• Data: 2024-03-17 • Autor: Katarzyna Siwiec
Problem dotyczy użytkowania piwnic we wspólnocie mieszkaniowej. Po wojnie, od początku zasiedlenia budynku, został dokonany podział piwnic pomiędzy ówczesnych właścicieli mieszkań. Przy tworzeniu wspólnoty mieszkaniowej piwnice nie zostały wpisane do aktów notarialnych, ale spadkobiercy i nowi nabywcy mieszań użytkowali piwnice zgodnie z wcześniejszym podziałem. W latach 80. wyodrębniono ze strychu mieszkanie, do którego nie przynależała żadna piwnica. 6 lat temu mieszkanie na strychu zostało sprzedane. Obecnie właściciel bezwzględnie domaga się od wspólnoty mieszkaniowej przekazania jednej z piwnic dla siebie do wyłącznego użytkowania. Czy ma do tego prawo? Jak dotychczasowi użytkownicy piwnic mogą ustrzec się przed ponownym podziałem? Wspólnotę mieszkaniową stanowi 10 mieszkań.
Piwnice, o których Pani pisze, zapewne nie zostały przydzielone do poszczególnych mieszkań (w praktyce taka sytuacja oczywiście może mieć miejsce wówczas, gdy będą one stanowiły pomieszczenia przynależne). Wynika to z art. 2 ust 4 ustawy o własności lokali, który stanowi, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.
Zobacz również: Zabudowa korytarza w bloku
W tej sytuacji piwnice stanowią części wspólne nieruchomości. Jako część wspólna piwnice przysługują w udziałach wszystkim właścicielom lokali. Zgodnie z ustawą udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Tak więc prawo do korzystania z piwnicy będącej częścią wspólną jako takie istnieje dla każdego lokatora. Oczywiście możliwe jest porozumienie, w którym właściciele lokali uzgodnią pomiędzy sobą sposób korzystania z części wspólnych tak, że będą im przysługiwać piwnice do wyłącznego korzystania, zwykle dotyczy to równo wszystkich właścicieli ale może się też zdarzyć, że ktoś od korzystania z określonej części wspólnej zostaje wyłączony. Wszystko to jest kwestią uzgodnień pomiędzy właścicielami lokali we wspólnocie.
Taki umowy podział do korzystania nazywa się na gruncie prawa podziałem quoad usum.
Dokonanie takiego podziału quoad usum nie ma charakteru definitywnego. Dlatego też dopuszczalna jest jego zmiana w wypadku zmiany okoliczności (tak też wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 kwietnia 1973 r., sygn. akt III CZP 15/73).
Jeżeli jest nowy właściciel lokalu i on chce korzystać z części wspólnej, ma do tego prawo. Art. 12 ust 1. ustawy o własności lokali stanowi bowiem, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Dlatego nie można go tego pozbawić jeżeli sam chce z tego prawa skorzystać.
Sąd Najwyższy w wyroku wydanym w sprawie III CSK 325/09 wyjaśnił, że „Wspólnota Mieszkaniowa w każdej chwili poprzez uchwałę ma prawo umowny sposób korzystania quoad usum zmienić”.
Zobacz również: Zabudowa ogródka w bloku
Jeżeli wspólnota nie jest zainteresowana zmianą dotychczasowego korzystania z części wspólnych, współwłaściciel może dochodzić swoich praw w sądzie przez stosowne powództwo o dopuszczenie do posiadania, czyli de facto zmianę umowy quoad usum.
Art.1 ust. 2 ustawy o własności lokali mówi bowiem, że w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, zaś art. 206 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Dlatego niestety, ale odmawiając korzystania właścicielowi z części wspólnej, trzeba się w konsekwencji liczyć z postępowaniem sądowym, w ramach którego sąd będzie musiał ustalić nowy sposób korzystania z piwnic stanowiących części wspólne.
Zobacz również: Zasiedzenie piwnicy w bloku
Problem użytkowania piwnic w ramach wspólnoty mieszkaniowej pokazuje, jak ważne jest poszukiwanie rozwiązań dostosowanych do potrzeb wszystkich mieszkańców. Przykłady z życia wzięte podkreślają, że zarówno mediacja, uchwały wspólnoty, jak i indywidualne porozumienia między właścicielami mogą skutecznie rozwiązać spory i zapewnić sprawiedliwy dostęp do wspólnych przestrzeni, takich jak piwnice.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1973 r., sygn. akt III CZP 15/73
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., sygn. akt III CSK 325/09
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
Zapytaj prawnika
