Zamiana piwnic

Nabycie własności posiadanej nieruchomości

Zgodnie z treścią art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności rzeczy (a także niektórych innych praw, np. służebności) przez długotrwały upływ czasu związany z wykonywaniem uprawnień właścicielskich przez osobę niebędącą właścicielem (posiadacza samoistnego). Stanowi zatem instrument korekty stosunków własnościowych, polegającej na usankcjonowaniu zadawnionych stanów faktycznych. Znosząc dysharmonię między rzeczywistym a prawnym stanem określonych sytuacji prawno-rzeczowych, zasiedzenie jest jedną z najważniejszych instytucji gwarantujących bezpieczeństwo obrotu prawnego.

Zobacz również: Przydział piwnic w bloku

Czas posiadania nieruchomości – piwnicy

Podstawowy w Państwa przypadku jest czas posiadania, jeżeli wynosi ponad 30 lat. Dlatego też w Państwa przypadku można mówić nawet o złej wierze, chociaż jeżeli piwnica została Państwu powierzona z zaznaczeniem, iż jest to miejsce przynależne do Państwa, a więc można mówić o dobrej wierze.

Dobra wiara posiadacza samoistnego nie stanowi przesłanki nabycia własności drogą zasiedzenia. Ma ona jednak wpływ na termin zasiedzenia. Posiadacz w dobrej wierze nabywa własność po upływie 20 lat (art. 172 § 1). Zła wiara wydłuża termin zasiedzenia do lat 30 (art. 172 § 2).

Kolejną przesłanką zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Posiadanie samoistne oznacza stan władztwa nad rzeczą odpowiadający posiadaniu właścicielskiemu. Posiadacz samoistny włada rzeczą „jak właściciel” (zob. art. 336). Wykonuje zatem faktycznie uprawnienia składające się na treść prawa własności (zob. art. 140). W szczególności korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (zob. np. post. SN z 8.10.2008 r., sygn. akt V CSK 146/08).

Posiadanie samoistne w przedstawionej sprawie

Mając powyższe na uwadze, podnoszę, iż Państwa posiadanie można za takie uznać, gdyż czynili Państwo nakłady na rzecz, a także traktowali miejsca piwniczne jak swoje własne.

Zgodnie z opinią orzecznictwa miejsce piwniczne może ulec zasiedzeniu. Zasiedzeniu nie podlegają natomiast nieruchomości wyłączone z obrotu (łac. res extra commercium). Wyłączenie rzeczy z obrotu wynika z przepisów szczególnych, z uwagi na ich przeznaczenie (np. na użytek publiczny) lub właściwości. Sąd Najwyższy przyjął w post. z 24.6.2010 r. (sygn. akt IV CSK 40/10), że taki charakter mają np. nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne. Stanowisko to wymaga jednak uściślenia. Zgodnie z art. 2a ustawy o drogach publicznych nieruchomość przeznaczona pod drogę publiczną może stanowić tylko własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Wyłączenie z obrotu cywilnoprawnego dróg publicznych przewidziane w ustawie dotyczy nieruchomości, które po zrealizowaniu procesu inwestycyjnego są budowlą przeznaczoną do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowaną w pasie drogowym (art. 4 pkt 2) (post. SN z 15.2.2012 r., sygn. akt I CSK 293/11). W przypadku nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną „wyłączenie z obrotu” oznacza niedopuszczalność zmiany jej właściciela na podmiot prywatny. W konsekwencji posiadanie samoistne takiej nieruchomości przez podmiot niepubliczny nie może prowadzić do jej nabycia przez zasiedzenie. Nie jest natomiast wyłączone nabycie przez zasiedzenie prawa własności nieruchomości objętych we władanie przez podmioty publiczne w celu wybudowania na nich drogi publicznej (post. SN z 8.5.2015 r., sygn. akt III CSK 323/14).

Postępowanie o zasiedzenie piwnicy

Z uwagi na powyższe, a także spełnienie wszystkich przesłanek do zasiedzenia powinni Państwo zainicjować takie postępowanie.

Ponieważ upływ terminu zasiedzenia pociąga za sobą nabycie własności nieruchomości ex lege, orzeczenie sądu może mieć charakter jedynie deklaratywny. Orzeczenie takie zapada w postępowaniu nieprocesowym o stwierdzenie zasiedzenia (art. 609–610 Kodeksu postępowania cywilnego). Sentencja postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia powinna wskazywać datę, z jaką nastąpiło zasiedzenie.

Ze względu na to, że zasiedzenie powoduje utratę własności dotychczasowego właściciela, przepisy procesowe wyraźnie wskazują na obowiązek wezwania do udziału w postępowaniu osób zainteresowanych. Sąd może zarządzić ogłoszenie, jeżeli uzna to za wskazane. Ogłoszenie ma charakter obligatoryjny, gdy właściciel nie jest znany. Ogłoszenie powinno zawierać dokładne określenie rzeczy, imię i nazwisko posiadacza rzeczy. Jeżeli w terminie 3 miesięcy nikt się nie zgłosi albo zgłosiwszy się, nie wykaże własności, sąd stwierdzi zasiedzenie, jeżeli zostało ono udowodnione.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r., sygn. akt V CSK 146/08
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 2010 r. sygn. akt IV CSK 40/10
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2015 r., sygn. akt III CSK 323/14
5. Postanowienie z dnia 15 luty2012 r., sygn. akt I CSK 293/11

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.