• Data: 2024-01-03 • Autor: Małgorzata Zegarowicz-Sobuń
Wypowiedzenie stosunku najmu to istotna procedura regulowana przez polskie prawo, zwłaszcza Kodeks cywilny. Istnieją różne okresy wypowiedzenia w zależności od formy i warunków umowy. Proces ten może być skomplikowany, a jego zrozumienie jest kluczowe zarówno dla wynajmujących, jak i najemców. W artykule zostaną omówione podstawowe zasady i wyjątki dotyczące wypowiadania najmu, z naciskiem na analizę terminów i praktyczne aspekty. Jako przykład posłuży nam sprawa pana Ryszarda.
Pan Ryszard złożył wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego listem poleconym i za potwierdzeniem odbioru. List wysłał 31 marca, natomiast został doręczony 4 kwietnia. Pan Ryszard zapytał nas, który termin wypowiedzenia umowy jest brany pod uwagę przy wypowiedzeniu 3-miesięcznym (koniec czerwca czy lipca).
Stosunek najmu jest uregulowany w Kodeksie cywilnym. Wypowiedzenie stosunku najmu jest typową czynnością materialnoprawną.
Zgodnie z art. 673 K.c., jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Ustawowe terminy wypowiadania najmu zawartego na czas nieoznaczony są następujące:
– gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
– gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
– gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na 3 dni naprzód,
– gdy najem jest dzienny – na 1 dzień naprzód.
Jeżeli zaś czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
W wyroku sygn. akt V CSK 230/06, Biul. SN 2007, nr 2, poz. 11, Sąd Najwyższy uznał, że umowa o najem „powierzchni użytkowej” w budynku tzw. domu towarowego podlega przepisom K.c. o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie, również w okresie wypowiedzenia.
Wypowiedzenie najmu lokalu reguluje art. 688 K.c., który przewiduje, że jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Opisany przez Pana stan faktyczny zawiera dwie cechy: trzymiesięczny okres wypowiedzenia oraz lokal użytkowy. Pytanie brzmi: „List wysłałem 31 marca, natomiast został doręczony 4 kwietnia. Który termin wypowiedzenia umowy jest brany pod uwagę przy wypowiedzeniu 3-miesięcznym (koniec czerwca czy lipca)?”.
Przy braku zapisów w umowie na temat liczenia terminu, zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. Wypowiedzenie umowy uznaje się za skuteczne i co ważne – to od tego momentu oblicza się początek biegu terminu wypowiedzenia – z chwilą jego doręczenia wynajmującemu. Doręczenie oświadczenia woli drugiej stronie rozumiane jest jako stworzenie adresatowi możliwości zapoznania się z jego treścią. Zgodnie z art. 61 § 1 K.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.
Jeżeli zatem wypowiedzenie najmu doręczone zostało w dniu 4 kwietnia, to mając na uwadze art. 688 K.c. umowa najmu rozwiąże się z dniem 31 lipca.
Stosunek najmu jest uregulowany w Kodeksie cywilnym. Wypowiedzenie stosunku najmu − rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego − jest typową czynnością materialnoprawną. Przepisy Kodeksu cywilnego regulują kwestie dotyczące okresu wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego na czas nieokreślony.
Zgodnie z art. 673 K.c. „jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych”.
Ustawowe terminy wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony są następujące:
– gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
– gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
– gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na 3 dni naprzód,
– gdy najem jest dzienny – na 1 dzień naprzód.
Jeżeli zaś czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
W wyroku z dnia 19 października 2006 r., sygn. akt V CSK 230/06, Biul. SN 2007, nr 2, poz. 11, SN uznał, że umowa o najem „powierzchni użytkowej” w budynku tzw. domu towarowego podlega przepisom K.c. o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie, również w okresie wypowiedzenia.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego reguluje art. 688 K.c., który przewiduje, że „jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”.
