• Autor: Kinga Karaś
Mieszkam w budynku wspólnoty mieszkaniowej (8 mieszkań, w tym tylko 3 są własnością prywatną). Podlegamy pod gospodarkę komunalną. Na terenie wspólnoty znajduje się garaż, którego właścicielem jest osoba niemieszkająca tutaj od wielu lat. Osoba ta z garażu nie korzysta, ale wynajmuje go osobom spoza wspólnoty. Dodam, że droga do garażu przebiega pod naszymi oknami, wzdłuż terenu wspólnoty. Sam garaż stoi tuż pod naszymi oknami (ok. 2 m). Czy jest to zgodne z prawem?
Podstawę prawną opinii stanowi: ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
W przedstawionej sprawie mamy do czynienia z garażem we wspólnocie mieszkaniowej. Z uwagi na fakt, iż w nieruchomości wspólnej wyodrębniono co najmniej 7 lokali, znajdują zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy – właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. W sprawach dotyczących części wspólnych kompetencje posiada wspólnota mieszkaniowa działająca przez zarząd. Jednak wspólnota nie może ingerować w indywidualne prawo własności. Właściciel garażu jest upoważniony do korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem (stawiania samochodów). Może również wynajmować swoją własność osobą trzecim.
Jednak problemem jest usytuowanie tego garażu. W opisie brak jest informacji mówiących o tym, kiedy przedmiotowy garaż został wybudowany oraz czy posiada stosowne pozwolenia, dlatego też odniosę się do obecnie obowiązujących przepisów. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie unormowane są odległości, jakie powinny spełniać miejsca parkingowe i parkingi od budynków.
Zobacz również: Opłata za miejsce postojowe w garażu podziemnym
Zgodnie z § 14 ust. 1: „Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m. § 18 przewiduje że:
„1. Zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne.
2. Liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne.”
Zobacz również: Wynajem garażu bez umowy
Odległość garażu od zabudowań została unormowana w § 19 rozporządzenia, zgodnie z którym:
„1. Odległość stanowisk postojowych, w tym również zadaszonych, oraz otwartych garaży wielopoziomowych od: placu zabaw dla dzieci, boiska dla dzieci i młodzieży, okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku opieki zdrowotnej, w budynku oświaty i wychowania, w budynku mieszkalnym, w budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem: hotelu, motelu, pensjonatu, domu wypoczynkowego, domu wycieczkowego, schroniska młodzieżowego i schroniska, nie może być mniejsza niż:
1) dla samochodów osobowych:
a) 7 m – w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,
b) 10 m – w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,
c) 20 m – w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych;
2) dla samochodów innych niż samochody osobowe:
a) 10 m – w przypadku parkingu do 4 stanowisk postojowych włącznie,
b) 20 m – w przypadku parkingu powyżej 4 stanowisk postojowych.
2. Stanowiska postojowe, w tym również zadaszone, oraz otwarte garaże wielopoziomowe należy sytuować na działce budowlanej w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:
1) dla samochodów osobowych:
a) 3 m – w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,
b) 6 m – w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,
c) 16 m – w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych;
2) dla samochodów innych niż samochody osobowe:
a) 6 m – w przypadku parkingu do 4 stanowisk postojowych włącznie,
b) 16 m – w przypadku parkingu powyżej 4 stanowisk postojowych.
3. Odległości, o których mowa w ust. 1 i 2, stosuje się do sytuowania wjazdów do zamkniętego garażu w stosunku do okien budynku opieki zdrowotnej, budynku oświaty i wychowania, a także placów zabaw i boisk dla dzieci i młodzieży.
4. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1 i 2, nie jest wymagane przy sytuowaniu parkingów między liniami rozgraniczającymi ulicę.
5. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, nie jest wymagane w przypadku parkingów niezadaszonych składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych przypadających na jeden lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, zlokalizowanych przy tym budynku.
6. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 2 pkt 1 lit. a, nie jest wymagane w przypadku niezadaszonych parkingów składających się z jednego albo dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych w zabudowie jednorodzinnej oraz w zabudowie zagrodowej, jeżeli stykają się one z niezadaszonymi parkingami dla samochodów osobowych na sąsiedniej działce.
7. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 2, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.”
Jeśli przyjąć, że plac postojowy, w przypadku istnienia budynku pozbawionego innych możliwości parkingowych, stanowi urządzenie budowlane zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, to konsekwentnie trzeba przyjąć, że jest ono częścią obiektu budowlanego. Nie ma bowiem znaczenia fizyczne połączenie struktury placu postojowego z bryłą budynku, gdyż definicja urządzenia budowlanego wymaga tylko, aby było ono związane z obiektem budowlanym funkcjonalnie, zapewniając możliwość użytkowania tego obiektu zgodnie z przeznaczeniem (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Poznaniu z dnia 10 listopada 2015 r. II SA/Po 761/15).
Do obiektu będącego zadaszonym miejscem postojowym mają zastosowanie wymogi wynikające z § 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 maja 2011 r. II OSK 794/10).
Podsumowując, podstawowym ustaleniem, jakiego powinien Pani dokonać, jest weryfikacja dokumentów wspólnoty związanych z pozwoleniem na budowę oraz decyzją o warunkach zabudowy. Należy zweryfikować, czy garaż ten został wybudowany zgodnie z pozwoleniem. W przeciwnym wypadku może stanowić samowolę budowlaną. Istnieje również możliwość wznowienia decyzji o pozwolenie na budowę w przypadku zaistnienia sprzeczności z warunkami technicznymi określonymi w przepisach prawa.
Zobacz również: Opłaty za garaż we wspólnocie mieszkaniowej
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kinga Karaś
Adwokat świadczący usługi prawne zarówno na rzecz osób fizycznych jak i przedsiębiorców. Doktorantka na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Autorka lub współautorka wielu artykułów naukowych i monografii. Absolwentka prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim oraz programu Master 2 Uniwersytetu w Orleanie. Ukończyła Szkołę Prawa Francuskiego, Szkołę Prawa Kontynentalnego w Paryżu. Specjalizuje się w prawie administracyjnym oraz prawie cywilnym a w szczególności w szeroko pojętym prawie nieruchomości (Wspólnoty Mieszkaniowe, Spółdzielnie, umowy deweloperskie, umowy o roboty budowlane itp.).
Zapytaj prawnika
