• Data: 2023-12-15 • Autor: Janusz Polanowski
Umowa najmu jest kompleksowym zagadnieniem, które obejmuje wiele aspektów prawnych, regulowanych przez Kodeks cywilny i inne ustawy. Kluczowe dla najemców i wynajmujących są kwestie związane z prawami i obowiązkami stron, a także obowiązkiem meldunkowym oraz konsekwencjami podatkowymi. Artykuł ten na przykładzie zapytania pani Renaty przybliża te zagadnienia, koncentrując się na praktycznych aspektach umów najmu oraz obowiązkach wynikających z przepisów o ewidencji ludności.
Pani Renata wynajmuje należące do niej mieszkanie. Potencjalny najemcą zapytał ją, czy nie będzie problemu, jeśli on podczas najmu zgłosi wniosek do urzędu miasta i otrzyma dodatek mieszkaniowy do czynszu. Pani Renata pyta, czy jako wynajmująca nie poniesie z tego powodu żadnych konsekwencji. Czy nie jest potrzebne zameldowanie najemcy?
Umowa najmu regulowana jest głównie przepisami Kodeksu cywilnego (K.c.), a dokładniej: art. 659 K.c. i następnymi, oraz przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu; lekturę ostatniej ze wskazanych zalecałbym pani Renacie i każdemu wynajmującemu – nie tylko w zakresie wyboru umowy (najem „zwykły” albo najem regulowany). W ustawie o ochronie praw lokatorów… znajdują się odwołania do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych oraz do przepisów wykonawczych. Gdy zapoznajemy się z przepisami wykonawczymi – które szczególnie mogą interesować najemców (chociażby z uwagi na zakres danych, które powinni podać) – można dojść do wniosku, że spotykamy się z kolejnym przykładem złej jakości prawa z zakresu nieruchomości. Cóż bowiem ma znaczyć określenie własność lokalu w spółdzielni mieszkaniowej (zawarte w jednym z wzorów formularzy urzędowych)?
Zobacz również: Wynajem lokalu dla firmy
Nie można wykluczyć domagania się przez urzędników gminnych, by człowiek starający się o przyznanie mu dodatku mieszkaniowego był zameldowany na obszarze danej gminy (chociażby z uwagi na to, że z „meldunkiem podatnika wiąże się pozyskiwanie przez gminę określonych wpływów podatkowych). Skoro ktoś wnioskuje o przyznanie mu dodatku mieszkaniowego w związku z zamieszkiwaniem „pod danym adresem”, to wprost oczywiste wydaje się, że taki człowiek powinien wywiązać się ze spoczywającego na nim obowiązku meldunkowego – na ogół chodzi o obowiązek uzyskania zameldowania w miejscu stałego zamieszkania. Ludziom przysługują nie tylko uprawnienia (np. dotyczące dodatków mieszkaniowych), ale na nich spoczywają także obowiązki (w tym „meldunkowe”).
Niezależnie od siły nadal występujących mitów, zameldowanie nie jest rodzajem tytułu prawnego do lokalu – choć może mieć duże znaczenie praktyczne (np. z zakresu usług publicznych). Jednym z rodzajów tytułu prawnego do lokalu jest prawo najmu.
Zobacz również: Od ilu lat można wynająć mieszkanie?
Przejawem beztroski byłoby dawanie drugiej osobie zapewnień, jakoby była wolna od ponoszenia jakichkolwiek konsekwencji – np. dotyczących umowy najmu. Jeżeli pani Renata wynajmie należące do niej mieszkanie, to najemca uzyska tytuł prawny do lokalu. Warto zastanowić się nad rodzajem umowy; np. umowa najmu okazjonalnego (jeżeli towarzyszy jej zobowiązanie się w formie aktu notarialnego przez najemcę do opuszczenia lokalu) ułatwia doprowadzenie do wyeksmitowania byłego najemcy – z uprawnienia takiego wolno skorzystać wynajmującemu, który wywiązał się z obowiązków podatkowych (dotyczących umowy najmu). Także w przypadku najmu „zwykłego” warto pamiętać o obowiązkach podatkowych – niekiedy (szczególnie w sytuacjach spornych) najemcy lub byli najemcy sygnalizują gotowość „poinformowania skarbówki” lub robią to (bez sygnalizowania wcześniej).
Jak widać, sam „meldunek” to nie wszystko. Warto poważnie zastanowić się nad umową najmu (bo korzystanie z gotowych „wzorów” miewa różne skutki).
Zobacz również: Dofinansowanie do zakupu mieszkania straż graniczna
Przykład 1
Anna wynajęła małe mieszkanie studentom. Mimo że umowa najmu została sporządzona zgodnie z prawem, studenci nie dopełnili obowiązku meldunkowego. Gdy Anna próbowała wyeksmitować studentów za niepłacenie czynszu, napotkała trudności, gdyż brak meldunku komplikował proces administracyjny. Ta sytuacja podkreśla, jak ważne jest, aby najemcy dopełnili wszystkich formalności prawnych, w tym meldunkowych.
Przykład 2
Marek, mieszkający w wynajmowanym mieszkaniu, postanowił ubiegać się o dodatek mieszkaniowy od gminy. Jako że był zameldowany w innym mieście, gmina odmówiła przyznania mu dodatku. Ta sytuacja ilustruje, jak zameldowanie w miejscu stałego pobytu może wpływać na możliwość uzyskania wsparcia finansowego od lokalnych władz.
Przykład 3
Kasia zdecydowała się wynająć swoje mieszkanie na zasadzie najmu okazjonalnego. Podpisała umowę, w której najemca zobowiązał się do opuszczenia mieszkania po upływie terminu najmu. Gdy najemca odmówił wyprowadzenia się, Kasia mogła szybko i skutecznie skorzystać z procedury eksmisji przewidzianej w umowie najmu okazjonalnego. To przykład, jak wybór odpowiedniej formy umowy najmu może ułatwić rozwiązanie potencjalnych problemów.
Artykuł ten rzuca światło na złożoność i ważność prawidłowego zarządzania umowami najmu, podkreślając znaczenie świadomego podejścia do obowiązków meldunkowych, wyboru odpowiedniego typu umowy najmu oraz świadomości konsekwencji podatkowych. Przykłady z życia pokazują, jak decyzje dotyczące najmu mogą wpływać na codzienne sytuacje, podkreślając wagę rzetelnej wiedzy i odpowiedzialności zarówno najemców, jak i wynajmujących.
Potrzebujesz fachowej porady prawnej dotyczącej najmu? Skorzystaj z naszych usług online, oferujących profesjonalne konsultacje i pomoc w sporządzaniu umów najmu, aby zapewnić sobie spokój ducha i bezpieczeństwo prawne. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
