Wynajem pokoi - jak się zabezpieczyć?
• Autor: Katarzyna Bereda
Zamierzam wynajmować pokoje jako osoba fizyczna. Chciałem się dowiedzieć, jak najlepiej zabezpieczyć się, gdy trafi się na nieuczciwego lokatora. W jaki legalny sposób można wyeksmitować lokatora? Czy wchodzenie do pokoju lokatora bez jego wiedzy i zgody jest legalne? W przypadku, gdy nie jest legalne, to czy dodanie punktu w umowie, gdzie najemca wyraża na to zgodę, jest prawnie skuteczne?
Umowa na okazjonalny najem pokoi
Jak wynika z pierwszego pytania, dopytuje Pan o najem okazjonalny, którego założeniem jest sprawniejsze eksmitowanie lokatora w przypadku sporu stron – co do zasady eksmisja taka jest nieco szybsza, jednak i tak niezadowalająco szybka, bowiem zazwyczaj cała procedura trwa ok. 6 miesięcy. Najważniejszą kwestią jest to, iż pomimo szczegółowego uregulowania najmu okazjonalnego, najem okazjonalny nie niweluje przepisów i uprawnień lokatora gwarantujących mu w ustawie o ochronie praw lokatorów. Umowa najmu okazjonalnego przede wszystkim ze względu na formalizm – akt notarialny, czas oznaczony umowy, ma zagwarantować większe interesy wynajmującego. Samo poddanie się egzekucji w akcie notarialnym i wskazanie miejsca zamieszkania ma zagwarantować jedynie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych lokatora po ewentualnej eksmisji.
Zobacz również: Najem okazjonalny zgłoszenie do us
Procedura eksmisji lokatora
Cała procedura eksmisji polega na tym, iż akt notarialny – w przypadku sporu – może zostać opatrzony przez sąd klauzulą wykonalności, co stanowi tytuł wykonawczy w zakresie wykonania eksmisji. Normalna procedura eksmisji rozpoczyna się bowiem od postępowania sądowego – tu postępowanie sądowe nie jest potrzebne – wystarczy, że złoży Pan akt notarialny wraz z wnioskiem do sądu. Pozostaje więc tylko postępowanie komornicze w zakresie opróżnienia lokalu – czas takiego postępowania jest różny – może trwać miesiąc, a może nawet pół roku. W przypadku najmu okazjonalnego oprócz kaucji, która zabezpiecza szkody, oraz należności z tytułu najmu zawierać może ona także należności z tytułu kosztów egzekucji.
Zobacz również: Najem okazjonalny wypowiedzenie
Zachowania właściciela wobec najemcy pokoju
Podsumowując, w obecnym systemie prawnym jest to najlepsza forma najmu i mimo wszystko – gwarantuje najlepszą ochronę uprawnień właściciela lokalu. Wchodzenie do pokoju lokatora oraz do mieszkania – bez zgody lokatora – może w najlżejszym przypadku zakończyć się w sądzie w zakresie naruszenia posiadania. Jeżeli jednak zawrą Państwo taką klauzulę w umowie, iż po uprzedniej informacji przekazanej najemcy wejdzie Pan do mieszkania, jest taka możliwość. Nie może Pan także co do zasady odłączyć prądu, wymieniać zamków, bowiem jest to kolejna podstawa do wytoczenia powództwa o naruszenie posiadania. W przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego, jedyna możliwością jest skierowanie sprawy do sądu o wydanie klauzuli wykonalności, a następnie skierowanie sprawy do komornika w celu eksmisji. Komornik także bez tytułu wykonawczego, a więc orzeczenia sądu, nie będzie zabezpieczał żadnych kwot, ani ich pobierał. Niniejsze musi Pan w pierwszej kolejności dochodzić w sądzie na zasadzie powództwa o bezumowne korzystanie.
Zobacz również: Umowa wynajmu pokoju
Przykłady
Lokator odmawia płacenia czynszu
Pan Marek wynajął pokój studentowi, który początkowo płacił regularnie, ale po trzech miesiącach przestał uiszczać opłaty. Mimo wielokrotnych wezwań do zapłaty lokator nie reagował. Pan Marek, mając podpisaną umowę najmu okazjonalnego, udał się do sądu po klauzulę wykonalności, a następnie skontaktował się z komornikiem. Cały proces trwał 5 miesięcy, po czym lokator został eksmitowany zgodnie z prawem.
Lokator dewastuje pokój
Pani Anna wynajęła pokój osobie, która urządziła w nim imprezy, niszcząc ściany i meble. Pani Anna, mając spisaną umowę z wysoką kaucją, potrąciła z niej koszty naprawy. Dzięki umowie najmu okazjonalnego mogła szybciej uzyskać tytuł wykonawczy, co skróciło proces eksmisji.
Nieuprawnione wejście do pokoju
Pan Tomasz podejrzewał, że lokator bezprawnie podnajmuje pokój. Wszedł więc do pokoju pod jego nieobecność, co doprowadziło do konfliktu i sprawy w sądzie o naruszenie posiadania. Sąd orzekł na korzyść lokatora, ponieważ klauzula w umowie pozwalająca na wejście bez wyraźnej zgody była nieskuteczna. Pan Tomasz musiał wypłacić odszkodowanie, co nauczyło go, że lepiej jest działać zgodnie z procedurami prawnymi.
Podsumowanie
Wynajmując pokoje jako osoba fizyczna, kluczowe jest odpowiednie zabezpieczenie się poprzez umowę najmu okazjonalnego. Choć procedura eksmisji wciąż może trwać kilka miesięcy, to właśnie ta forma najmu zapewnia wynajmującemu największą ochronę prawną. Ważne jest również przestrzeganie przepisów dotyczących wchodzenia do wynajmowanego pokoju – nawet zapis w umowie nie daje pełnej swobody w tym zakresie. Działanie zgodnie z prawem, rzetelna umowa oraz właściwa komunikacja z najemcą to najlepsze sposoby na uniknięcie problemów i skuteczne rozwiązanie ewentualnych sporów.
Oferta porad prawnych
Jeżeli planujesz wynajmować pokoje i chcesz zabezpieczyć się przed nieuczciwymi najemcami, skorzystaj z profesjonalnych porad prawnych online. Oferujemy szybkie i skuteczne wsparcie w zakresie przygotowania umów najmu, doradztwa dotyczącego eksmisji oraz ochrony Twoich praw jako wynajmującego. Nasza pomoc pozwoli Ci uniknąć kosztownych błędów i zapewni bezpieczeństwo prawne na każdym etapie wynajmu. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać indywidualne rozwiązania dostosowane do Twoich potrzeb.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Jak skutecznie rozwiązać umowę najmu gdy nie ma kontaktu z właścicielem i zarządcą?
» Czy można wypowiedzieć prawo wieczystego użytkowania mieszkania?
» Adaptacja poddasza we wspólnocie mieszkaniowej, czy sąsiad musi zapłacić za większy udział?
» Utrata prawa do lokalu socjalnego, czy można uniknąć przymusowej przeprowadzki?
» Zwrot partycypacji a amortyzacja, co może odliczyć TBS?
