Odmowa przyjęcia lokalu socjalnego mieszkania w baraku

Obowiązki wynajmującego

Poruszona przez Panią sprawa jest o tyle trudna, że aby kwestionować przyznany lokal w barakach, należałoby się wcześniej zapoznać ze stanem technicznym zarówno lokalu, jak i baraku.

Kwestie związane z mieszkaniowym zasobem gminy reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 r. Nr 71, poz. 733 ze zm.). Ustawa zawiera ogólne wytyczne dotyczące praw i obowiązków lokatorów, warunków przyznawania im lokali mieszkalnych, w tym socjalnych oraz zamiennych. Szczegółowych przepisów należy zaś szukać w uchwałach rady gminy, w której jest Pani zameldowana. W myśl bowiem ww. ustawy (art. 21) rada gminy uchwala:

• wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy,
• zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel.

Zgodnie z przyjętą definicją mieszkania komunalne, nazywane dawniej kwaterunkowymi, to mieszkania należące do gminy. Każda gmina ma ustawowy obowiązek zapewnienia mieszkań osobom i rodzinom o niskich dochodach (art. 4 i 20 ustawy o ochronie praw lokatorów…).

Mieszkania komunalne są mieszkaniami o niskim standardzie. Natomiast w kwestii stanu technicznego lokalu i budynku ma Pani prawo żądać od gminy wypełnienia niżej przedstawionych obowiązków, które w zakresie utrzymania lokalu i budynku na niej spoczywają.

Zgodnie z art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów… wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,
2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy,
3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
   napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu, wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Zobacz również: Uzasadniona odmowa przyjęcia lokalu socjalnego

Minimalne wymagania lokalu mieszkalnego

Minimalne wymagania, jakie wg prawa powinien spełniać lokal mieszkalny, to standard lokalu socjalnego wg ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawa określa także minimalne wymagania, jakie powinien spełniać lokal socjalny. Powinien on nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Powierzchnia pokoi, przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy, nie może być mniejsza niż 5 m², a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa 10 m², natomiast w mieszkaniach komunalnych metraż minimalny to 6 m² na osobę, a w przypadku osoby niepełnosprawnej 7 m². Mieszkanie komunalne musi zawierać podstawowy standard czyli: woda zimna + ciepła, ogrzewanie, kuchenka gazowa lub elektryczna (może być w aneksie kuchennym lub w wydzielonej wnęce) i łazienka. Jeżeli natomiast mieszkania nie można dostosować do potrzeb, można w wydziale lokalowym porozmawiać, czy nie mają czegoś bardziej odpowiedniego. W przypadku braku stosownych lokali urząd może powiedzieć, że nie mają możliwości. Niemniej brak określonego standardu zobowiązuje gminę do uwzględnienia tej okoliczności w stawce czynszu za to mieszkanie. Przepis art. 7 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego (w skład którego wchodzą mieszkaniowe zasoby gminy) właściciel ustala stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokali z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:

1. położenie budynku,
2. położenie lokalu budynku,
3. wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu,
4. ogólny stan techniczny budynku.

W świetle przywołanego przepisu nie może budzić wątpliwości, że ustawodawca nakłada na właściciela takich lokali obowiązek zróżnicowania stawek czynszu w zależności od czynników określonych ustawowo. Ustalanie wysokości stawek czynszu powinno przy tym uwzględniać wszystkie wymienione czynniki. Są to elementy obowiązkowe, gdyż zostały poprzedzone słowami „w szczególności”. Zatem ustawodawca wskazał je jako bezwzględnie obowiązujące. Taka interpretacja art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów… jest przyjęta w orzecznictwie sądów administracyjnych (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 czerwca 2010 r. w sprawie I OSK 410/10, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 17 listopada 2009 r. w sprawie II SA/Sz 840/09; publ.: legalis.pl).