Opisany przez pana Ryszarda stan faktyczny zawiera dwie cechy: trzymiesięczny okres wypowiedzenia oraz lokal użytkowy. Pytanie brzmi: „List wysłałem 31 marca, natomiast został doręczony 4 kwietnia. Który termin wypowiedzenia umowy jest brany pod uwagę przy wypowiedzeniu 3-miesięcznym (koniec czerwca czy lipca)?”.
Przy braku zapisów w umowie na temat liczenia terminu zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. Wypowiedzenie umowy uznaje się za skuteczne i co ważne – to od tego momentu oblicza się początek biegu terminu wypowiedzenia – z chwilą jego doręczenia wynajmującemu. Doręczenie oświadczenia woli drugiej stronie rozumiane jest jako stworzenie adresatowi możliwości zapoznania się z jego treścią. Zgodnie z art. 61 § 1 K.c. „oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią”.
Jeżeli zatem wypowiedzenie najmu doręczone zostało w dniu 4 kwietnia, to mając na uwadze art. 688 K.c., umowa najmu rozwiąże się z dniem 31 lipca.
Przykład 1
Pani Anna wynajmowała mieszkanie w Warszawie. Podpisała umowę najmu na czas nieokreślony z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Ze względu na nagłą zmianę pracy musiała się przeprowadzić do innego miasta. Wysłała wypowiedzenie umowy najmu 15 stycznia, co oznaczało, że umowa zakończyła się z końcem lutego. Dzięki temu mogła zorganizować przeprowadzkę w odpowiednim czasie.
Przykład 2
Pan Marek, wynajmujący lokal użytkowy w Krakowie, postanowił zakończyć działalność i wypowiedzieć umowę najmu. Jego umowa przewidywała trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Wysłał wypowiedzenie 30 kwietnia, co oznaczało, że umowa zakończyła się z końcem lipca. Miał więc czas na likwidację działalności i opróżnienie lokalu.
Przykład 3
Studenci, Kasia i Tomek, wynajmowali wspólnie mieszkanie w czasie studiów. Ich umowa najmu trwała do końca roku akademickiego. Jako że planowali kontynuować studia, chcieli przedłużyć najem, ale wynajmujący się nie zgodził. Znali warunki umowy, więc byli przygotowani na taką sytuację.
Artykuł omawia kwestie prawne związane z wypowiedzeniem umowy najmu. Zrozumienie zarówno ustawowych, jak i umownych terminów wypowiedzenia może zapobiec przyszłym nieporozumieniom i konfliktom. Przykłady z życia wzięte pokazują, jak w praktyce wygląda wypowiedzenie najmu, a także podkreślają znaczenie prawidłowego zarządzania terminami i świadomego podchodzenia do kwestii wynajmu.
Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej dotyczącej najmu? Skorzystaj z naszych usług online! Oferujemy indywidualne konsultacje i pomoc w przygotowaniu niezbędnych dokumentów. Zapewniamy wsparcie na każdym etapie procesu wynajmu. Już dziś skontaktuj się z nami i wypełnij formularz znajdujący się pod tekstem.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie zarządzania nieruchomościami wspólnymi lub masz pytania dotyczące funduszu remontowego, nasz zespół doświadczonych prawników jest dostępny online, aby oferować profesjonalne porady i wsparcie w przygotowaniu niezbędnych dokumentów. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką i efektywną pomoc prawną dostosowaną do Twoich indywidualnych potrzeb.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2006 r., sygn. akt V CSK 230/06
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Małgorzata Zegarowicz-Sobuń
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji Katolickiego Uniwersytetu Lubelskiego im. Jana Pawła II w Lublinie. Aplikację radcowską ukończyła przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Białymstoku. Jako radca prawny pragnie rozwijać się zawodowo oraz służyć pomocą klientom. Interesuje się prawem rodzinnym, spadkowym, prawem pracy, spółdzielczym, mieszkaniowym, a także prawem karnym. Prowadzi własną kancelarię prawną w Suwałkach, a prywatnie pasjonuje się kuchnią, dekoracją wnętrz oraz poznawaniem nowych krajobrazów.
Zapytaj prawnika
