• Data: 2023-12-27 • Autor: Janusz Polanowski
W artykule omówiona zostanie kwestia prawna dotycząca zwrotu kaucji w kontekście umowy najmu. Poruszone zostaną zagadnienia związane z odpowiedzialnością cywilną i karną, a także przepisy prawa cywilnego regulujące umowy najmu i obowiązki wynikające z nich dla obu stron. Artykuł dostarczy również wskazówek dotyczących prawidłowego postępowania w sytuacji dążenia do rozwiązania umowy najmu, z uwzględnieniem zasady swobody umów oraz możliwości negocjacji lub mediacji sądowej. Kanwą rozważań będzie zapytanie pana Eryka.
Pan Eryk jest właścicielem mieszkania. Zawarł wczoraj umowę najmu mieszkania na czas nieokreślony od 1. dnia następnego miesiąca (czyli powinien udostępnić najemcy lokal za 5 dni). Otrzymał na konto ustaloną w umowie kaucję. Umowa najmu została zawarta w formie pisemnej. Z przyczyn nam nieznanych chciałby zrezygnować z tego najmu i zwrócić najemcy kaucję. Zapytał nas, jak to można zgodnie z prawem zrobić.
Sam zwrot kaucji (np. wpłatą na rachunek najemcy lub przy pomocy przekazu pocztowego) nie załatwiałby sprawy bez zgody najemcy – najwyżej uchroniłoby to pana Eryka przed ryzykiem odpowiedzialności karnej za wyłudzenie (oszustwo), czyli za przestępstwo stypizowane w artykule 286 Kodeksu karnego (K.k.). Jednym z celów zobowiązań umownych (związywanych przez zawarcie umowy) jest stabilizacja sytuacji stron umowy – w tym na wypadek dążenia jednej ze stron do „wycofania się z umowy”. Naruszenie postanowień umowy może wiązać się z odpowiedzialnością prawną – zwłaszcza z odpowiedzialnością cywilną. Na zastanawianie się nad umową szczególnie dobry jest czas przed jej zawarciem – później „wycofanie się z umowy” może okazać się prawnie niedopuszczalne, a przynajmniej związane ze sporymi trudnościami. Prawu podlegamy wszyscy. Poza zakresem właściwości prawnika usługowego jest zmienianie prawa lub gwarantowanie określonej osobie, że będzie wolna od odpowiedzialności prawnej. Dlatego od pytania o sposób doprowadzenia do celu pożądanego przez pana Eryka bardziej zasadne może być pytanie o prawną dopuszczalność dążenia do osiągnięcia takiego celu – zwłaszcza wbrew woli najemcy.
Często stosowana przy wynajmowaniu mieszkań kaucja to jeden z aspektów. Istota umowy najmu – art. 659 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz sporo przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów… – została wyrażona w artykule 659 K.c., który stanowi:
„§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.”
Skoro doszło do zawarcia umowy najmu, to pan Eryk – jako wynajmujący – jest zobowiązany udostępnić wynajęte mieszkanie najemcy. W przypadku niewykonania umowy lub jej nienależytego wykonania każda ze stron może ponieść odpowiedzialność cywilną (art. 471 i następne K.c.) – w grę może wchodzić np. odpowiedzialność odszkodowawcza (gdyby wskutek nieudostępnienia wynajętego lokalu najemca poniósł szkodę, np. związaną z kosztami przeprowadzki lub zamieszkania na zasadach hotelowych). Obowiązek wydania (udostępnienia) wynajętego lokalu najemcy jest oczywisty, także z uwagi na brzmienie artykułu 662 § 1 K.c.: „Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.”.
W zakresie uprawnienia do otrzymywania czynszu najmu wierzycielem jest pan Eryk, a jednoczenie jest dłużnikiem z uwagi na obowiązek wydania najemcy wynajętego mu mieszkania. Najem (jak większość rodzajów umów) należy do zobowiązań wzajemnych; każda ze stron jest zarówno wierzycielem, jak i dłużnikiem – w zakresie określonych świadczeń. Wykonywanie umów w ogólności ustawodawca uregulował, między innymi, w treści artykułu 354 K.c.:
„§ 1. Dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje - także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.
§ 2. W taki sam sposób powinien współdziałać przy wykonaniu zobowiązania wierzyciel.”
Czasami (nawet w krótkim czasie po zawarciu umowy) ma miejsce nadzwyczajna zmiana stosunków, która wiąże się z określoną umową lub możliwościami wykonania umowy. Artykuł 3571 § 1 K.c. brzmi: „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę, sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.”. Być może – gdyby nie udało się osiągnąć porozumienia z najemcą – zasadne okazałoby się wystąpienie na drogę sądową w celu doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu przez sąd. Do sądu można by wystąpić także w przypadku wady oświadczenia woli (art. 82-88 K.c.). Wady oświadczenia woli (np. błąd, w tym podstępnie wywołany) skutkują nieważnością (art. 58 K.c.) czynności prawnej (np. umowy) – w razie braku zgody stron, należy zwrócić się do sądu o stwierdzenie nieważności.
