• Data: 2023-12-03 • Autor: Janusz Polanowski
Rozważając kwestię wynajmu, nieuniknione jest zastanowienie się nad możliwością wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Często pojawia się pytanie, czy wynajmujący musi wyrazić zgodę na zakończenie umowy przed ustalonym w umowie terminem. Artykuł 673 Kodeksu cywilnego rzuca światło na te dylematy, podkreślając równość stron w umowie najmu oraz wskazując na potencjalne skutki prawne decyzji najemcy i wynajmującego. Zapraszamy do lektury artykułu, który na przykładzie sprawy pani Jadwigi szczegółowo analizuje te zagadnienia, uwzględniając zarówno aspekty prawne, jak i praktyczne implikacje.
Pani Jadwiga wynajmuje mieszkanie. Napisała do nas, bo najemca przesłał jej maila z informacją, że wypowiada umowę przed terminem, ponieważ dostał kontrakt zagraniczny. Umowa z najemcą jest zawarta na czas określony (12 miesięcy), trwa od 5 miesięcy. Okres wypowiedzenia zawarty w umowie wynosi 2 miesiące. W tej sytuacji pani Jadwiga pyta, jakie kary za przedterminowe zerwanie umowy najmu powinien ponieś najemca. Niestety, dodaje, że w umowie nie zamieściła klauzuli o konsekwencjach finansowych przedterminowego rozwiązania umowy przez najemcę. Zawarła jedynie informację o możliwości przedterminowego rozwiązania umowy przez wynajmującego. Pyta, jak teraz powinna postąpić, aby nie być stratna.
Wydaje się, że pani Jadwiga przedwcześnie zakłada, jakoby jedna ze stron umowy (np. umowy najmu) była uprawniona „zerwać umowę” – czyli doprowadzić do rozwiązania umowy – wbrew woli drugiej strony i zarazem bez angażowania sądu (jako podmiotu uprawnionego do rozstrzygania sporów prawnych z zakresu prawa cywilnego). Strony umów prawa cywilnego są sobie równe – przynajmniej takie założenie akcentuje prawodawca (niekiedy lekceważąc różne aspekty faktyczne, np.: ekonomiczne, organizacyjne). Tego założenia można się jednak trzymać – wynika z niego jednoznacznie, że najemca nie jest uprawniony samodzielnie doprowadzić do rozwiązania danej umowy najmu bez zgody pani Jadwigi (czyli bez zgody wynajmującego); ewentualnie w grę mogłaby wchodzić droga sądowa.
Należy bowiem zwrócić uwagę na treść artykułu 673 Kodeksu cywilnego (K.c.):
„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”
Pani Jadwiga podała, że w danej umowie przewidziano możliwość wypowiedzenia najmu przez wynajmującego, a nie przez najemcę. Najem więc zapewne będzie trwał nadal. Warto zwrócić uwagę również na określenie stosunku najmu, zawarte w artykule 659 K.c., który stanowi:
„§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.”
Skoro najemca podpisał umowę najmu na czas oznaczony, w której przewidziano możliwość wypowiedzenia tej umowy wyłącznie przez panią Jadwigę, to tym samym wyraził zgodę na taką konstrukcję tej właśnie umowy; konstrukcję asymetryczną (faktycznie nieco odbiegającą od zasady równości stron stosunku prawa cywilnego). W poprzednim zdaniu zaakcentowałem dogodną dla pani Jadwigi wykładnię oraz jedynie zasygnalizowałem aspekt, który w ewentualnym postępowaniu prawnym mógłby zostać przedstawiony przez najemcę lub jego pełnomocnika (art. 98 i następne K.c.). Wprawdzie można dostrzec asymetrię, ale przecież volenti non fit iniuri („chcącemu nie dzieje się krzywda”) – przedstawiam kolejny argument na rzecz stanowiska pani Jadwigi (w negocjacjach z najemcą lub w postępowaniu bardziej sformalizowanym).
