• Autor: Katarzyna Siwiec
Mam pytanie dotyczące małej wspólnoty mieszkaniowej i jej likwidacji. Wraz z mężem kupiliśmy oficynę z własną księgą wieczystą i udziałem w nieruchomości wspólnej w wysokości 51%. Na terenie wspólnym znajduje się jeszcze kamienica należąca do miasta (ZGM). Nasza oficyna dawniej również należała do miasta. Miasto założyło tam wspólnotę mieszkaniową, do której trzeba wpłacać miesięczny czynsz. Czy ZGM ma prawo do zmuszania nas bycia częścią tej wspólnoty? Czy nasz większościowy udział w nieruchomości wspólnej może być wykorzystany na naszą korzyść przy jakichkolwiek negocjacjach?
Wspólnoty mieszkaniowe powstają z mocy prawa, a nie z mocy decyzji – w tym przypadku gminy.
W momencie wyodrębnienia się pierwszego lokalu, odrębnej własności, już powstaje wspólnota mieszkaniowa. Nie ma to nic wspólnego z decyzją gminy, wynika to po prostu ze stanu prawnego, a konkretnie ustawy o własności lokali.
Jak podkreśla się w nauce prawa:
„Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, ale pośrednio skutki ją kreujące należy przypisywać umowie, której przedmiotem jest przeniesienie własności pierwszego lokalu. Wtedy też powstaje nieruchomość wspólna. Jednak, inaczej niż przy powstaniu spółki lub stowarzyszenia, między jej członkami nie dochodzi do zawarcia umowy w przedmiocie zawiązania tej wspólnoty, brak jest oświadczeń woli co do jej powstania. Nie występuje więc akt założycielski powołujący byt o charakterze podmiotowym. Nie ma też obowiązku jej rejestracji jako podmiotu, lecz należy wspomnieć o obowiązkach administracyjnych związanych z koniecznością uzyskania numerów koniecznych dla celów ewidencyjno–administracyjnych (NIP oraz REGON)” (tak np. I. Szymczak Iwona, Własność lokali. Komentarz).
Dodatkowo przesyłam też stosowny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego
z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 584/12:
„Powstanie wspólnoty mieszkaniowej.
1. Byt prawny wspólnoty mieszkaniowej jest uzależniony od tego, czy w danej nieruchomości poza właścicielem lub współwłaścicielami w częściach ułamkowych lokali stanowiących odrębną własność (dotychczasowy właściciel), istnieje chociaż jeden inny podmiot będący właścicielem (lub współwłaścicielem) chociaż jednego takiego lokalu. Jeśli takiego podmiotu nie ma – wspólnota nie powstaje. Możliwa jest sytuacja istnienia odrębnej własności lokalu bez powstania wspólnoty mieszkaniowej.
2. Wspólnota powstaje z mocy prawa w chwili, gdy w nieruchomości pojawia się lokal stanowiący odrębną własność osoby innej niż dotychczasowy właściciel całej nieruchomości, albo w chwili, gdy jednocześnie pojawia się większa liczba właścicieli różnych lokali”.
Zobacz również: Uchwała o powołaniu zarządu wspólnoty mieszkaniowej
Odpowiadając zaś na pytanie, czy Państwa większościowy udział w nieruchomości wspólnej może być wykorzystany na naszą korzyść przy jakichkolwiek negocjacjach, wyjaśniam, że tak, na pewno możecie Państwo się posługiwać tym argumentem. Generalnie bowiem uchwały podejmuje się większością głosów, a zatem jeżeli Państwo macie większościowy udział, to de facto trzeba się jak najbardziej liczyć z Państwa zdaniem, bo inaczej trudno będzie podjąć jakąkolwiek uchwałę przy Państwa wyraźnym sprzeciwie.
Zobacz również: Jak kontrolować wspólnotę mieszkaniową?
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
Zapytaj prawnika
