Rozwiązanie umowy najmu na czas określony a kaucja

Wypowiedzenie najmu ze względu na wady lokalu zagrażające zdrowiu najemcy

Nie znam postanowień umowy, ale podaje Pan, że została ona zawarta na czas oznaczony. Jeśli łącząca Pana z wynajmującym umowa nie zawiera możliwości jej rozwiązania przed czasem, to takiej umowy nie da się wypowiedzieć. Stanowi o tym art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Po prostu wynajmujący może się na to nie zgodzić. Istnieje jednak możliwość wypowiedzenia takiej umowy w trybie natychmiastowym.

Zgodnie bowiem z treścią art. 682 K.c.: „Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.

Zatem mimo niemożności wypowiedzenia umowy terminowej, w przypadku wad rzeczy najętej, ustawodawca przewidział taką możliwość. Zgodnie z wyrokiem SN: „Stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to – zarówno w świetle przepisów prawa budowlanego, jak i prawa lokalowego z 1974 r. – nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni” (II CR 199/74).

Przepis art. 682 K.c. uprawnia najemcę do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników lub osób u niego zatrudnionych, i to nawet wtedy, gdy najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Wystarczający jest tu stan zagrożenia zdrowia, a nie wystąpienie choroby będącej następstwem istnienia wady lokalu.

Wadami, o których mowa w art. 682 K.c., są w szczególności: zawilgocenie, zagrzybienie, niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości (F. Błahuta, w: Komentarz 1972, t. II, s. 1479).

Z uwagi na powyższe, jeżeli w mieszkaniu występują wady zagrażające Pana życiu i zdrowiu, i są podstawy, aby wypowiedział Pan umowę na podstawie art. 682 K.c. lub stosownych zapisów umowy – w takim przypadku nie będzie obowiązywał termin wypowiedzenia umowy.

Zobacz również: Rozwiązanie umowy najmu na czas określony

Kaucja zabezpieczająca pokrycie należności z tytułu najmu lokalu

Zgodnie z treścią ust. 1 art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów: „Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu”.

Tak więc wpłacona kaucja ma za zadanie przede wszystkim zabezpieczyć brak uiszczania czynszu przez najemcę. Jednak, jak widać, ustawodawca posłużył się dość szerokim uregulowaniem tej kwestii, iż dotyczy ona wszelkich należności z tytułu najmu lokalu. Możemy więc tutaj mówić np. o zużyciu energii lub innych mediów, opłacie za najem, ale także o szkodach spowodowanych przez najemcę.

Jeżeli więc w nieruchomości faktycznie występują powyższe wady uzasadniające wypowiedzenie w trybie natychmiastowym i nie zalega Pan z zapłatą czynszu lub innych opłat, nie powstały także wady nieruchomości podlegające rozliczeniu, kaucja powinna zostać zwrócona.

Zobacz również: Kara za zerwanie umowy najmu na czas określony

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.