• Autor: Małgorzata Zegarowicz-Sobuń
W 2016 r. w ramach darowizny rodzice przepisali na mnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – mieszkanie. Jednocześnie zostali wykreśleni z członkostwa w spółdzielni, a ja nie wystąpiłam z wnioskiem o przyjęcie do owej spółdzielni. Zostałam poinformowana, że z tego powodu będę płacić wyższy czynsz. Niedawno otrzymałam ze spółdzielni pisemną informację o nadwyżce kosztów nad przychodami rozliczenia eksploatacji nieruchomości według stanu na koniec ubiegłego roku w wysokości 190 tys. zł. Niedobór ten zwiększa koszty utrzymania nieruchomości w 2018 r. o kwotę 88,5 zł/m2. Kwota niedoboru przy przeliczeniu na powierzchnię lokalu wynosi 6037,38 zł. Obciążenie tą kwotą dotyczy użytkowników lokali mieszkalnych niebędących członkami SM. Uzyskałam w spółdzielni informację, że za członków spółdzielni zapłaci spółdzielnia w ramach wypracowanych zysków. Dlaczego ja mam być obciążona fizycznie stratą w eksploatacji nieruchomości, skoro i tak płacę co miesiąc większy czynsz?
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz. U. 2013. poz. 1222) przewiduje w art. 4 ust. 11 zasadę, zgodnie z którą osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.
W wyroku Sądu apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18.06.2015 r. (I ACa 206/15) czytamy, że pomimo tego, że ustawa sama w sobie „nie definiuje pojęć »koszty eksploatacji« czy »koszty utrzymania nieruchomości«, ani też ich szczegółowo nie rozróżnia, jednakże oczywistym jest, że chodzi w nich o koszty związane bezpośrednio z nieruchomością i szeroko pojętym jej utrzymaniem, czy konserwacją. Odwołując się do zasady samodzielności finansowej spółdzielni, uznać trzeba, że w skład ww. rodzajów kosztów wchodzą zarówno wszystkie koszty usług dostarczanych do nieruchomości (tj. dostawy wody, energii, gazu, odbiór ścieków, oczyszczania itp.), jak i koszty bieżącej konserwacji, napraw i remontów (wraz z kosztami prowadzenia stosownej dokumentacji i kosztami administracyjnymi, podatkami czy opłatami) oraz koszty utrzymania i konserwacji urządzeń technicznych położonych w obrębie nieruchomości, zieleni i urządzeń małej architektury, konserwacji i oczyszczania dróg, placów, chodników itp., a także podatek od nieruchomości i za wieczyste użytkowanie oraz koszty zarządzania nieruchomością”.
Oprócz opłat wskazanych powyżej, właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy powstała różnica pomiędzy wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego a kosztami budowy lokalu, uprawniony albo zobowiązany z tego tytułu jest członek albo osoba niebędąca członkiem spółdzielni, którym w chwili dokonania tego rozliczenia przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 177 ustawy).
Przepis art. 4 ust. 64 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada na spółdzielnię obowiązek przedstawienia, na żądanie członka spółdzielni, właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu kalkulacji wysokości opłat. Tak więc powinna Pani zwrócić się na drodze pisemnej do zarządu spółdzielni o taką kalkulację. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 03.10.2014 r. (V CNP 66/13) wskazał, iż uprawniony może wystąpić do sądu o nakazanie przedstawienia takiej kalkulacji. Kalkulacja powinna zawierać wskazanie sposobu obliczenia składników opłat, powinna być rzeczowa, zrozumiała i wyczerpująca. W razie sporu ciężar przytoczenia i wykazania okoliczności uzasadniających wysokość opłat spoczywa na spółdzielni.
O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, członków spółdzielni będących właścicielami lokali oraz właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni, co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie. Natomiast w przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić wszystkie te osoby co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.
Osobom, którym służy prawo do lokalu, niebędącym członkami spółdzielni, przysługuje ochrona ich praw w stosunku do spółdzielni oparta na zasadach ogólnych (wyrok sądu apelacyjnego w Łodzi I ACa 1600/14 z dnia 23.04.2015 r.). Realizacją tej ochrony jest art. 8 ustawy, zgodnie z którym członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni, to spółdzielnia musi udowodnić racjonalność podwyżki. Tytułem przykładu osoba wskazana w tym przepisie może dochodzić zwrotu nadpłaconych opłat eksploatacyjnych na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o świadczeniu nienależnym (uchwała SN z dnia 11.09.2014 r., III CZP 58/14).
Zobacz również: Opłata eksploatacyjna mieszkanie własnościowe
Jeżeli chodzi o członkostwo w spółdzielni, to spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta (art. 171 ust. 6). Przepis ten częściowo został uznany za niezgodny z art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP przez pkt 2 wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r. (Dz.U.2015.201) z dniem 10 lutego 2015 r. Zgodnie z tym wyrokiem wymieniony wyżej przepis traci moc w zakresie, w jakim do powstania członkostwa spółdzielni nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta wymaga spełnienia innych przesłanek niż złożenie przez te osoby deklaracji przystąpienia do spółdzielni.
Ustawa w art. 1714 daje taką możliwość, że na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami.
Brak jest przepisu, który zabraniałby spółdzielniom różnicowania stawki opłat w zależności od tego, czy jest się członkiem spółdzielni, czy też nie. Wyższe opłaty co do zasady wnoszą mieszkańcy, którzy nie są członkami spółdzielni. Wniosek ten nasuwa się po lekturze art. 5 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.
Zatem podsumowując, jeżeli kwestionuje Pani zasadność podwyżki opłat, to powinna zwrócić się Pani do spółdzielni w wnioskiem o wyjaśnienie i szczegółową kalkulację opłat. Jeżeli oprócz Pani są inne osoby, to również powinny tak uczynić. Jeżeli przedstawiona przez spółdzielnię kalkulacja nie będzie zawierała wskazania sposobu obliczenia składników opłat, nie będzie rzeczowa, zrozumiała i wyczerpująca, powinna Pani wystąpić na drogę sądową. Samowolne zaniechanie zapłaty może być niekorzystne z tego względu, że to spółdzielnia może wystąpić do sądu przeciwko Pani.
Zobacz również: Rezygnacja z członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej wzór
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Małgorzata Zegarowicz-Sobuń
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji Katolickiego Uniwersytetu Lubelskiego im. Jana Pawła II w Lublinie. Aplikację radcowską ukończyła przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Białymstoku. Jako radca prawny pragnie rozwijać się zawodowo oraz służyć pomocą klientom. Interesuje się prawem rodzinnym, spadkowym, prawem pracy, spółdzielczym, mieszkaniowym, a także prawem karnym. Prowadzi własną kancelarię prawną w Suwałkach, a prywatnie pasjonuje się kuchnią, dekoracją wnętrz oraz poznawaniem nowych krajobrazów.
Zapytaj prawnika
