Zmiana lokatorów podczas najmu okazjonalnego a zgłoszenie do US
• Autor: Tomasz Krupiński
Od roku prowadzę najem okazjonalny. Obecnie zmienili mi się lokatorzy. Czy muszę to zgłaszać do US, czy wystarczy zgłosić umowę z nowymi lokatorami?
Przedłużanie umowy najmu
Ponieważ przepisy o najmie okazjonalnym tworzą szczególny reżim prawny, stanowiący wyjątek od ogólnych zasad najmu lokali mieszkalnych, przesłanki, od spełnienia których zależy nawiązanie najmu okazjonalnego, wymagają wykładni ścisłej. Tak też należy interpretować wymagania w zakresie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego. Dokonując wykładni komentowanego przepisu, należy ponadto mieć na uwadze, że istotą tej regulacji są skutki prawne wywoływane wyłącznie w sferze prawa cywilnego, wpływające na zakres uprawnień właściciela, a wynikające z jego działań lub zaniechań. Nie ma zatem powodu, aby właściciel mógł korzystać w pełni ze wszystkich korzyści wypływających z przepisów o najmie okazjonalnym, w sytuacji, w której nie zadbał dostatecznie o prawidłową realizację swoich obowiązków. W konsekwencji powyższego obowiązek zgłoszenia można uznać za spełniony w sposób prawidłowy jedynie wówczas, gdy zgłoszenia dokonano w wyznaczonym do tego 14-dniowym terminie liczonym od dnia rozpoczęcia najmu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.
Zobacz również: Najem okazjonalny umowa
Przedwczesne zgłoszenie
Oznacza to, że termin 14 dni na zgłoszenie biegnie od dnia wydania najemcy lokalu. Jeżeli więc wydanie lokalu nastąpiło pewien czas po zawarciu umowy, zgłoszenie dokonane w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy, a przed wydaniem lokalu, jest zgłoszeniem przedwczesnym i przez to wadliwym, powodującym sankcje przewidziane w ust. 3 komentowanego przepisu. Wadliwe jest także zgłoszenie dokonane po terminie. Natomiast zgłoszenie dokonane w terminie, ale niewłaściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, jest zgłoszeniem w pełni skutecznym tylko wówczas, gdy jeszcze przed upływem 14 dni od rozpoczęcia najmu zostanie przekazane właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. W sferze prawa publicznego (podatkowego) opisane wyżej zdarzenia wywołają inne skutki, ponieważ odmienna będzie ich ocena prawna.
Natomiast z przepisu nie wynika, aby istniał obowiązek zgłoszenia przedłużenia umowy najmu między tymi samymi stronami. Przedłużenie de facto stanowi aneksowanie umowy, a nie złożenie nowych oświadczeń woli. Stąd też nie mamy do czynienia z zawarciem nowej umowy, a jedynie z przedłużeniem już zawartej. Obowiązek zgłoszenia istnieje więc w razie zawarcia umowy, nie jej przedłużenia (aneksowania).
Nie ma żadnych podstaw prawnych do zgłaszania zakończenia umowy najmu okazjonalnego. Wprawdzie w praktyce częstokroć spotykam się z takimi działaniami, ale nie wynika to z żadnej podstawy prawnej. Na właścicielu ciąży obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu, a nie jej zakończenia. Stąd też nie widzę podstaw dla jakiejkolwiek odpowiedzialności Pana z tytułu niezgłoszenia zakończenia umowy najmu.Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Przykłady
Zmiana lokatorów a obowiązek zgłoszenia
Pan Marek wynajmował swoje mieszkanie w ramach najmu okazjonalnego studentom. Po roku, gdy pierwsi lokatorzy się wyprowadzili, znalazł nowych najemców i podpisał z nimi nową umowę. Początkowo sądził, że skoro zgłosił do urzędu skarbowego poprzednią umowę, nie musi tego robić ponownie. Jednak po konsultacji z księgową dowiedział się, że każda nowa umowa najmu okazjonalnego wymaga zgłoszenia w terminie 14 dni. Szybko dopełnił formalności, unikając problemów podatkowych.
Przedwczesne zgłoszenie najmu
Pani Anna, właścicielka kawalerki, podpisała umowę najmu okazjonalnego z nowym lokatorem na początku stycznia. Chcąc od razu dopełnić formalności, zgłosiła umowę do urzędu skarbowego tego samego dnia. Jednak lokator miał wprowadzić się dopiero dwa tygodnie później. Później dowiedziała się, że zgłoszenie musi nastąpić w ciągu 14 dni od faktycznego przekazania lokalu, a nie od podpisania umowy. W efekcie jej zgłoszenie było przedwczesne i mogło zostać uznane za błędne.
Przedłużenie umowy a brak obowiązku zgłoszenia
Państwo Kowalscy wynajmowali swoje mieszkanie parze młodych profesjonalistów. Po roku najemcy byli zadowoleni i zaproponowali przedłużenie umowy na kolejny rok. Właściciele przygotowali aneks do istniejącej umowy, zmieniając jedynie daty obowiązywania. Początkowo zastanawiali się, czy muszą ponownie zgłaszać to do urzędu skarbowego. Po zasięgnięciu porady prawnej dowiedzieli się, że przedłużenie umowy (aneksowanie) nie wymaga ponownego zgłoszenia, ponieważ nie jest to nowa umowa.
Podsumowanie
Zmiana lokatorów podczas najmu okazjonalnego wiąże się z koniecznością ponownego zgłoszenia nowej umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia faktycznego przekazania lokalu. Ważne jest, aby zgłoszenie było dokonane we właściwym czasie i do odpowiedniego urzędu, gdyż błędy mogą skutkować sankcjami. Przedłużenie umowy z tymi samymi najemcami poprzez aneksowanie nie wymaga zgłoszenia, ponieważ nie jest to zawarcie nowej umowy. Zakończenie najmu również nie rodzi obowiązku informowania urzędu skarbowego. Właściciel powinien więc pamiętać o swoich obowiązkach, aby uniknąć problemów prawnych i podatkowych.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w sprawach związanych z najmem okazjonalnym? Skorzystaj z profesjonalnych porad prawnych online. Oferujemy szybkie i rzetelne konsultacje, dzięki którym dowiesz się, jakie obowiązki ciążą na wynajmującym, jak prawidłowo zgłosić umowę do urzędu skarbowego oraz jak uniknąć błędów formalnych. Nasi eksperci pomogą Ci zabezpieczyć Twoje interesy i rozwiać wszelkie wątpliwości. Skontaktuj się z nami i zyskaj pewność, że działasz zgodnie z prawem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Utrata prawa do lokalu socjalnego, czy można uniknąć przymusowej przeprowadzki?
» Zwrot partycypacji a amortyzacja, co może odliczyć TBS?
» Spór o głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – czy zarząd może je przerwać?
» Rozliczenia najmu, czy wynajmujący może obciążyć najemcę dodatkowymi kosztami?
» Wynajem mieszkania a obowiązki najemcy, co robić w przypadku wyprowadzki?
