• Data: 2023-11-30 • Autor: Michał Soćko
Zawarcie umowy najmu na czas określony często wydaje się bezpieczną opcją zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Jednak nieprzewidziane okoliczności, takie jak niedostateczne przygotowanie nieruchomości do wynajmu czy problemy z użytkowaniem lokalu z powodu wad, mogą skłonić do podjęcia decyzji o wcześniejszym rozwiązaniu umowy. Artykuł ten zagłębia się w aspekty prawne i praktyczne związane z takimi sytuacjami, analizując, czy i kiedy można rozwiązać umowę najmu zawartą na czas określony z uwzględnieniem zarówno przepisów Kodeksu cywilnego, jak i konkretnych przypadków z praktyki sądowej.
Pani Monika wraz z dzieckiem od 3 miesięcy mieszkała w wynajętym domu, zawarła umowę najmu na czas określony 18 miesięcy. Zwróciła się do nas z prośbą o poradę, jak rozwiązać przed czasem tę umowę. Powodem były przykre i intensywne zapachy wydobywające się z kominka albo z wentylacji. Zresztą od samego początku ten najem był problematyczny: nieruchomość nie była przygotowana do wynajmu na dzień przekazania kluczy i trzeba było zainwestować, żeby zamieszkać. Najgorszy był jednak ten smród sadzy i wędzonego mięsa, który sprawiał, że parter domu był praktycznie nie do używania. Po ok. 3 godzinach przebywania w tych warunkach zarówno ona, jak i dziecko mieli dolegliwości: bóle głowy, mdłości. Właściciele twierdzili, że mieszkali tam i „nic im nie było” z powodu tych zapachów. W umowie nie było żadnych zapisów o wypowiedzeniu najmu. Pani Monika była jednak zdeterminowana się stamtąd jak najszybciej wyprowadzić i dlatego chciała wiedzieć, jakie są możliwości rozwiązania takiej umowy, skoro została zawarta na czas określony.
Generalnie umowy najmu zawartej na czas oznaczony rozwiązać nie można. Potwierdza to art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (K.c.), zgodnie z którym – jeżeli czas trwania najmu jest określony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Są jednak wyjątkowe okoliczności, które dopuszczają możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu, nawet zawartej na czas określony.
Zgodnie z art. 664 K.c.:
„§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.”
Zobacz również: Pluskwy w mieszkaniu w bloku
Uważam, że smród, wyziewy trafiające do lokalu mieszkalnego mogą być zakwalifikowane jako szeroko pojęta wada fizyczna lokalu.
Odpowiedzialność wynajmującego z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne rzeczy stanowiącej przedmiot najmu jest jednym z najistotniejszych elementów ochrony prawnej najemcy przewidzianej w przepisach Kodeksu cywilnego (zob. G. Domański, Rękojmia przy najmie, NP 1967, nr 3, s. 351; Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 272-273).
Przepis art. 664 K.c. nie definiuje wad fizycznych i prawnych najętej rzeczy oraz nie odsyła do przepisów o rękojmi rzeczy sprzedanej. Wskazuje się zatem na możliwość stosowania w szczególności w odniesieniu do wad prawnych rzeczy najętej przepisów dotyczących rękojmi w ramach umowy sprzedaży, jedynie na zasadzie ostrożnej analogii, mając na uwadze niezupełność regulacji art. 664 K.c. oraz różne cele umowy sprzedaży i najmu (zob. J. Panowicz-Lipska (w:) System prawa prywatnego, t. 8, s. 30; H. Ciepła (w:) J. Gudowski, Komentarz, t. III, cz. 2, 2013, uwagi do art. 664 K.c.; A. Niżankowska, Rękojmia za wady przy leasingu, TPP 2000, nr 1-2, s. 125 i n.).