Zobacz również: Rezygnacja z wynajmu mieszkania a zwrot kaucji
Określenie „wypowiedzenie” jest niejednoznaczne. Każdy człowiek (zwłaszcza wolny i świadomy swych czynów) jest uprawniony swym własnym oświadczeniom woli nadawać różne nazwy – przykładowo: „wypowiedzenie (umowy)”, „apel”, „oświadczenie”, „proklamacja”. Oświadczenie przez najemcę, że wypowiada umowę najmu, świadczy o tym, że przejawił świadomość prawną, ale przydałoby się więcej precyzji – zwłaszcza zwrócenie uwagi na ostatni paragraf ww. artykułu 673 K.c. Chodzi o to, że nie każde oświadczenie woli nazwane „wypowiedzeniem umowy” wywołuje skutek prawny w postaci rozwiązania umowy; najemca mógł (jako wolny człowiek) wyrazić swe stanowisko, ale wyrażenie tegoż stanowiska należy odróżnić od uprawnienia do rozwiązania umowy najmu poprzez samo złożenie oświadczenia woli o cechach wypowiedzenia umowy, jeżeli tego nie przewidziano w umowie najmu. Wiele zależy od stanowiska pani Jadwigi – zarówno słów, jak i innych jego przejawów.
Sytuacje prawne – w tym stosunki prawne (np. umowne) – często mają charakter złożony. Przejawy tej prawidłowości można dostrzec także w związku z danym stosunkiem najmu. W prawie cywilnym – zwłaszcza materialnym (to jest merytorycznym) – wykluczone jest nakładanie kar przez jedną stronę umowy na drugą stronę umowy, bo nakładanie kar jest przejawem przysługiwania oraz sprawowania władzy; wykluczone jest, by najemca sprawował władzę nad wynajmującym, jak również wynajmujący nad najemcą. Od karania są właściwe organa władzy publicznej, a nie strony stosunków prawa cywilnego.
W prawie cywilnym, a dokładniej: w kodeksowych przepisach o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu umowy (art. 471 i następne K.c.) – przewidziano rozwiązanie o nazwie „kara umowna” (art. 483 oraz art. 484 K.c.); jest to rozwiązanie swoiste, ale nadal o cechach właściwych prawu cywilnemu – chodzi o możliwość powstania roszczenia na podstawie przepisów o „karze umownej”, a nie o zgodę władz państwowych na to, by jedna strona umowy „bawiła się w organ państwowy”. Artykuł 483 K.c. brzmi:
„§ 1. Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
§ 2. Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej.”
Skoro w danej umowie najmu nie zastrzeżono kary umownej, to wykluczone jest żądanie świadczeń na podstawie „kary umownej”. Najemca nie zadbał o to, by w treści odnośnej umowy najmu na czas oznaczony również on był uprawniony najem wypowiedzieć, więc samo jego oświadczenie woli o cechach „wypowiedzenia umowy” nie doprowadzi do rozwiązania danej umowy najmu wbrew woli pani Jadwigi, o ile nie zapadnie korzystne dla najemcy orzeczenie sądowe. Pani Jadwiga nie zadbała zaś o to, by w umowie (o ile najemca zgodziłby się na to) zawrzeć postanowienia o karze umownej. Wobec tego bezprzedmiotowe okazuje się pytanie o kary – nie ma rozwiązania umowy najmu (co wydaje się dla wynajmującej korzystne), ale nie ma też żadnej kary umownej (co pani Jadwiga może przyjąć z niezadowoleniem) – tak przedstawia się aspekt prawny, a on jest wiodący, zwłaszcza w rozstrzyganiu sporów prawnych. W jednym i w drugim aspekcie treść umowy ma bardzo duże, wprost kolosalne, znaczenie. Oczywiście, można by snuć jakieś rozważania o tym, co powinno (byłoby) być, ale prawna ranga takich rozważań byłaby najwyżej znikoma.
Jeżeli najemca nie będzie płacił czynszu (wraz ze stosownymi opłatami z czynszem powiązanymi), to pani Jadwiga będzie miała roszczenie (do czasu rozwiązania umowy), którego będzie można dochodzić na drodze prawnej, zapewne w elektronicznym postępowaniu upominawczym (czyli w jednym z postępowań uproszczonych) – art. 50528 i następne Kodeksu postępowania cywilnego. Odrębnym zagadnieniem może być ściągalność wierzytelności wynajmującej; choć prawnie dopuszczalne jest egzekwowanie roszczeń cywilnych także za granicą (zwłaszcza na obszarze Unii Europejskiej), ale wiąże się to z nakładami (w tym finansowymi). Jeżeli w Polsce pozostaną składniki majątkowe dłużnika, to łatwiejsze powinno okazać się doprowadzenie do egzekucji należnych pani Jadwidze świadczeń. Chodzi o typowe rozwiązania w zakresie prawa cywilnego.
