Udostępnienie lokalu przez najemcę osobie trzeciej bez zgody właściciela

Podnajem lub bezpłatne używanie lokalu przez osobę trzecią bez powiadomienia i zgody wynajmującego

Zgodnie z § 8 ust. 1 wiążącej Pana z najemczynią umowy: „Najemcy nie wolno oddawać pokoju i lokalu osobie trzeciej w podnajem, do bezpłatnego używania”. Zapis ten jest zgodny z art. 688² Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi, że: „Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć”.

Skoro umowa zabraniała najemczyni oddawania przedmiotu najmu do bezpłatnego używania oraz w podnajem, to nie miała ona prawa udostępnić mieszkania do pomieszkiwania innej osobie.

Umowa nie wskazuje, jakie sankcje przypisują strony, w przypadku naruszenia przez najemczynią owego paragrafu 8 ust. 1. Skoro brak jest sankcji (takiej np. jak obciążenie zapłatą za nieodpłatne użyczenie lokalu), to należy sięgnąć i stosować przepisy Kodeksu cywilnego. Owo zachowanie najemczyni uprawnia Pana co najwyżej do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia na podstawie art. 685 K.c., tj. z uwagi na rażące, uporczywe wykraczanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. Co się zaś tyczy obciążenia obowiązkiem wymiany kluczy, to w mojej ocenie może Pan tego żądać. Zgodnie bowiem z art. 683 K.c.: „najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy”. Skoro zaś dbanie o klucze, w tym de facto o lokal, jest jednym z podstawowych obowiązków stosunku najmu, to udostępnianie kluczy osobom do tego nieupoważnionym spowodowało naruszenie owego obowiązku, a tym samym wymianę kluczy można uznać za drobną „naprawę” wskazaną w art. 681 K.c.

A zatem uprawnienia, jakie Panu przysługują w związku z naruszeniem § 8 ust. 1 umowy przez najemczynię, to rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym i ewentualnie zażądanie wymiany zamków lub pokrycie przez nią kosztów wymiany.

Nagrywanie kamerą osób bez ich zgody

Na marginesie powinnam Panu wyjaśnić, że wątpliwe jest wykorzystanie jako dowodu nagrania z kamer dokonanego w mieszkaniu bez wiedzy najemczyni. Niejawne nagrywanie bez zgody osób będących uczestnikami nagrania jest legalne tylko w sytuacjach, w których utrwalane są poważne incydenty łamania praw konstytucyjnych, jak: kradzież, gwałt i próba gwałtu, zabójstwo i próba zabójstwa, przemoc itp. Wizerunek danego człowieka to zespół cech, dzięki którym można zidentyfikować konkretną osobę. W przypadku nagrywania najemczyni bez jej zgody możemy mieć do czynienia z naruszeniem dobra osobistego, jakim jest prawo do prywatności i ochrony wizerunku. Roszczenia wynikające ze złamania tego prawa reguluje artykuł 448 K.c. Jako prawnik nie zalecam ani wykorzystywania tychże nagrań jako dowodu, ani nawet wspominania o nich, celem uchronienia się przed odpowiedzialnością. Może Pan powołać się na zeznania świadków, nagrania z kamery, ale osiedlowej, o ile taka jest.

Wprowadzenie do umowy najmu kar za podnajem bez zgody wynajmującego

Umowa najmu, którą Pan zawarł z najemczynią, jest dobra. Zawiera zakaz udostępnienia lokalu osobom trzecim. Daje ona Panu prawo do jej rozwiązania ze skutkiem natychmiastowym, gdy tylko najemca naruszy ów zapis. Może Pan ewentualnie dopisać w umowie skutki naruszenia tego zapisu, czyli w przypadku oddania w podnajem lub do bezpłatnego używania przedmiotu najmu wbrew zapisowi § 8 umowy. Na przykład: najemca zobowiązany jest do pokrycia kosztów związanych z wymianą zamków w drzwiach oraz do zapłaty kary umownej w wysokości 10% wartości czynszu za każdy przypadek naruszenia (oczywiście % to tylko przykład). Może Pan również wskazać, że podnajem lub bezpłatne użyczenie wymaga Pana uprzedniej pisemnej zgody pod rygorem nieważności, a w przypadku jej braku najemca zobowiązany jest do zapłaty czynszu najmu w wysokości powiększonej o tyle osób, ilu użyczył (oddał w podnajem) lokal bez zgody wynajmującego. Proszę mieć jednak na uwadze, że kary umowne bardzo zniechęcają potencjalnych najemców zwłaszcza w obrocie między osobami fizycznymi.

Przykłady

Podnajem pokoju przez studenta

Anna wynajęła pokój w mieszkaniu studentowi, ustalając czynsz, który obejmował wszystkie media. Po kilku miesiącach zaczęła zauważać, że w mieszkaniu regularnie przebywa chłopak najemcy. Pomimo zapisu w umowie zabraniającego podnajmu bez zgody właściciela, student nie poinformował o dodatkowej osobie. Anna miała dowody na regularne nocowanie chłopaka, co spowodowało większe zużycie mediów. Właścicielka postanowiła rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym na podstawie rażącego naruszenia umowy.

Udostępnienie lokalu przez młode małżeństwo

Jan wynajął mieszkanie młodemu małżeństwu, które podpisało umowę zakazującą podnajmu bez zgody właściciela. Po kilku miesiącach, Jan dowiedział się od sąsiadów, że para często gości u siebie kolegę, który praktycznie zamieszkał z nimi na stałe. Jan postanowił sprawdzić sytuację i zauważył, że zwiększone zużycie wody i prądu potwierdza obecność dodatkowej osoby. Mimo prób rozmów, najemcy nie zaprzestali łamania umowy, co skłoniło Jana do rozwiązania umowy najmu.

Wynajęcie pokoju przez singla

Monika wynajęła pokój w swoim mieszkaniu singlowi, który zgodnie z umową nie mógł udostępniać lokalu osobom trzecim. Po pewnym czasie Monika zauważyła, że do mieszkania często przychodzi nieznana jej osoba, która miała klucze do mieszkania. Sprawdziła monitoring osiedlowy i potwierdziła, że osoba ta mieszka w jej lokalu bez jej zgody. Monika rozwiązała umowę najmu i obciążyła najemcę kosztami wymiany zamków oraz zażądała odszkodowania za nieuprawnione używanie mieszkania.

Podsumowanie

Podnajem lub bezpłatne użyczenie lokalu osobie trzeciej bez zgody właściciela stanowi rażące naruszenie umowy najmu i może skutkować jej natychmiastowym rozwiązaniem. Właściciel ma prawo do podjęcia odpowiednich kroków prawnych, takich jak wymiana zamków na koszt najemcy, aby zabezpieczyć swoje mienie. Ważne jest, aby w umowie najmu jasno określić konsekwencje naruszenia tego zakazu, co pozwoli uniknąć podobnych sytuacji w przyszłości.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach najmu? Skorzystaj z naszych usług online, oferujących profesjonalne porady prawne i sporządzanie pism dostosowanych do Twoich potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.