• Data: 2023-12-14 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Nieruchomość wspólna w kontekście spółdzielni mieszkaniowej to obszar, który nie jest przeznaczony do indywidualnego użytku poszczególnych mieszkańców. Wspólne elementy, takie jak fundamenty, piwnice, dachy czy klatki schodowe są zarządzane i utrzymywane przez spółdzielnię. Artykuł ten skupia się na analizie, kto w budynkach spółdzielczych odpowiada za remont i utrzymanie balkonów. Na przykładzie sprawy pani Amelii rozważamy, kiedy wymagana jest zgoda spółdzielni na przeprowadzenie remontów czy przebudowy tych elementów, biorąc pod uwagę orzecznictwo Sądu Najwyższego oraz praktykę spółdzielni mieszkaniowych.
Pani Amelia odziedziczyła mieszkanie własnościowe po dziadkach. Budynkiem, w którym się ono znajduje, zarządza spółdzielnia mieszkaniowa. Do mieszkania przynależy balkon, który przed kilku laty dziadek pani Amelii zabudował szybami przesuwnymi. Właśnie w związku z tą zabudową obecnie wynikł problem, z którym zwróciła się do nas pani Amelia. Spółdzielnia remontowała elewację na balkonach i m.in. wymieniono barierki. Jak się okazało, te nowe są wyższe od poprzednich i niestety szyby przestały pasować i trzeba je przyciąć. Spółdzielnia nie poczuwa się do wzięcia tej czynności na siebie. Przed remontem kazała usunąć szyby na własny koszt, bo dziadek nie miał od nich pozwolenia na zabudowę. Jak ta sprawa wygląda od strony prawnej? Czy przed kilku laty rzeczywiście potrzebował pozwolenia od spółdzielni na zabudowę balkonu?
Zacznijmy od tego, że nieruchomość wspólna to część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Do części wspólnych zaliczyć można zatem m.in. fundamenty, piwnice, strychy, dach, ściany nośne (elewacje), klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Koszty związane z ich utrzymaniem ponoszą właściciele nieruchomości składowych, w zależności od warunków przyjętych w umowie.
Zobacz również: Antena satelitarna na balkonie pozwolenie
Balkony i tarasy należy kwalifikować zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 7.03.2008 r., sygn. akt III CZP 10/08. Są one traktowane jako tzw. przestrzeń wewnętrzna właściciela lokalu, zatem wspólnota nie powinna odpowiadać za ich utrzymanie. Jednak są one równocześnie elementami konstrukcyjnymi budynku, zatem do przeprowadzania ich remontów są zobligowane WM.
Dziadkowie pani Amelii, będąc właścicielami mieszkania i balkonu, nie byli jednocześnie właścicielami całego budynku, w jakim znajdowało się ich mieszkanie. Zatem powinni zdawać sobie sprawę, że na większość czynności remontowych potrzebowali nie tylko pozwoleń prawno-budowlanych, ale również zgody zarządu spółdzielni.
Tym bardziej, gdy budynek jest wielorodzinny i są w nim także mieszkania lokatorskie lub lokale użytkowe należące do spółdzielni. W takim przypadku dziadkowie teoretycznie powinni zwrócić się z wnioskiem o wydanie zgody na remont (zabudowę balkonu) do spółdzielni mieszkaniowej. Nie ma tu znaczenia fakt, czy posiadali mieszkanie własnościowe, czy na prawach lokatorskich.
Pod definicję remontu podciąga się chociażby montaż okratowania (szyb) na balkonie. Planując takie przedsięwzięcie w budynku wielorodzinnym, należy uwzględnić kwestie bezpieczeństwa i nieingerowania w wygląd elewacji. Zabudowa balkonu szybami nie jest bieżącą konserwacją.
Zobacz również: Zgoda wspólnoty na montaż klimatyzacji wzór
Zabudowę balkonu można kwalifikować jako rozbudowę, jeśli wiąże się z demontażem istniejących okien i drzwi balkonowych i powiększeniem powierzchni mieszkania.
Trzeba też pamiętać, że zmiana wyglądu elewacji budynku wielorodzinnego wymaga zgody zarządu spółdzielni, jeśli lokal należy do spółdzielni (spółdzielnia nim zarządza). Właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej też powinien uzyskać na zabudowę zezwolenie zarządu lub zarządcy, gdyż zabudowa może wpłynąć na estetykę, wygląd elewacji, a ta uznawana jest za część nieruchomości wspólnej.
Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że bez takich pozwoleń można wykonywać tylko prace związane z utrzymaniem i eksploatacją danej nieruchomości. Każda inna inwestycja wymaga zgody nie tylko spółdzielni, ale i wszystkich, którzy w ramach bloku mają mieszkania własnościowe.
Ale już NSA w wyroku z 23.10.2015 r. (II OSK 1245/14) stwierdził, że zgoda wspólnoty mieszkaniowej na zabudowę tarasu lub balkonu jest wymagana tylko wówczas, gdy jest on częścią nieruchomości wspólnej, czyli w sytuacji, gdy dostęp do niego ma większa liczba mieszkańców, niż tylko właściciel lokalu, do którego przylega balkon lub taras.
