• Autor: Janusz Polanowski
Kilkanaście lat temu zmarł mój ojciec, który wraz z moją mamą był właścicielem mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej (oboje są wpisani w akcie notarialnym mieszkania). Sprawa spadkowa nie została jeszcze zakończona i w zasadzie teraz do mieszkania mają prawo: mama, ja i moje rodzeństwo. Czy w takiej sytuacji mam prawo do bycia członkiem spółdzielni mieszkaniowej poprzez istniejące roszczenie do mieszkania? Pytanie wynika z tego, że zostałem odsunięty z rady nadzorczej spółdzielni. Argumentowano, że po wprowadzeniu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w 2017 r. tylko osoba będąca właścicielem (lub posiadająca stosunek prawny) może pełnić funkcję w organach spółdzielni, w tym być członkiem rady nadzorczej. Czy więc taki stosunek prawny jak spadkobierca po zmarłym ojcu uprawnia mnie do aktywnego uczestnictwa w spółdzielni mieszkaniowej w tym do zasiadania w radzie nadzorczej?
Postępowanie cywilne w sprawie z wniosku o stwierdzenie nabycia spadku powinno skutkować oficjalnym stwierdzeniem dziedziczenia. Spadek – ustawowo określony w art. 922 Kodeksu cywilnego (K.c.) – otwiera się wraz ze śmiercią spadkodawcy (art. 924 K.c.). Wtedy też (stosownie do art. 925 K.c.) spadek (majątek spadkowy) nabywają spadkobiercy. W praktyce – chociażby z uwagi na potrzebę wykazania się określonym dokumentem urzędowym – ważne jest oficjalne stwierdzenie dziedziczenia; czy to na drodze sądowej, czy to poprzez dokonanie prawem przewidzianych czynności notarialnych. Sprawy Pańskiego ojca na tym świecie (w tym sprawy majątkowe) zakończyły się wraz z jego śmiercią – wtedy też przestał przysługiwać mu tytuł prawny do odnośnego mieszkania.
Zobacz również: Prawa i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej
Przesłanki członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej uregulowano w art. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przysługiwanie tytułu prawnego do lokalu (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) lub roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu należą do przesłanek członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej. W przypadku dziedziczenia tytułu prawnego do lokalu trudności przysparza wykazanie się dokumentem oficjalnym. Dziedziczenie może być ustawowe (art. 931 i następne K.c.) lub testamentowe (art. 941 i następne K.c.) – w art. 926 K.c. sformułowano regułę pierwszeństwa dziedziczenie testamentowego przed ustawowym.
Dużym problemem jest niska jakość przepisów z zakresu nieruchomości (w tym nieruchomości lokalowych). Samo „rozrzucenie” przepisów o właścicielach nieruchomości lokalowych (osobach, którym przysługuje odrębna własność lokalu) świadczy o dalekim od ideału podejściu ustawodawcy. Skoro zarządzanie nieruchomościami wspólnymi (wspólnot mieszkaniowych) uregulowano w ustawie o własności lokali oraz w Kodeksie cywilnym, to czemu służą przepisy w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych?
Wprawdzie dałoby się jakoś uzasadnić (np. względami racjonalnego zarządzania nieruchomościami wspólnymi wspólnot mieszkaniowych) art. 26 oraz art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ale dość często „okres przejściowy” (dotyczący zarządzania nieruchomościami wspólnymi „pospółdzielczych” wspólnot mieszkaniowych) trwa bardzo wiele lat. Co więcej, da się zauważyć jeszcze inne problemy.
Zobacz również: Wniosek o wypłatę udziałów w spółdzielni
Oto treść artykułu 23 ustęp 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: „Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta, z zastrzeżeniem art. 3.”. Samo umiejscowienie tego przepisu przed ww. artykułem 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pozwala na interpretację, według której roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej (oczywiście takiej, z którą dany budynek jest „powiązany”, a nie każdej SM) dotyczy tych osób, których uprawnienia wiążą się z lokalami w budynkach, w których jeszcze nie wyodrębniono odrębnej własności wszystkich lokali (co zaakcentowano w art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Proponuję sprawdzić, jak w tym zakresie sytuacja przedstawia się w danej wspólnocie mieszkaniowej (z przynajmniej jednym budynkiem). Jednakże brakuje jednoznacznego sformułowania ustawowego co do sytuacji osób, którym własność (ustawowo określona w art. 140 K.c.) – w tym udziały (art. 204 K.c.) we współwłasności (art. 195 i następne) – przysługuje w budynku (albo budynkach) w sytuacji wyodrębnienia własności wszystkich lokali (co jest szczególnie ważne w art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Czy takim osobom (właścicielom oraz współwłaścicielom lokalu) przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet spółdzielni mieszkaniowej lub czy ich członkostwo w SM trwa dalej po wyodrębnieniu wszystkich lokali w budynku (budynkach)? Za taką możliwością przemawia (dotycząca np. ludzi, czyli osób fizycznych) reguła: „co nie jest zabronione, jest dozwolone”). Wykładnia systemowa (systematyczna) może stanowić argument przeciw takiemu roszczeniu (w sytuacjach przewidzianych artykułem 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), ale dopuszczalne jest także stanowisko przeciwne – taki stan przepisów stanowi spore wyzwanie (czasami także dla sądów rozpoznających sprawy).
