• Data: 2024-01-07 • Autor: Katarzyna Bereda
Wspólnota mieszkaniowa to złożona struktura, w której każdy członek odgrywa istotną rolę. Ustawa o własności lokali określa prawa i obowiązki zarówno zarządców, jak i mieszkańców. Z jednej strony zapewnia ona zarządcy pewną samodzielność w podejmowaniu decyzji, z drugiej zaś podkreśla konieczność współpracy z członkami wspólnoty mieszkaniowej. Niniejszy artykuł przedstawia powyższe kwestie. Podkreśla, jak ważne jest to, aby wszyscy członkowie wspólnoty mieli dostęp do informacji dotyczących podejmowanych działań. Zagadnienia te omawia na przykładzie sprawy pana Stanisława.
Pan Stanisław jest zarządcą wspólnoty mieszkaniowej. Poinformował nas, że w jego wspólnocie wystąpił problem. Otóż rozliczenie ciepła było wykonane w m3 i m2, i było mniej korzystne dla mieszkańców, gdyż wspólnota mieszkaniowa ma lokal użytkowy o innej wysokości niż mieszkania. Rozliczenie przyjęte zostało na podstawie uchwały, według wskazań ciepłomierzy. Właściciel jednego z mieszkań samowolnie zadzwonił do firmy rozliczającej ciepło i wymusił dokument rozliczeniowy w m2. Później był prawdopodobnie następny telefon od innej lokatorki. Firma wysyła wydruki jedynie osobom uprawnionym – czyli zarządcy. Po tej sytuacji firma odmówiła panu Stanisławowi dalszych odczytów, wyliczeń ciepła – odmówiła współpracy. Pan Stanisław podejrzewa, że nie chciała mieć kłopotów z lokatorami. Ze względu na rodzaj ciepłomierzy teraz jest kłopot z dokonaniem rozliczenia ciepła za ostatni okres. Pan Stanisław zapytał nas, w jaki sposób można wobec tych dwóch osób wyciągnąć konsekwencje, by zapobiec podobnym sytuacjom w przyszłości.
Prawa członka wspólnoty mieszkaniowej
Wszelkie kwestie dotyczące wspólnoty mieszkaniowej reguluje w sposób szczegółowy ustawa o własności lokali. Określa ona prawa i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej. W niniejszej sprawie warto zastanowić się m.in., jakie prawa ma lokator we wspólnocie mieszkaniowej.
Z uwagi na obowiązujące przepisy nie ma niestety narzędzia prawnego, które umożliwiłoby zakazanie poszczególnym mieszkańcom kontaktowania się z dostawcą mediów. Jak wskazano w treści art. 27 przedmiotowej ustawy: „Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną”.
Zgodnie bowiem z decyzją GIODO z dnia 28 czerwca 2016 r.: Jeśli jest to niezbędne do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną oraz do sprawowania kontroli działalności zarządu wspólnoty, każdy jej członek ma prawo do pozyskiwania informacji o sposobie ponoszenia wydatków i ciężarów na utrzymanie wspólnej nieruchomości, natomiast zarząd lub zarządca na żądanie każdego członka wspólnoty ma obowiązek udostępnić dokumentację zawierającą dane o kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Efektywna kontrola możliwa jest jedynie wtedy, gdy członek wspólnoty otrzyma konkretne informacje o stanie majątku (aktywów i pasywów) wspólnoty, który de facto jest majątkiem wszystkich jej członków (DOLiS/DEC-695/13/40985).
Mając powyższe na uwadze, wskazuję, że pomimo iż pan Stanisław jest zarządcą, to we wszelkich działaniach pan Stanisław winien uczestniczyć wraz z pozostałymi mieszkańcami. Nie powinien ignorować praw członków wspólnoty mieszkaniowej. Podejmowanie uchwał w zakresie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu to jedno, a informowanie o źródłach wydatków i ciężarach to drugie. Mieszkańcy mają prawo wiedzieć, na jakiej podstawie została ustalona dana wysokość czynszu czy też innych opłat. Mimo że ustawa przyznaje panu Stanisławowi jako zarządcy pewien przymiot samodzielności, to pan Stanisław musi pamiętać, iż działa z ramienia wszystkich mieszkańców – co niewątpliwie zostało potwierdzone powyżej.
Należy podnieść, iż zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 ustawy: „Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali”.
