• Data: 2024-01-08 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Właściciele lokali mieszkaniowych często zmagają się z dylematami dotyczącymi finansowania remontów i utrzymania nieruchomości wspólnej. Ustawa o własności lokali wprowadza jasne zasady dotyczące tych obowiązków, w tym tworzenia funduszu remontowego. W niniejszym artykule przybliżymy kluczowe aspekty tej ustawy, a także rolę funduszu remontowego w efektywnym zarządzaniu wspólną nieruchomością.
Podział funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej – osobno od budynku mieszkalnego, w którym mieszka 6 rodzin, i osobno od budynku gospodarczego, w którym komórki posiadają tylko 3 rodziny. Czy można w drodze uchwały podzielić fundusz na 2 części i ustalić odrębne stawki od m2? Płacenie 1 zł od udziału powoduje remontowanie wyłącznie budynku mieszkalnego, a remontu komórek nigdy nie będzie, ponieważ jesteśmy ciągle przegłosowani, i jest to dla nas niesprawiedliwe. Czy można zaskarżyć uchwałę, jeżeli zarządca przyjął rozliczanie funduszu remontowego na zasadach ogólnych, a my w zeszłym roku to podpisaliśmy?
Ustawa o własności lokali kompleksowo reguluje kwestie będące przedmiotem sporu w sprawie niniejszej. Zgodnie z art. 12 ust. 2 tej ustawy na właścicielach lokali spoczywa obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w tej nieruchomości. Koszty te ustawodawca określił mianem „kosztów zarządu” (art. 13 ust. 1). W art. 14 wymieniono podstawowe wydatki składające się na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a wśród nich – wydatki na remonty. W orzecznictwie zwrócono uwagę, iż wprawdzie o wydatkach na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej wspomina się jedynie w ustawie o własności lokali przy ogólnym, przykładowym wyliczeniu zasadniczych kosztów składających się na koszty zarządu nieruchomością wspólną, nie ma jednak wątpliwości, że właściciele lokali mogą utworzyć tzw. fundusz remontowy na podstawie uchwały wspólnoty (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt V CSK 367/09).
Zobacz również: Co to są koszty eksploatacji we wspólnocie mieszkaniowej?
Do zarządu nieruchomością wspólną takiej wspólnoty mieszkaniowej mają wówczas zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Zgodnie z nimi w sprawach przekraczających zwykły zarząd właściciele podejmują decyzję w formie uchwały większością głosów spośród wszystkich właścicieli liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Na podstawie uchwały:
Obowiązki właścicieli lokali związane z ponoszeniem kosztów zarządu uregulowane zostały w art. 13 ust. l ustawy o własności lokali. W celu pokrywania kosztów remontów nieruchomości wspólnej właściciele lokali mogą wyodrębnić również fundusz remontowy, na który wpłacane są środki finansowe niezależnie od zaliczek uiszczanych na fundusz eksploatacyjny, z którego finansowane są pozostałe wydatki związane z zarządem nieruchomością wspólną. W przeciwieństwie do wpłat na fundusz eksploatacyjny, które uiszczane są w formie zaliczek i w ustawowo określonym terminie, ustawa nie reguluje formy prowadzenia i uiszczania zaliczek na fundusz remontowy. Właściciele lokali mogą zadecydować, w jaki sposób będą naliczane i zbierane kwoty wpłacane na fundusz remontowy.
Zasada we wspólnotach jest taka, że za naprawy części wspólnych budynku – czyli takich, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali, płaci wspólnota, z kolei te w lokalu finansuje jego właściciel. Z funduszu remontowego mogą być naprawiane tylko części wspólne, które nie służą użytkowaniu przez poszczególnych właścicieli.
Jeśli wspólnota podejmie uchwałę w zakresie innego sposobu organizowania funduszu remontowego, to nie jest to prawnie sprzeczne z ustawą. Nie ma podstaw natomiast do zaskarżenia istniejącej uchwały, nie mówiąc już o upływie terminu do takiej czynności.
Zobacz również: Mieszkanie własnościowe a remont balkonu
Przykład ze wspólnoty mieszkaniowej
W jednej z warszawskich wspólnot mieszkaniowych właściciele zetknęli się z problemem przeciekającego dachu. Aby sfinansować niezbędne naprawy, wspólnota wykorzystała środki z funduszu remontowego, który był systematycznie zasilany przez mieszkańców. Dzięki temu, bez konieczności zbierania dodatkowych składek, udało się szybko rozwiązać problem, minimalizując dyskomfort mieszkańców.
Przypadek modernizacji windy
W starszym budynku w Krakowie, mieszkańcy zdecydowali o modernizacji przestarzałej windy. Koszty tej inwestycji pokryto z funduszu remontowego. W tym przypadku, dzięki wcześniejszemu planowaniu i regularnym wpłatom, udało się uniknąć jednorazowych, wysokich opłat, które mogłyby obciążyć budżet niektórych właścicieli.
Sytuacja związana z awarią instalacji wodno-kanalizacyjnej
W jednym z bloków w Gdańsku doszło do poważnej awarii instalacji wodno-kanalizacyjnej, która wymagała natychmiastowej interwencji. Dzięki funduszowi remontowemu, który był regularnie zasilany przez właścicieli lokali, wspólnota mogła szybko zareagować, zlecając niezbędne prace naprawcze. To pokazało, jak ważna jest prewencyjna zbiórka środków na tego typu nieprzewidziane wydatki.
Podsumowując, fundusz remontowy w zarządzaniu nieruchomościami wspólnymi odgrywa kluczową rolę. Umożliwia on szybkie i skuteczne reagowanie na potrzeby remontowe bez dodatkowego obciążania finansowego właścicieli lokali. Regularne gromadzenie środków w funduszu, zgodnie z ustawą o własności lokali, jest nie tylko praktycznym, ale i prawnie popartym rozwiązaniem, które przyczynia się do lepszego zarządzania wspólnotą mieszkaniową i utrzymania nieruchomości w dobrym stanie.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie zarządzania nieruchomościami wspólnymi lub masz pytania dotyczące funduszu remontowego, nasz zespół doświadczonych prawników jest dostępny online, aby oferować profesjonalne porady i wsparcie w przygotowaniu niezbędnych dokumentów. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką i efektywną pomoc prawną dostosowaną do Twoich indywidualnych potrzeb.
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt V CSK 367/0
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