W związku z tym, że art. 664 K.c. ma charakter dyspozytywny (względnie obowiązujący), strony mogą w umowie najmu inaczej określić konstrukcję odpowiedzialności za wady rzeczy oddanej w najem (zob. K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2011, s. 473-474; J. Jezioro (w:) E. Gniewek, P. Machnikowski, Komentarz, 2013, s. 1181). Jednak pani Monika nie wspomina, aby zostało to wyłączone w jej umowie najmu.
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady rzeczy najętej jest niezależna od winy wynajmującego oraz od jego wiedzy o wadach, a zatem ma charakter obiektywny. Ponadto do jej powstania nie jest potrzebne zawiadomienie wynajmującego przez najemcę o wystąpieniu wad (zob. Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 273; H. Ciepła (w:) J. Gudowski, Komentarz, t. III, cz. 2, 2013, uwagi do art. 664 K.c.; W. Czachórski, Zobowiązania, 2007, s. 479).
Odpowiedzialność z art. 664 K.c. zależy natomiast od tego, czy wady ograniczają przydatność rzeczy, czy też uniemożliwiają jej używanie przewidziane w umowie. Wady, które uniemożliwiają używanie rzeczy w zakresie przewidzianym w umowie, mogą być usuwalne albo nieusuwalne, mogą istnieć w chwili zawarcia umowy albo powstać w czasie trwania najmu (zob. również M. Szydło, Świadectwa charakterystyki energetycznej oraz ich rola przy dokonywaniu czynności prawnych mających za przedmiot budynki lub lokale, Rejent 2009, nr 1, s. 62 i n.).
W szczególności w wyroku z dnia 14 grudnia 1965 r. (II CR 470/65, OSN 1966, nr 11, poz. 192) Sąd Najwyższy uznał, iż częściowe zmniejszenie należności za centralne ogrzewanie będzie usprawiedliwione w razie ustalenia, że stopień ogrzania lokalu jest wprawdzie niedostateczny i wskazuje na zmniejszoną użyteczność centralnego ogrzewania, lecz nie czyni go z punktu widzenia potrzeb najemcy zupełnie bezużytecznym. W razie zaś tak słabego ogrzania lokalu, że można je uznać za całkowicie bezużyteczne, najemcy przysługuje prawo zwolnienia się w całości od opłat za centralne ogrzewanie (zob. też wyrok SN z dnia 6 lutego 1979 r., IV CR 491/78, OSNC 1979, nr 10, poz. 194).
Zobacz również: Rozwiązanie umowy najmu przed terminem
Prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacjach wskazanych w art. 664 § 2 K.c. jest rodzajem uprawnienia kształtującego przysługującego najemcy jako stronie stosunku prawnego (zob. Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 273-274). Wypowiedzenie jest jednostronną czynnością prawną i stanowi przejaw realizacji przez najemcę tzw. sankcji cywilnej. Wraz z dojściem do wynajmującego oświadczenia woli o wypowiedzeniu (art. 61 K.c.), stosunek najmu ustaje ze skutkiem na przyszłość (ex nunc); tak też J. Panowicz-Lipska (w:) System prawa prywatnego, t. 8, s. 32-33.
Jeżeli natomiast umowa najmu została zawarta w formie pisemnej, jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem dla celów dowodowych (art. 77 § 2 K.c.).
Należy jednak wyraźnie wskazać, iż uprawnienia wskazane w art. 664 § 2-3 K.c. nie przysługują pani Monice jako najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedziała o wadach (art. 664 § 3 K.c.) – wyrok SN z dnia 10 sierpnia 2006 r., V CSK 155/06, niepubl. Wiedza najemcy o wadach w momencie zawarcia umowy najmu nawiązuje z perspektywy znaczenia jurydycznego i celu uregulowania art. 664 K.c. do konstrukcji dobrej lub złej wiary w prawie cywilnym.
Wreszcie dużo „mocniejszą podstawę do wypowiedzenia najmu stanowi art. 682 K.c., zgodnie z którym – jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Powyższe uregulowanie jest wyrazem uznania w konkretnym wypadku przez ustawodawcę nadrzędności dóbr osobistych (najemcy i osób wskazanych w art. 682 K.c.) nad interesami majątkowymi (wynajmującego) i znajduje zastosowanie do wszystkich rodzajów lokali (w tym lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu); zob. Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 332-333.