Przykładem nagłej zmiany stosunków może być potrzeba zapewnienia mieszkania sobie albo komuś z kręgu rodzinnego lub z bardzo bliskiego grona przyjacielskiego – zwłaszcza w związku z poważnym i nagłym zdarzeniem (np.: utratą dachu nad głową wskutek zniszczenia domu lub w związku z dramatyczną sytuacją rodzinną). Czasami do zawarcia umowy dochodzi w stanie wyłączającym lub poważnie ograniczającym świadomość – np. wskutek zażywania określonych lekarstw. Niekiedy osoba zawierająca umowę działa pod wpływem poważnego błędu – w tym podstępnie wywołanego (np. przez przedstawienie fałszywego obrazu sytuacji). Takie okoliczności mogą uzasadniać złożenie (przewidzianego w artykule 88 K.c.) oświadczenia woli o uchyleniu się od skutków (wcześniejszego) oświadczenia woli, które złożono w sposób wadliwy, a więc skutkujący nieważnością.
Warto zwrócić uwagę również na duże znaczenie zasady swobody umów, wyrażonej w artykule 3531 K.c., który stanowi: „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.”. Może – w przypadku osiągnięcia porozumienia – dojść do rozwiązania umowy; skoro umowę zawarto na piśmie (jak wynika z opisu sytuacji), to również jej rozwiązanie powinno mieć formę pisemną (szczególnie z uwagi na art. 77 K.c.). Poza tym forma pisemna ma duże znaczenie dowodowe – głównie: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).
W wielu sytuacjach sprawdza się dążenie do zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.). Do terminu wydania lokalu najemcy pozostało niewiele dni, więc przydać się może odpowiednio aktywne przystąpienie do negocjacji lub zawezwanie najemcy do próby ugodowej („za pośrednictwem” sądu rejonowego) – do osiągnięcia porozumienia może przyczynić się autorytet sędziego kierującego posiedzeniem pojednawczym (art. 184-186 K.p.c.), a ponadto opłata sądowa od zawezwania do próby ugodowej jest niska.
Przykład 1
Pan Marek wynajął mieszkanie studentce, Kasi. Po roku najem wygasł, a studentka zwróciła się o do niego o zwrot kaucji. Marek, niezadowolony z jej sposobu użytkowania mieszkania, zwlekał z decyzją. Jednak obawiając się odpowiedzialności prawnej, zdecydował się na zwrot kaucji z potrąceniem tylko kwot do uregulowania rachunków za media, jednocześnie dokumentując stan mieszkania na wypadek ewentualnych roszczeń.
Przykład 2
Pani Anna, po wynajęciu mieszkania młodej rodzinie, nagle musiała je odzyskać z powodu niespodziewanej choroby matki wymagającej opieki. Zwróciła się do najemców z propozycją rozwiązania umowy i zwrotu pełnej kaucji wraz z dodatkowym odszkodowaniem za konieczność przeprowadzki. Ostatecznie, dzięki porozumieniu, obie strony polubownie rozwiązały umowę, unikając dalszych komplikacji prawnych.
Przykład 3
Pan Krzysztof po zakończeniu umowy najmu zwrócił się do swoich byłych najemców o pokrycie kosztów naprawy uszkodzeń, które powstały podczas ich pobytu. Najemcy nie zgodzili się, twierdząc, że uszkodzenia były wynikiem normalnego zużycia. Spór trafił do mediacji, gdzie obie strony doszły do porozumienia: część kosztów naprawy została pokryta z kaucji, a resztę pokrył Pan Krzysztof, uznając pewne uszkodzenia za normalne zużycie.
Zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni być świadomi swoich praw i obowiązków wynikających z umowy najmu, w tym kwestii związanych ze zwrotem kaucji. Istotne jest przestrzeganie przepisów prawa cywilnego, a także otwartość na negocjacje i mediację w przypadku sporów. Zrozumienie i stosowanie tych zasad może pomóc w uniknięciu konfliktów prawnych i finansowych, zapewniając obu stronom uczciwe i satysfakcjonujące rozwiązanie.
Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej dotyczącej najmu lub pomocy w przygotowaniu dokumentów? Skorzystaj z naszej oferty konsultacji online oraz usług redagowania pism, które zapewnią Ci wsparcie prawne szybko i wygodnie, bez wychodzenia z domu. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