Zobacz również: Czy można wypisać się ze spółdzielni mieszkaniowej?
Pański problem zapewne wiąże się z tym, że ktoś (zapewne Pański przeciwnik) dopatrzył się braku dokumentu oficjalnego, w którym wskazano by Pańskie uprawnienia do lokalu w budynku, który znajduje się w „zasobach” danej Spółdzielni Mieszkaniowej. Według art. 18 § 2 punkt 2) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z członkostwem w SM wiążą się uprawnienia wyborcze. Spółdzielnie mieszkaniowe nie są uprawnione rozstrzygać w sprawach spadkowych, ani „zastępować” organów władzy publicznej (np. sądów).
Proszę zwrócić uwagę na istotną różnicę między osobą uprawnioną z tytułu spółdzielczego prawa do lokalu (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) a właścicielem (w tym współwłaścicielem) lokalu. Według art. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkostwo w SM przysługuje, zaś w art. 23 ustęp 2 tejże ustawy sformułowano roszczenie (choć w sposób bardzo kategoryczny) o przyjęcie w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej. Proszę sobie nie tylko przypomnieć, czy Pan został przyjęty w poczet członków danej Spółdzielni Mieszkaniowej, ale również znaleźć dokumenty (przynajmniej jeden) dowodzące Pańskiego członkostwa (na wszelki wypadek oryginał należałoby zabezpieczyć, a w różnych sytuacjach posługiwać się odpisem lub kopią).
Sytuacja (np. w przypadku współwłasności) może okazać się dodatkowo skomplikowana z uwagi na brzmienie artykułu 3 ustęp 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: „Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu albo ekspektatywa własności należy do kilku osób, członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, nie dłuższego niż 12 miesięcy, wyboru dokonuje spółdzielnia. Do czasu rozstrzygnięcia, o którym mowa w zdaniu drugim, lub wyboru, o którym mowa w zdaniu trzecim, osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu albo ekspektatywa własności, mogą wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu wykonywania uprawnień wynikających z członkostwa w spółdzielni.”. Ktoś (np. Panu nieprzychylny) mógłby wykorzystać ten przepis choćby w celu zawieszenia Pańskich uprawnień (np. jako osoby zasiadającej w Radzie Nadzorczej SM).
„Sprawa spadkowa” jest nierozstrzygnięta (szczególnie nie wydano w niej prawomocnego orzeczenia), co stanowi dodatkowe wyzwanie – także w przypadku woli wyznaczenia „pełnomocnika” (dyskusyjne określenie ustawowe w takim kontekście). Pańską sytuację może komplikować dodatkowo art. 1 ustęp 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych („Przepisów ustawy wymienionej w ust. 7, dotyczących wystąpienia ze spółdzielni, wykluczenia ze spółdzielni i wykreślenia z rejestru członków spółdzielni, nie stosuje się. Osoba będąca założycielem spółdzielni oraz właściciel lokalu będący członkiem spółdzielni może wystąpić z niej za wypowiedzeniem.”). Jednakże odnośne wyłączenie (dotyczące stosowania przepisów Prawa spółdzielczego, związane z art. 24 Prawa spółdzielczego) dotyczy samego członkostwa w SM, a nie członkostwa w organie spółdzielni mieszkaniowej.
Zaskarżanie uchwał walnego zgromadzenia spółdzielni (różnego rodzaju) przewidziano w art. 42 Prawa spółdzielczego, którego § 9 stanowi: „Orzeczenie sądu ustalające nieistnienie albo nieważność uchwały walnego zgromadzenia bądź uchylające uchwałę ma moc prawną względem wszystkich członków spółdzielni oraz wszystkich jej organów.”.
Tocząca się „sprawa spadkowa” mogłaby uzasadniać zawieszenie sporu sądowego (np. dotyczącego członkostwa w organie spółdzielni mieszkaniowej) – art. 174 i następne Kodeksu postępowania cywilnego.
Mam nadzieję, że przywołane przepisy i nasze rozważania na temat funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych pozwolą Panu opracować oraz właściwie realizować dobry plan w związku z dziedziczeniem tytułu prawnego i związanych z tym okolicznościami (np. z zakresu spółdzielczości).
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