Uregulowanie art. 682 K.c. odnosi się do wad lokalu bez względu na moment ich powstania i usuwalność.
W przepisie art. 682 K.c. ustawodawca odwołuje się do szczególnych sytuacji wystąpienia wad, w których stan lokalu stwarza realne niebezpieczeństwo (zagrożenie) dla życia lub zdrowia wskazanych w nim osób (które może być zweryfikowane na podstawie ich wiedzy i doświadczenia życiowego).
W związku z tym art. 682 K.c. może być stosowany w takich sytuacjach faktycznych odnoszących się do stanu najętego lokalu jak zawilgocenie, zagrzybienie (zob. wyrok SN z dnia 21 maja 1974 r., II CR 199/74, OSPiKA 1975, z. 2, poz. 67), emitowanie przez materiały użyte do budowy budynku (w którym znajduje się lokal) substancji toksycznych (zob. wyrok SN z dnia 1 grudnia 1986 r., II CR 362/86, OSNC 1988, nr 7-8, poz. 98), niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości – nadmierny hałas, emisja czynników wywołujących alergię (zob. m.in. F. Błahuta (w:) Komentarz, t. II, 1972, s. 1479; J. Jezioro (w:) E. Gniewek, P. Machnikowski, Komentarz, 2013, s. 1203).
Dla powstania analizowanego uprawnienia najemcy wystarczy stan zagrożenia zdrowia osób wskazanych w art. 682 K.c. Nie musi zatem wystąpić określony skutek tego zagrożenia, na przykład choroba będąca następstwem istnienia wady lokalu (zob. też K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2011, s. 510). Najemca nie ma też obowiązku wcześniejszego wezwania wynajmującego do usunięcia wady (inaczej niż w art. 664 § 2 K.c., odnoszącym się do najmu rzeczy innych niż lokale).
Uprawnienie najemcy do wypowiedzenia umowy wskazane w art. 682 K.c. powstaje bez względu na wiedzę najemcy w chwili zawarcia umowy o wadach (najemcy nie obowiązuje zatem ograniczenie przewidziane w art. 664 § 3 K.c.; zob. K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2011, s. 510; W. Czachórski, Zobowiązania, 2007, s. 486; Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania, 2008, s. 122, a także uwagi do art. 664).
Ponadto przepis art. 682 K.c. nie wyłącza roszczenia najemcy o obniżenie czynszu (na podstawie art. 664 § 1 K.c.) ani również roszczenia o naprawienie szkody na zasadach ogólnych.
Reasumując: pani Monika powinna najpierw uzyskać opinię fachowca (np. z sanepidu) o możliwym szkodliwym wpływie wyziewów na zdrowie ludzkie, aby mieć dowód obiektywny swoich żądań (takie ekspertyzy nie są drogie). Jeżeli jej obawy się potwierdzą, na podstawie powyższych przepisów może (kurtuazyjnie) wezwać właścicieli do usunięcia wady w odpowiednim terminie z zagrożeniem, że po upływie tego terminu rozwiąże umowę najmu bez wypowiedzenia. Innych możliwości nie widzę.
Przypadek Pani Anny: Pani Anna wynajęła mieszkanie na rok. Po kilku miesiącach zauważyła, że ściany są wilgotne i pojawiła się na nich pleśń. Próby interwencji u właściciela nie przyniosły rezultatu. Z powodu zagrożenia dla zdrowia pani Anna postanowiła skorzystać z art. 664 § 2 K.c., argumentując, że wada ta uniemożliwia normalne używanie mieszkania, co pozwoliło jej na natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu.
