypadku wyprowadzki?
