Wniosek o zgodę na zabudowanie części korytarza a brak odpowiedzi spółdzielni

Spółdzielnie mieszkaniowe

Tak zwana zgoda domniemana to zagadnienie kontrowersyjne. Jeżeli jest oparta na prawie stanowionym i zarazem obowiązującym, to taką konstrukcję (już będącą konstrukcją prawną) należy interpretować ściśle – zwłaszcza unikając zbyt szerokiego ujęcia. Wiele osób (niekiedy reprezentujących określone instytucje) stara się wywrzeć wrażenie, jakoby w jakiejś sprawie miała zastosowanie zgoda domniemana. Prawo obowiązujące w Polsce zawiera dwie szczególnie znane i zarazem ważne dla bardzo wielu ludzi konstrukcje prawne z zakresu zgody domniemanej. Pierwsza z nich dotyczy pobierania organów od osób uznanych za zmarłe (a nowe koncepcje śmierci są dyskusyjne) – w świetle naszego prawa można mówić o zgodzie domniemanej na pobranie organów (choć jednocześnie prawnie wykluczona byłaby zgoda domniemana na zostanie okradzionym lub pobitym). Drugą z tychże konstrukcji prawnych zawarto w Prawie budowlanym; ustawodawca (w ramach tak zwanego trybu zgłoszeniowego) przyjął, że brak sprzeciwu organu administracji budowlanej wobec zgłoszonej inwestycji budowlanej traktuje się jako przejaw zgody tegoż organu.

Spółdzielnie mieszkaniowe nie są organami administracji publicznej – w ogóle, nie tylko w zakresie „spraw budowlanych”. Spółdzielnie mieszkaniowe nie są także jednostkami podziału terytorialnego Polski; choć niekiedy osoby kierujące spółdzielniami mieszkaniowymi zachowują się tak, jakby spółdzielnie mieszkaniowe były jednostkami podziału terytorialnego (i, co gorsza, część urzędników nie widzi w tym nic złego).

Spółdzielnia mieszkaniowa to podmiot prawa prywatnego – szczególnie dotyczy to praw majątkowych, które spółdzielni mieszkaniowej przysługują. Takim prawem może być (i często jest) własność – ustawowo określona w art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.). Funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych regulowane jest głównie przepisami dwóch ustaw: Prawa spółdzielczego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – w niej dokładniej uregulowano spółdzielcze prawa do lokalu (zaliczane do ograniczonych praw rzeczowych i jedynie wspomniane w art. 244 K.c.).

Odnośna spółdzielnia mieszkaniowa prawdopodobnie jest współwłaścicielem odnośnego bloku mieszkalnego; procesy przekształceń „praw spółdzielczych” skutkują tym, że w wielu blokach część lokali (jako odrębne nieruchomości lokalowe) należy do poszczególnych osób (np. mieszkańców lub następców prawnych dawnych spółdzielców), zaś część lokali (w tym mieszkalnych) należy do określonej spółdzielni mieszkalnych. Pani prawdopodobnie wie, jak sytuacja przedstawia się w przypadku budynku, w którym znajduje się odnośne mieszkanie, zaś najprawdopodobniej doskonale zna Pani rodzaj tytułu prawnego do tegoż mieszkania (np. odrębna własność lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Jeżeli jakiś blok mieszkalny nadal należy wyłącznie do spółdzielni mieszkaniowej, to niemalże oczywistością jest, że dana spółdzielnia mieszkaniowa zarządza danym budynkiem (i najczęściej także terenem w jego pobliżu). Gdy dochodzi do ustanowienia odrębnej własności lokali, to powstaje z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa (tak zdecydował ustawodawca w art. 6 ustawy o własności lokali). Faktycznie niewiele takich wspólnot mieszkaniowych zaczęło naprawdę działać – zwłaszcza w sposób niezależny od „macierzystej” spółdzielni mieszkaniowej. Często (a nawet bardzo często) spółdzielnie mieszkaniowe nadal zarządzają nieruchomościami wspólnymi (w tym blokami lub innymi budynkami) wspólnot mieszkaniowych powstałych (z mocy prawa) w budynkach „pospółdzielczych” – taki bieg spraw znajduje umocowanie w niektórych przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Tytuł prawny do mieszkania

Skoro Pani zwróciła się w sprawie zamontowania kraty przedzielającej blokowy korytarz do odnośnej spółdzielni mieszkaniowej, to można przyjąć, że ta spółdzielnia zarządza daną nieruchomością wspólną – prawdopodobnie nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej, której sprawy prowadzi owa spółdzielnia. Jeżeli ta spółdzielnia jest właścicielem budynku, to ona decyduje w sprawach ewentualnej zabudowy korytarza. Jeżeli zaś zajmuje się sprawami wspólnoty mieszkaniowej, to ta wspólnota może mieć głos decydujący (jeżeli rzeczywiście zaczęła działać).

Pani przysługuje określony tytuł prawny (zapewne własność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) wyłącznie do odnośnego mieszkania – a nie do całego budynku, ani nawet do malutkiej części korytarza na zewnątrz tegoż mieszkania. Jeżeli Pani jest właścicielką lokalu, to Pani jest również współwłaścicielką nieruchomości wspólnej (w tym budynku) – wniosek z artykułu 3 ustawy o własności lokali. Do korytarza prawo własności przysługuje wszystkim współwłaścicielom nieruchomości wspólnej. Każdy z jej współwłaścicieli powinien szanować uprawnienia innych współwłaścicieli – np. wyrażające się w spacerowaniu po wspólnych korytarzach, a na ogół na korytarzach znajdują się liczniki lub inne istotne urządzenia (np. hydranty przeciwpożarowe).

Proponuję zapytać o przyczyny braku odpowiedzi – być może ktoś coś przeoczył lub przesyłka zaginęła. Jednak brak odpowiedzi nie jest żadną odpowiedzią. Proszę zwrócić uwagę na treść artykułu 60 K.c.: „Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli)”. Brak odpowiedzi jest wyłącznie brakiem odpowiedzi – a nie złożeniem oświadczenia woli (w tym o treści, której by Pani sobie życzyła). Być może Pani argumenty okażą się przekonujące. W takim razie trzeba będzie zawrzeć stosowną umowę – z czym zapewne będą się wiązały opłaty (związane np. z wyłączeniem ze wspólnego używania części korytarza oraz z jego ogrzewaniem i oświetleniem). Jeżeli w związku z wcześniej zamontowanymi kratami wystąpiły lub występują nieprawidłowości, to Pani jest uprawniona żądać wyjaśnień – jako osoba mająca tytuł prawny do lokalu lub jako spółdzielca.

Proponuję unikać podejmowania samowolnych działań, np. montowania kraty „na własną rękę”. Chodzi o część nieruchomości wspólnej, o której uprawniony decydować jest ktoś inny (prawdopodobnie z uwzględnianiem Pani stanowiska).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.