• Data: 2024-06-11 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Posiadam stary dom jednorodzinny. Chciałabym wynajmować w nim poszczególne pokoje najemcom (najem długoterminowy).
Czy są jakieś przepisy, które tego zabraniają (w zakresie prawa najmu)? Dom ma 10 pokoi i zamierzam wynająć każdy pokój tylko dla jednej osoby. Czy są jakieś specyficzne przepisy dotyczące bezpieczeństwa użytkowania takiego domu jednorodzinnego w kontekście wynajmu, który planuję? Czy trzeba go jakoś dostosować, jeśli tak, do kogo (do jakich instytucji) zwrócić się o ocenę?
Jak wynika z opisu, wybudowano budynek mieszkalny, Pani chce go przeznaczyć na wynajem. Jak rozumiem, prowadzić będzie Pani działalność gospodarczą – najem.
Nawet nie musi być tam prowadzona działalność, jednak będzie on już stanowić budynek zamieszkania zbiorowego, przeznaczony do okresowego pobytu ludzi. Dla takiego przyjęcia nie jest konieczne prowadzenie w budynku działalności gospodarczej związanej z usługami hotelarskimi.
Zgodnie z orzecznictwem jeśli w budynku mieszkalnym jednorodzinnym przebywa okresowo znaczna liczba osób niespokrewnionych z właścicielem, mamy do czynienia z budynkiem zamieszkania zbiorowego, co wiąże się ze zmianą sposobu użytkowania a także koniecznością doprowadzenia budynku do norm powszechnie obowiązujących, w tym budowanych i p-poż, dostosowania do zmiany wielkości obciążeń w budynku w postaci zintensyfikowania jego użytkowania, wyznaczenia alternatywnej drogi ewakuacyjnej.
Zobacz również: Zmiana przeznaczenia budynku
Konieczne jest dokonanie oceny, czy wynajem pokoi w domu jednorodzinnym na cele mieszkaniowe osobom trzecim stanowi zmianę sposobu użytkowania tegoż domu. Jednoznaczna odpowiedź na to pytanie determinuje rozstrzygnięcie w sprawie. Ze względu na brak definicji ustawowej pojęcia „zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części” oraz jedynie przykładowy katalog czynności w nim wymienionych, należy wskazać, w oparciu o poglądy orzecznictwa, iż do zmiany sposobu użytkowania należy zaliczyć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki określone w art. 71 Prawa budowlanego.
Aspekt semantyczny wynajmowania osobom obcym, w drodze cywilnej umowy, 10 pokoi w budynku mieszkalnym jednorodzinnym (usługi bądź działalność gospodarcza) nie ma znaczenia w postępowaniu z zakresu nadzoru budowlanego. Z kolei, przypisywanie funkcji mieszkalnej każdemu obiektowi, który zaspokaja potrzeby mieszkalne osób w nim przebywających nie znajduje potwierdzenia w stanach faktycznych i prawnych. Poziom emitowania hałasu jest zaś tylko jednym z warunków bezpieczeństwa użytkowego badanych przy zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części i sam w sobie nie przesądza o zaistnieniu takiej zmiany.
Pojęcia „budynek zamieszkania zbiorowego” oraz „budynek mieszkalny jednorodzinny” mają różne znaczenie prawne na gruncie przepisów techniczno-budowlanych określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie a zwłaszcza z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe. W świetle § 207 ust. 1 i § 209 ust. 2 rozporządzenia budynki mieszkalne są zaliczane do kategorii ZL IV (pkt 4), zaś zamieszkania zbiorowego – ZL V (pkt 5), o ile przeznaczone są do jednoczesnego przebywania do 50 osób niebędących stałymi użytkownikami. Z mocy § 213 rozporządzenia wymagania dotyczące klasy odporności pożarowej budynków określone w § 212 rozporządzenia nie dotyczą budynków mieszkalnych jednorodzinnych do trzech kondygnacji nadziemnych. Wymagania te dotyczą zaś zawsze budynków zamieszkania zbiorowego. Zmiana kategorii zagrożenia ludzi oznacza zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego, o której mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 2935/17).
Zobacz również: Prowadzenie działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi, którym w rozumieniu art. 71 ust. 2–5 Prawa budowlanego jest, zgodnie z art. 82, organ administracji architektoniczno-budowlanej I instancji – starosta lub wojewoda. Ustawodawca nakazał, aby w zgłoszeniu określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:
Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:
Podsumowując, nie ma przepisów zabraniających takiego najmu, ale musi Pani przed wynajmem zgłosić do PINB zamiar zmiany sposobu użytkowania pokoi, dokonać wskazanych przez PINB robót budowlanych Będzie to budynek zamieszkania zbiorowego, zmienią się m.in. przepisy przeciwpożarowe. Żadna instytucja nie dokona Pani oceny stanu budynku. Musi Pani albo najpierw znaleźć biegłego z zakresu budownictwa, aby stwierdził, ze dany budynek spełnia normy, albo zgłosić zamiar zmiany sposobu użytkowania do PINB, a on Pani wskaże zakres robót niezbędnych do wykonania, aby dostosować budynek do norm prawa budowlanego w tym zakresie.
Wynajem pokoi w domu jednorodzinnym na długoterminowy najem wymaga dostosowania budynku do przepisów dotyczących budynków zamieszkania zbiorowego. Konieczne jest zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania do odpowiednich organów oraz spełnienie norm budowlanych i przeciwpożarowych. Przestrzeganie tych procedur zapewnia legalność i bezpieczeństwo wynajmu.
Potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie wynajmu pokoi? Skorzystaj z naszych usług porad prawnych online i przygotowania pism – profesjonalnie i wygodnie! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 2935/17
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
