• Data: 2023-12-15 • Autor: Marek Gola
Odstąpienie od umowy najmu lokalu mieszkalnego może być kwestią skomplikowaną i uzależnioną od różnych czynników prawnych. Niniejszy artykuł ma na celu wyjaśnienie, kiedy i na jakich zasadach jest to możliwe. Taki problem miał też pan Dawid, który wynajął pokój na czas określony, minęło 7 dni i zmienił zdanie. Zastanawia się, czy może odstąpić od umowy najmu? W umowie nic o tym nie ma, ale słyszał o 14 dniach na możliwości odmowy.
W pierwszej kolejności zasadne jest zwrócenie uwagi na zapis art. 13b ust. 3 ustawy, zgodnie z którym „w przypadku niedopełnienia obowiązku, zgłoszenia do Urzędu Skarbowego umowy, nie stosuje się przepisów art. 19c i 19d ustawy oraz art. 1046 § 41 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego”.
Zgodnie z art. 19d ust. 1 ustawy umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Powyższy przepis nie ma jednak zastosowania, bowiem umowa, jak wynika z treści zadanego pytania, być może nie nie została zgłoszona do urzędu skarbowego.
Istotny z punktu widzenia interesu pana Dawida jest przepis art. 688 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Mając na uwadze powyższe, ustawodawca zdaje się nie przewidywać możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony.
Odwołać należy się jednak do normy art. 3531, zgodnie z którą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Zobacz również: Umowa najmu pokoju
Aktualnie powszechnie przyjmowany jest pogląd wypowiedziany przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 206 r., sygn. akt III CZP 92/2006, w którym wywiedziono, że „postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z »ważnych przyczyn« mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c.” W uzasadnieniu Sąd wskazał:
„»Ważna przyczyna« jako podstawa wypowiedzenia już w pewien sposób określa sytuacje, w których strona jest uprawniona do przedwczesnego zakończenia stosunku łączącego ją z drugą stroną umowy najmu. Takie postanowienie umowy pozostaje zatem w zgodzie z intencją ustawodawcy, aby rozwiązywanie stosunków prawnych o charakterze trwałym następowało nie w wyniku całkowicie swobodnej decyzji jednej ze stron, ale jako wynik podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Wola stron znajduje wyraz w odpowiednim sformułowaniu treści umowy, a przy tym nie pozostaje w sprzeczności z właściwościami (naturą) łączącego je stosunku prawnego. Zaletą przesłanki „ważnych przyczyn” jest jej elastyczność, pozwalająca na uwzględnienie interesów obu stron, co ma istotne znaczenie także w stosunkach gospodarczych. Ocena ważności przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony przed upływem umówionego terminu musi być dokonywana z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego, ale także interesów drugiej strony, liczącej na to, że stosunek najmu łączący ją z kontrahentem ma charakter stabilny”.
Konstatując wszystko powyższe, należy wskazać, iż możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony, ale tylko wówczas, gdy strony wskażą w umowie najmu jakie przyczyny uzasadniają taką możliwość. Zgodnie z aktualnym i przedstawionym wyżej poglądem klauzula umożliwiająca wypowiedzenie może być sformułowany w sposób następujący.
„1. Strony zgodnie zastrzegają możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu z powodu siły wyżej.
2. Wypowiedzenie winno nastąpić w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
3. Wypowiedzenia można dokonać na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”.
Zawarta przez Pana umowa, o ile w żadnym z postanowień nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia przez najemców w sposób wyżej przewidziany, nie może być rozwiązana.
Jedyne, na czym można w chwili obecnej bazować, to ewentualny stan techniczny lokalu. Co prawda zapewne w umowie wskazano, że stan techniczny lokalu jest naszemu klientowi znany, ale zawsze mogły wyjść jakieś inne nowe okoliczności, które być może uniemożliwiają zamieszkiwanie w lokalu. Zachodzi zatem pytanie, czy lokal ma jakieś wady, które nie zostały pomimo wezwania usunięte przez właściciela, a które mogłyby stanowić podstawę rozwiązania umowy najmu. Samo bowiem niezgłoszenie do urzędu skarbowego taką podstawą nie jest, bowiem stosujemy przepisy Kodeksu cywilnego, które także nie przewidują takiej możliwości.
Zobacz również: Wypowiedzenie umowy najmu przed jej rozpoczęciem
Przykład 1
Małgorzata wynajęła mieszkanie na rok. Po trzech miesiącach dowiedziała się, że umowa najmu nie została zgłoszona do urzędu skarbowego przez wynajmującego. Chociaż zgodnie z prawem takie niedopełnienie formalności nie stanowi podstawy do odstąpienia od umowy najmu, Małgorzata postanowiła skonsultować się z prawnikiem, aby dowiedzieć się, czy i w jaki sposób może wcześniej zakończyć umowę.
Przykład 2
Pan Kowalski wynajął mieszkanie, w którym po kilku miesiącach zaczęły się pojawiać poważne problemy techniczne, takie jak awaria instalacji elektrycznej. Mimo wezwań właściciel nie dokonał niezbędnych napraw. W tej sytuacji, zgodnie z Kodeksem cywilnym, pan Kowalski miał podstawy do rozwiązania umowy najmu ze względu na istotne wady lokalu uniemożliwiające jego bezpieczne użytkowanie.
Przykład 3
Anna zawarła umowę najmu okazjonalnego na okres dwóch lat. Jednak po roku straciła pracę i nie była w stanie dalej opłacać czynszu. W umowie przewidziano klauzulę umożliwiającą wypowiedzenie umowy z ważnych przyczyn. Anna, powołując się na swoją trudną sytuację finansową, skorzystała z tej klauzuli i w porozumieniu z wynajmującym rozwiązała umowę przed upływem ustalonego terminu.
Podsumowując, możliwość odstąpienia od umowy najmu lokalu mieszkalnego zależy od wielu czynników, w tym od postanowienia umowy, obowiązujące przepisy prawne oraz indywidualne okoliczności. Przypadki takie jak niedopełnienie formalności zgłoszeniowych, istotne wady lokalu czy umowy najmu okazjonalnego z klauzulą „ważnych przyczyn” mogą stanowić podstawę do przedterminowego rozwiązania umowy.
Jeśli potrzebujesz indywidualnej porady prawnej dotyczącej umów najmu lub pomocy w przygotowaniu odpowiednich dokumentów, zapraszamy do skorzystania z naszych usług on-line. Wykorzystaj w tym celu formularz kontaktowy – znajduje się pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 206 r., sygn. akt III CZP 92/2006
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
