Zgoda wspólnoty na altankę w ogródku

Podział ogródków przydomowych do korzystania

Z zacytowanego zapisu aktu notarialnego wynikałoby, że w budynku, w którym nabyła Pani lokal, dokonano podziału ogródków przydomowych do korzystania (quoad usum), dając wyłączne prawo do korzystania (a nie własności) z tej części nieruchomości wspólnej. Ponieważ w prospektach deweloperskich ewentualnym nabywcom mieszkań parterowych obiecuje się możliwość korzystania z ogródków przydomowych, problemem było takie określenie prawne tego ogródka, aby możliwe było zapewnienie korzystania z niego przez właściciela danego lokalu parterowego. W praktyce wypracowano kilka rozwiązań, w zasadzie trudnych do obronienia.

Wyodrębnienie z nieruchomości wspólnej ogródka przydomowego

Pierwszym z nich jest wyodrębnienie z nieruchomości wspólnej ogródka przydomowego, jako odrębnej działki geodezyjnej, a następnie przeniesienie własności tej działki na nabywcę lokalu na parterze. W takim przypadku nabywca lokalu na parterze, oprócz lokalu, jest właścicielem też działki geodezyjnej o określonym numerze i powierzchni. Działka taka nie jest wówczas częścią nieruchomości wspólnej tylko odrębną działką w stosunku do tej, na której znajduje się budynek. A skoro tak, to wspólnota mieszkaniowa nie może ingerować w tę nieruchomość. Niemniej możliwość wyodrębnienia działki geodezyjnej w praktyce bywa raczej wątpliwa, ponieważ działka wspólnoty mieszkaniowej nie spełniałaby warunków działki budowlanej.

Można spotkać jeszcze inny sposób rozwiązania tego problemu. Jeżeli bowiem wydzielenie takich działek pod ogródki poprzez dokonanie podziału geodezyjnego nie jest możliwe, zawiera się wspomnianą wyżej umowę tzw.  quoad usum. W takiej sytuacji ogródek przydomowy pozostaje częścią nieruchomości wspólnej.

Umowa quod usum zwana jest również „podziałem nieruchomości do korzystania” i oznacza dokonanie jedynie faktycznego, a nie prawnego zniesienia współwłasności danej rzeczy. Zatem z praktycznego punktu widzenia właściciel danego lokalu lub gruntu pozostaje nadal ten sam, ale zmienia się dozwolony zakres korzystania z nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli. Umowy tego typu występują w dwóch rodzajach. Jeżeli podział dokonywany jest już na etapie wydzielania pierwszego ogródka, umowa taka stanowi fragment umowy deweloperskiej albo umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego. Następnie kolejne osoby nabywające udziały w części wspólnej nieruchomości przystępują jedynie do uprzednio zawartej umowy.

Drugi rodzaj to późniejsze jej zawarcie pomiędzy członkami wspólnoty mieszkaniowej lub współwłaścicielami danej nieruchomości.

Zobacz również: Jak zmusić współwłaściciela do remontu dachu?

Wydzielenie z części nieruchomości wspólnej ogródków dla współwłaścicieli

Można więc przy jej pomocy zmienić sposób użytkowania, poprzez wydzielenie z części nieruchomości wspólnej ogródków dla współwłaścicieli. I to jest najczęściej spotykane rozwiązanie.

Zatem najczęściej – jak to wskazałam – deweloper zastrzega sobie prawo do korzystania z części wspólnych i udziału w nieruchomości (umowy quad usum) i na tej zasadzie ustanawia prawo do wyłącznego korzystania z przysługujących mu do korzystania części wspólnych (np. parkingi, ogródki przydomowe) właścicielom lokali parterowych.

Ciekawe jest też to, że prawo do korzystania z ogródka przydomowego przez właścicieli mieszkań parterowych najczęściej wpisane jest jedynie do aktu notarialnego nabywcy mieszkania z ogródkiem. Własność do deweloperskiego ogródka nie jest zazwyczaj wpisywana do działu trzeciego księgi wieczystej gruntu pod budynkiem. Nie sposób jednak nie zauważyć, że coraz częściej pojawiają się opinie, że wydzielanie ogródków jednostronną czynnością dewelopera dokonywaną w akcie notarialnym powinno być uznane za klauzulę niedozwoloną. Kwestie te powinny być bowiem zastrzeżone do rozstrzygania przez WM.

Podział quoad usum

Proszę jednak pamiętać, że podział quoad usum nie powoduje zniesienia współwłasności, a jedynie jest czasowym określeniem sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Podział quoad usum nie wywiera żadnych skutków w sferze praw rzeczowych współwłaścicieli. Na jego mocy pomiędzy współwłaścicielami kształtuje się wyłącznie stosunek obligacyjny (zobowiązaniowy). Od chwili dokonania podziału do używania na każdym ze współwłaścicieli ciąży obowiązek respektowania praw pozostałych współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z przynależnej im części nieruchomości. Obowiązek ten podlega ochronie sądowej i każdy ze współwłaścicieli ma legitymację procesową do ochrony swojego prawa wyłącznego użytkowania. Niemniej jednak to również oznacza, że takim ogródkiem na cele budowlane dysponować nie można. Można z niego korzystać, a inni nie mogą, ale nie można nim rozporządzać samodzielnie, dysponować na cele budowlane. Jako że stanowi on nieruchomość wspólną, dla postawienia np. altany konieczna jest zgoda WM.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.