Rejestracja działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego jest szczególną umową tego rodzaju ze względu na pewne odmienności w stosunku do zwykłej umowy najmu.

Potwierdzeniem tego jest art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w myśl którego do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a-19d oraz art. 25d pkt 2, z zastrzeżeniem że właściciel dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.

Zakończenie umowy najmu okazjonalnego zostało przewidziane w art. 19d, na podstawie którego:

„1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

2. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

3. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;

2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;

3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

4. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wniosku załącza się:

1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;

2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;

3) potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.

5. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.”

Wypowiedzenie takiej umowy jest możliwe, zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

„1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.”

Obok przyczyn wymienionych powyżej, do rozwiązania umowy najmu okazjonalnego może dojść także w warunkach art. 13. Zgodnie z tym artykułem, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

Jeżeli Pani jako właściciel lokalu, przy zawieraniu umowy (lub w czasie jej trwania) skorzystała z możliwości jakie daje art. 19d ustawy, czyli wprowadzenia sankcji umożliwiających bez procesu sądowego eksmisję lokatora z lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu najmu okazjonalnego, w postaci dobrowolnego poddania się najemcy eksmisji z lokalu na podstawie dokumentów, o których mowa w art. 19a ust. 2 i 3, bądź w sytuacji, gdy najemca nie wskazał lokalu, do którego może być eksmitowany, to w razie nieopróżnienia przez najemcę lokalu w terminie wskazanym w wezwaniu właściciel, zamierzający domagać się spełnienia przez najemcę tego obowiązku, powinien złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności załączonemu do umowy aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Akt notarialny po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności stanowi tytuł wykonawczy dający podstawę do wystąpienia do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji sądowej (art. 776 w zw. z art. 777 § 1 pkt 4 K.p.c.).

W pozostałym zakresie do Pani umowy będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Zobacz również: Wynajem mieszkania firmie dla pracowników

Wypowiedzenie umowy najmu z ważnych przyczyn

Zgodnie z art. 680 K.c., do najmu lokali stosuje się przepisy rozdziału dotyczącego najmu. Jednak zgodnie z art. 673 § 3 K.c., jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony (a umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat), zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 K.c. (uchwała SN z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102, z glosami: J.R. Antoniuka, M. Praw. 2008, nr 6, s. 325, B. Skorka, Edukacja Prawnicza 2008, nr 11, A. Rzeteckiej-Gil, LEX nr 197681).

Odnosząc powyższe do Pani sytuacji, podstawą wypowiedzenia umowy najmu byłoby założenie w lokalu działalności gospodarczej, o czym, ani nie była Pani zawiadomiona, ani nie wyraziła na to zgody. Nie mogę odnieść się do zawartej przez Panie umowy, dlatego skupiłam się i skupię w dalszej części na zasadach ogólnych.

Należy zwrócić uwagę, że dla zarejestrowania firmy niezbędne jest wskazanie tytułu prawnego do lokalu. Takim tytułem jest również umowa najmu. Jeśli w umowie wyraźnie wskazano, że dany lokal ma przeznaczenie mieszkalne, to do prowadzenia w nim działalności gospodarczej niezbędne jest uzyskanie zgody właściciela nieruchomości.

Z dniem 19 maja 2016 r. weszły w życie zmiany dotyczące adresów, które przedsiębiorca podaje na wniosku CEiDG. Od teraz każdy podatnik ma obowiązek posiadać tytuł prawny do lokalu, którego dane podał we wniosku CEiDG. Chodzi tutaj o adres zamieszkania przedsiębiorcy, adres do doręczeń i adres głównego miejsca wykonywania działalności. W momencie dokonywania wpisu w CEiDG przedsiębiorca nie ma obowiązku dostarczyć dokumentów potwierdzających posiadanie tytułu prawnego do lokalu. Jeżeli natomiast otrzyma wezwanie z urzędu, to wówczas ma 7 dni czasu na dostarczenie dokumentów potwierdzających prawo do lokalu.

Powyższe prowadzi do wniosku, że najemca zobowiązany jest do otrzymania zgody właściciela mieszkania na to, aby swoją działalność mógł prowadzić i zarejestrować w wynajmowanym mieszkaniu.

Należy zwrócić uwagę na fakt, że prowadzenie przez najemcę działalności gospodarczej w lokalu może nie być korzystne dla wynajmującego. Może się bowiem zdarzyć tak, że skoro adres wynajmowanego lokalu został zgłoszony jako adres prowadzenia działalności, to na wskazany adres, nawet po ustaniu stosunku najmu – jeśli nie zgłosi on zmiany adresu firmy – będzie przychodziła korespondencja, faktury i wezwania do zapłaty, co może być zwyczajnie uciążliwe. W najgorszym wypadku mogą pojawiać się wierzyciele, co nie będą działało na korzyść ewentualnych przyszłych najemców.

Dlatego też, w sytuacji gdy nie została Pani uprzedzona o zamiarach najemcy, powinna Pani pisemnie upomnieć go, że używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem (oczywiście możliwość taka zależy od treści umowy). Jeżeli umowa nie stoi temu na przeszkodzie, to w moim przekonaniu, ten przypadek zakwalifikowałabym jako mieszczący się w hipotezie przepisu art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy, a zatem wypowiedzenie takiej umowy jest możliwe, zgodnie z tym przepisem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Zobacz również: Podatek za wynajem lokalu

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.