Gdyby po opuszczeniu mieszkania przez najemcę pani Jadwiga (w okresie trwania odnośnego stosunku najmu) wynajęła to mieszkanie komuś innemu, to takie zachowanie byłoby przejawem wyrażenia zgody na rozwiązanie umowy najmu – a więc od takiej daty najemca przestałby być zobowiązany do spełniania określonych świadczeń (bo przestałby już być najemcą); mamy kolejny przykład złożoności sytuacji prawnych.
Skoro najemca postawił sprawę dość stanowczo, to zalecałbym pani Jadwidze rozważyć zawezwanie go do próby ugodowej. Takie zawezwanie (obciążone niską opłatą sądową) kieruje się do sądu rejonowego – być może autorytet kierującego posiedzeniem pojednawczym (od art. 184 do art. 186 K.p.c.) sędziego przyczyniłby się do zawarcia ugody (którą należałoby przedstawić sądowi do zatwierdzenia). Pani Jadwiga może ewentualnie przemyśleć następujące rozwiązania (które być może zainspirują ją do przedstawienia propozycji najemcy): zgoda na skrócenie trwania stosunku najmu (między 2 a prawie 8 miesiącami jest spora różnica), zgoda na podnajem – by najemca, wobec pani Jadwigi wprost zobowiązany, był uprawniony oddać dane mieszkanie w podnajem, znalezienie nowego najemcy przez tegoż najemcę. Pani Jadwiga może ocenić, jakie są jej możliwości negocjacyjne – zwłaszcza dające szanse na zawarcie ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.).
Jak widać, w tej sprawie jest spory „wachlarz wariantów” i warto opracować strategię działania.
Przypadek Pawła i Marty: Paweł wynajął mieszkanie od Marty na okres jednego roku. Po sześciu miesiącach Paweł dostaje ofertę pracy za granicą i chce zakończyć umowę najmu wcześniej. Marta nie zgadza się na przedwczesne rozwiązanie umowy, wskazując na ustalenia kontraktowe. Paweł zmuszony jest do kontynuacji płacenia czynszu do końca umowy lub znajdowania kogoś na swoje miejsce, zgodnie z warunkami umowy najmu.
Sytuacja Anny i Jakuba: Anna wynajęła mieszkanie Jakubowi. Po trzech miesiącach Jakub stwierdza, że mieszkanie ma poważne wady, które uniemożliwiają normalne użytkowanie. Chce rozwiązać umowę najmu przed terminem. Anna, zdając sobie sprawę z problemów, zgadza się na rozwiązanie umowy bez dodatkowych kosztów, aby uniknąć dalszych komplikacji prawnych i konieczności przeprowadzenia kosztownych napraw.
Historia Katarzyny i Tomasza: Katarzyna wynajęła mieszkanie Tomaszowi na dwa lata. Po roku Tomasz traci pracę i ma trudności z opłacaniem czynszu. Po rozmowie z Katarzyną, obie strony dochodzą do porozumienia, gdzie Tomasz może opuścić mieszkanie bez konsekwencji finansowych pod warunkiem, że Katarzyna znajdzie nowego najemcę. Dzięki temu Tomasz unika zadłużenia, a Katarzyna zachowuje ciągłość wynajmu.
Podsumowując, artykuł rzuca światło na zawiłości związane z przedwczesnym rozwiązaniem umowy najmu. Kluczowe jest tu zrozumienie, że każda sytuacja wymaga indywidualnego podejścia oraz znajomości praw i obowiązków wynikających z umowy najmu. Przedstawione przykłady z życia wzięte pokazują, jak różnorodne mogą być scenariusze i jak ważna jest komunikacja między stronami umowy, aby znaleźć satysfakcjonujące rozwiązanie w przypadku chęci przedwczesnego zakończenia najmu.
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach najmu? Skorzystaj z naszych porad prawnych online i profesjonalnie przygotowanych pism, aby skutecznie zarządzać swoimi umowami najmu i rozwiązywać wszelkie spory. Kontaktuj się z nami już dziś!
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