„Tarasy, których dotyczyła kontrolowana decyzja, służyły do wyłącznego użytku skarżących, ponieważ wejście na nie prowadziło jedynie z należącego do nich lokalu mieszkalnego. Przesądza to, że tarasy te są częścią budynku, która służy wyłącznie do użytku skarżących, co wyłącza możliwość uznania ich za część nieruchomości wspólnej. Służą one zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, wypoczynkowi i niewątpliwie wykazują związek funkcjonalny z pozostałą częścią lokalu. Ich przebudowa nie wymaga zatem zgody całej wspólnoty mieszkaniowej.”
Przywołany fragment orzeczenia można odnieść do spółdzielni mieszkaniowej i balkonu związanego z mieszkaniem z tą różnicą, że dotyczy on wspólnoty mieszkaniowej, a nie spółdzielni.
Pani Amelia powinna ustalić stan faktyczny mieszkania dziadków, budynku i działki w roku zabudowy balkonu: czy budynek miał części wspólne lub należące tylko do spółdzielni (czy były w budynku mieszkania lokatorskie, lokale użytkowe należące do spółdzielni). Te informację byłyby istotne sprawie.
Skoro spółdzielnia robiła remont elewacji, to można mniemać, że elewacja jest traktowana jako dobro wspólne spółdzielców. A to oznacza, że zabudowa balkonu mogła i nadal może mieć znaczenie dla wyglądu elewacji – czyli wymagała zgody spółdzielni. Jej brak oznaczać może działania dziadków bez wiedzy i zgody spółdzielni. Wobec tego spółdzielnia robi remont jednolicie dla wszystkich bez uwzględnienia specyfiki balkonu dziadków.
Gdyby spółdzielnia udzielała pozwolenia na zabudowę, wiedziałaby, jak ona została wykonana i ewentualny remont balkonu mógłby być dostosowany do stanu faktycznego (niższe barierki) lub do barierek dostosowana byłaby zabudowa (na koszt spółdzielni).
Zobacz również: Montaż klimatyzacji na elewacji bez zgody wspólnoty
Zmiana koloru fasady budynku
Pan Jan, mieszkaniec wielorodzinnego bloku spółdzielczego, chciał odświeżyć wygląd swojego balkonu przez pomalowanie go na jasnoniebieski kolor. Nie zdawał sobie sprawy, że taka zmiana wymaga zgody spółdzielni, ponieważ balkon jest częścią elewacji – elementu nieruchomości wspólnej. Jego działanie bez uzyskania zgody spółdzielni wywołało konflikt, gdyż zmiana koloru balkonu naruszyła spójność estetyczną całego budynku.
Montaż markizy na balkonie
Pani Agnieszka, mieszkająca na ostatnim piętrze budynku spółdzielczego, zdecydowała się na zamontowanie markizy, aby mieć na balkonie ochronę przed słońcem. Zanim przystąpiła do realizacji tego zamierzenia, zwróciła się o zgodę do zarządu spółdzielni. Spółdzielnia pozytywnie rozpatrzyła jej wniosek, gdyż markiza nie wpływała negatywnie na wygląd budynku i nie naruszała bezpieczeństwa.
Budowa zadaszenia nad tarasem
Pan Kowalski, właściciel mieszkania w bloku spółdzielczym, postanowił wybudować zadaszenie nad swoim tarasem. Zignorował konieczność uzyskania zgody spółdzielni, traktując taras jako część swojego prywatnego mieszkania. Kiedy prace były już zaawansowane, zarząd spółdzielni interweniował, wskazując, że taka budowa wymaga zgody, ponieważ wpływa na wygląd i konstrukcję całego budynku. Pan Kowalski musiał wstrzymać prace i wystąpić o stosowne pozwolenia.
Zarządzanie nieruchomością wspólną w kontekście spółdzielni mieszkaniowych wymaga zrozumienia i przestrzegania określonych zasad. Właściciele mieszkań muszą pamiętać, że każda ingerencja w elementy nieruchomości wspólnej, takie jak balkony, fasady czy tarasy, wymaga zgody spółdzielni. Działania te mają bowiem wpływ nie tylko na konkretny lokal mieszkalny, ale także na cały budynek i jego mieszkańców. Współpraca i zrozumienie tych zasad są kluczowe dla harmonijnego współżycia w ramach wspólnoty mieszkaniowej.
Potrzebujesz porady prawnej dotyczącej nieruchomości wspólnych lub pomocy w przygotowaniu pism do spółdzielni mieszkaniowej? Skorzystaj z naszej oferty konsultacji online – szybko, profesjonalnie i bez wychodzenia z domu! Wystarczy, że opiszesz nam swoją sprawę w formularzu umieszczonym pod tekstem.
1. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 października 2015 r., II OSK 1245/14
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