A zatem takie czynniki jak:

a) lokal nie posiada kuchni lub łazienki, dostępu do przewodu kominowego,

b) lokal nie posiada bieżącej wody lub kanalizacji
są czynnikami, które powinny zostać bezwzględnie uwzględnione w stawce czynszu zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów… „wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan” ujętej w stosownej uchwale gminy, z którą powinna Pani koniecznie się zapoznać. Jak bowiem wynika z literalnego brzmienia przepisu, ustawodawca nakazuje uwzględnić:

• nie tylko wyposażenie (w urządzenia techniczne i instalacje) lokalu, ale także całego budynku;
• nie tylko sam fakt istnienia takiego wyposażenia, ale również ich stan (który dotyczy zarówno lokalu, jak i całego budynku).

Mieszkanie, za które Pani płaci, musi mieć określony standard, zatem każde jego obniżenie, czy to przez źle działającą wentylację, czy kanalizację, obniża jakość usługi wykonywanej na Pani rzecz przez gminę, co w rezultacie upoważnia Panią do żądania obniżenia czynszu.

Niekiedy gminy w swoich uchwałach w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy definiują pojęcie obniżonego standardu. Przez obniżony standard lokalu rozumie się z reguły lokal niewyposażony w co najmniej dwa z niżej wymienionych elementów: centralne ogrzewanie, samodzielną łazienkę, gaz sieciowy, WC. Należałoby sprawdzić, czy Pani lokal nie mieści się w pojęciu obniżonego standardu.

Reasumując – oczywiście może Pani domagać się spełnienia elementów standardowego wyposażenia mieszkania komunalnego, ale może się zdarzyć, że gmina po prostu nie dysponuje innymi lokalami, zatem pozostając wciąż na liście oczekujących, może Pani domagać się zamiany na inny lokal. Może Pani też dokonać sama wymiany, czy też doposażenia koniecznych elementów, ubiegając się jednocześnie o stosowne pomniejszenie stawki czynszu w związku z przeprowadzonym remontem. Ostatecznie zaś, gdyby Pani nie była skłonna zmieniać zastanego stanu rzeczy, powinna Pani zapoznać się z uchwałą gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy na swoim terenie i walczyć o obniżenie stawki czynszu z uwagi na stan lokalu, o ile ten fakt nie został uwzględniony w należności za lokal, który Pani opłaca.

Jak wskazuje przepis art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów… w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.

Zobacz również: Brak cieplej wody w wynajmowanym mieszkaniu

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Z kolei stosownie do przepisu ust. 6 art. 14 ustawy – orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Jak z powyższych przepisów wynika, eksmisja jest wstrzymana do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, a nie do czasu zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Jeżeli gmina przedstawiła Pani ofertę zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (a za taką ofertę należy uznać skierowanie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego), a Pani takiej oferty nie przyjmie (nie podpisze Pani tej umowy w terminie wskazanym w skierowaniu), to wówczas wyrok eksmisyjny będzie mógł być wykonany ponieważ nieuzasadniona odmowa zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, który spełnia wymogi określone przepisami prawa, powoduje bezpowrotne wygaśnięcie uprawnienia do lokalu socjalnego.

Tak jak pisałam, warunki, jakie powinien spełniać lokal socjalny określone są w art. 2 ust. 1 pkt. 5 ustawy o ochronie lokatorów. Pani ewentualna odmowa może zatem dotyczyć naruszenia tego artykułu poprzez niespełnienie opisanych w nim warunków lokalu socjalnego.

W razie odmowy przyjęcia oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego nie będą Państwo eksmitowani na bruk.

Zgodnie z art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego – wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma wykonanie czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie.

Stosownie do § 6 art. 1046 K.p.c. tymczasowe pomieszczenie powinno:

1. nadawać się do zamieszkania,
2. zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę,
3. znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych.

Natomiast stosownie do rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie, tymczasowe pomieszczenie powinno:

1. posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem,
2. posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne,
3. posiadać możliwość ogrzewania,
4. posiadać niezawilgocone przegrody budowlane,
5. zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.

Pomieszczenie tymczasowe może mieć o wiele gorsze warunki zamieszkiwania niż lokal socjalny.

Zobacz również: Minimalna powierzchnia mieszkania komunalnego na osobę

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.