Historia Pana Marka: Pan Marek podpisał umowę najmu mieszkania na dwa lata. Po kilku miesiącach okazało się, że instalacja elektryczna jest niesprawna i stanowi poważne zagrożenie. Właściciel mieszkania zignorował prośby o naprawę. Pan Marek, powołując się na art. 682 K.c., rozwiązał umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, argumentując, że wada lokalu zagraża jego zdrowiu i życiu.
Doświadczenie Państwa Kowalskich: Państwo Kowalscy wynajęli dom na okres roku. Po trzech miesiącach zauważyli, że w budynku dochodzi do przecieków dachu podczas deszczu. Właściciel odmówił naprawy, twierdząc, że problem jest niewielki. Państwo Kowalscy zdecydowali się na skorzystanie z art. 664 K.c., wnosząc o obniżenie czynszu z powodu wad ograniczających przydatność wynajmowanego domu, a ostatecznie, po braku reakcji właściciela, wypowiedzieli umowę najmu.
Podsumowując, artykuł rzuca światło na możliwości wcześniejszego zakończenia umowy najmu nawet w przypadku, gdy została ona zawarta na określony czas. Polskie prawo przewiduje taką możliwość w wyjątkowych okolicznościach, takich jak wady fizyczne nieruchomości czy zagrożenie dla zdrowia najemców, które mogą uzasadniać rozwiązanie umowy przed czasem. Przykłady z życia wzięte pokazują, jak w praktyce można wykorzystać przepisy Kodeksu cywilnego, by skutecznie zaradzić trudnym sytuacjom w relacjach najemcy – wynajmujący.
Potrzebujesz indywidualnej porady prawnej dotyczącej umowy najmu? Skontaktuj się z nami – oferujemy profesjonalne konsultacje online oraz pomoc w redagowaniu pism związanych z najmem. Nasi eksperci są do Twojej dyspozycji, aby zapewnić Ci wsparcie i rozwiązania dostosowane do Twojej sytuacji. Czekamy na wiadomość od Ciebie – napisz do nas poprzez formularz umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2006 r., sygn. akt V CSK 155/06
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 1974 r., sygn. akt II CR 199/74,
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Soćko
Ukończył w 2010 r. stacjonarne studia prawnicze na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, zwieńczone ocenę bardzo dobrą na dyplomie. Następnie, w latach 2011-2013, odbył aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Lublinie, uzyskując przy tym pochwałę Dziekana za bardzo dobre wyniki z kolokwiów rocznych. Po złożeniu egzaminów radcowskich w 2014 r. został wpisany na listę radców prawnych prowadzoną przez Radę Okręgowej Izby Radców Prawnych w Lublinie. Równolegle z aplikacją radcowską, w latach 2012-2015, był uczestnikiem studiów trzeciego stopnia na kierunku prawo, prowadzonych w Zakładzie Prawa Pracy, Wydziału Prawa i Administracji, Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Studia te ukończył, broniąc pracę doktorską zatytułowaną Potrącenie i egzekucja z wynagrodzenia za pracę, napisaną pod kierunkiem prof. dr hab. Teresy Liszcz, sędziego Trybunału Konstytucyjnego w stanie spoczynku. Od 2017 r. jest nauczycielem akademickim w Państwowej Wyższej Szkole Zawodowej w Skierniewicach. Wykłada prawo administracyjne, cywilne i prawo pracy. Michał Soćko jest autorem kilkunastu artykułów naukowych napisanych w języku polskim, jak i angielskim oraz uczestnikiem licznych konferencji naukowych, w tym międzynarodowych.
Specjalizuje się w szeroko rozumianym prawie cywilnym i administracyjnym (m.in. w prawie rzeczowym, spadkowym, zobowiązań, rodzinnym i opiekuńczym, prawie autorskim), ze szczególnym uwzględnieniem prawa pracy i ubezpieczeń społecznych, prawa pomocy społecznej oraz świadczeń rodzinnych. Obecnie prowadzi działalność gospodarczą w formie Kancelarii Radcy Prawnego udzielając pomocy prawnej organom administracji publicznej, podmiotom gospodarczym oraz osobom fizycznym.
Zapytaj prawnika