Powyższe uregulowanie nie pozbawia członka wspólnoty zasięgania samodzielnych informacji na temat, który bezpośrednio dotyczy wspólnoty. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku sygn. akt II OSK 2208/10: „Zasadą jest występowanie w sprawach wspólnot mieszkaniowych – organów je reprezentujących. Nie wyłącza to jednak możliwości uzyskania przez właściciela lokalu (lokali) przymiotu strony postępowania w sprawie dotyczącej tej wspólnoty w razie wykazania, że taki przymiot posiada i to niezależnie od występującej w jego imieniu wspólnoty. Taka sytuacja ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy właściciel lokalu domaga się podjęcia przez organ nadzoru budowlanego działań mogących skutkować nałożeniem na zarządcę reprezentującego wspólnotę określonych obowiązków mających doprowadzić do usunięcia niebezpieczeństwa dla ludzi i mienia (w tym dla tegoż właściciela), wynikającego z naruszenia wskazywanych przepisów prawa budowlanego. Konsekwencją powołania wspólnoty mieszkaniowej nie może być pozbawienie właściciela lokalu (lokali) możliwości administracyjnej i sądowej ochrony jego praw w sytuacji, gdy potrzebę tej ochrony opiera na przepisach prawa i gdy tej ochrony nie zapewnia mu właściwy organ wspólnoty”.
Powyższe stanowisko potwierdza, iż członek wspólnoty może także samodzielnie troszczyć się o losy wspólnoty, a przede wszystkim o własny interes. Z uwagi na to proponuję panu Stanisławowi na następnym zebraniu porozmawiać z członkami wspólnoty o ich oczekiwaniach i decyzjach na przyszłość. W sprawach drażliwych i mogących budzić konflikty może pan Stanisław powinien zdecydować się na podejmowanie uchwał. Uchwały właścicieli lokalu winny być bowiem podejmowane w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd, jednak ustawa zawiera otwarty katalog takich czynności. W związku z tym wspólnota może samodzielnie dodawać także inne sytuacje, które winny być podejmowane uchwałą właścicieli lokali.
Zobacz również: Rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego
Konflikt wokół remontu dachu
W jednej z warszawskich wspólnot mieszkaniowych wybuchł konflikt dotyczący remontu dachu. Część mieszkańców nie chciała zgodzić się na przeprowadzenie szybkiego remontu, gdyż obawiali się przecieków i dalszych uszkodzeń. Innym osobom nie podobał się ten pomysł ze względu na wysokie koszty i brak wystarczających środków w funduszu remontowym. Dyskusja wywołała podziały wśród mieszkańców, ale ostatecznie, dzięki przejrzystej komunikacji i mediacji zarządcy, wspólnota zdecydowała się na dokonanie niewielkiego remontu.
Spór o zasady parkowania
W małej wspólnocie mieszkaniowej na obrzeżach Krakowa pojawił się problem, który dotyczył parkowania samochodów. Niektórzy mieszkańcy zajmowali więcej niż jedno miejsce parkingowe lub parkowali w miejscach niedozwolonych, co prowadziło do frustracji innych. Sytuacja została rozwiązana poprzez wprowadzenie jasnych zasad korzystania z parkingu i ustalenie systemu rotacyjnego, dzięki czemu każdy miał równy dostęp do miejsc postojowych.
Zmiana firmy sprzątającej
W Gdańsku, w jednym z bloków mieszkalnych, mieszkańcy zaczęli skarżyć się na niską jakość usług sprzątających. Zarząd wspólnoty, działając zgodnie z zaleceniami mieszkańców, postanowił zorganizować spotkanie. Przedstawił na nim oferty różnych firm sprzątających. Po dyskusji i głosowaniu podjęto decyzję o zmianie firmy sprzątającej na bardziej efektywną i lepiej dostosowaną do potrzeb mieszkańców.
Podsumowując, prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej wymaga aktywnego zaangażowania i współpracy jej członków. Warto pamiętać, że członkowie wspólnoty mają prawo domagać się informacji na temat podejmowanych przedsięwzięć, jak i kontrolować wspólnotę mieszkaniową. To ważne, aby zarówno zarządca, jak i mieszkańcy byli świadomi swoich praw i obowiązków, a także skutecznie się komunikowali i wspierali w podejmowaniu ważnych decyzji. Przestrzeganie tych zasad pozwala efektywnie zarządzać nieruchomością wspólną.
Potrzebujesz pomocy prawnej w kwestiach związanych ze wspólnotą mieszkaniową? Skorzystaj z naszych profesjonalnych porad prawnych online oraz usług przygotowania pism. Zapewniamy skuteczne rozwiązania i wsparcie w każdej sytuacji dotyczącej Twojej wspólnoty. Opisz nam swój problem w formularzu umieszczonym pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 2012 r., sygn. akt II OSK 2208/10
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika
