• Data: 2022-03-25 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Mam pytanie odnośnie termomodernizacji – ocieplenia dachu w domu jednorodzinnym podzielonym między 2 właścicieli. Również rozważane na przyszłość jest założenie fotowoltaiki. Rodzice mieszkają w domu jednorodzinnym podzielonym między 2 właścicieli, z odrębnymi księgami wieczystymi. Piwnica oraz działka i ogród podzielone są po połowie. Pierwsze piętro należy do sąsiadki, 2. piętro do rodziców. Sąsiadka niestety nie dogrzewa swojej części, ponieważ ogrzewana jest z góry i z dołu przez rodziców. Stąd problem z utrzymaniem odpowiedniej temperatury w mieszkaniu oraz wysokimi kosztami. Rodzice chcieliby dokonać docieplenia dachu oraz myślą w przyszłości o fotowoltaice. Z tego, co mi wiadomo, dach oraz ściany stanowią część wspólną budynku. Czy w takim wypadku potrzebna jest zgoda sąsiada na przeprowadzenie wyżej wymienionych robót? Zaznaczę, że nie chodzi już nawet o zwrot poniesionych kosztów, ponieważ od sąsiadki zgody na to na pewno nie otrzymamy, i rodzice gotowi są zrobić to we własnym zakresie. Kwestia, czy można się tego podjąć bez zgody drugiego właściciela budynku?
W sprawie istotne jest ustalenie, czy mamy do czynienia z czynnością zwykłego zarządu, czy przekraczającą zwykły zarząd. Nie ma niestety definicji tych czynności ani listy.
W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się jednak, że przez czynności zwykłego za rządu w rozumieniu powołanego przepisu rozumieć należy czynności o charakterze powtarzalnym, bieżącym i rutynowym, związane z normalnym funkcjonowaniem i eksploatacją nieruchomości wspólnej oraz prowadzące do utrzymania jej w stanie niepogorszonym.
Czynności zwykłego zarządu nie wymagają zgody wszystkich. Czynności przekraczające ten zakres – owszem. Wówczas jeśli sąsiadka nie wyrazi zgody – należy wnioskować o podjęcie decyzji przez sąd.
Zobacz również: Współwłasność domu a remonty
W niniejszym przypadku współwłaściciel, chcąc dokonać docieplenia części budynku czy dachu, winien dysponować zgodą wszystkich pozostałych współwłaścicieli, a w sytuacji braku takiej zgody – wraz ze współwłaścicielami, których udziały będą wynosiły łącznie z jego udziałem co najmniej połowę, będzie mógł żądać rozstrzygnięcia ww. kwestii przez sąd.
W orzecznictwie sądów istnieje pogląd, że roboty budowlane polegające na ociepleniu budynku wykraczają poza bieżące jego utrzymanie w należytym stanie faktycznym, stanowią modernizację obiektu budowlanego w związku z czym ich wykonanie wykracza poza zakres zwykłego zarządu (np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 30 czerwca 2008 r., sygn. akt II SA/Gl 913/07).
Stosownie do art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Analizując interes wszystkich współwłaścicieli, zgodnie z ustalonymi poglądami doktryny, należy kierować się zarówno gospodarczym sensem samej czynności, jak i też rozważyć jej wpływ na sytuację życiową poszczególnych współwłaścicieli (por. Kodeks cywilny – komentarz, praca zbiorowa, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1972, tom I, str. 514). „Oceniając kryteria tego interesu, winno się brać pod uwagę w szczególności zasady współżycia społecznego i przepisy ustaw, w tym art. 5 k.c., art. 58 k.c., art. 201 k.c. i art. 199 k.c.” (por. System prawa cywilnego, Wydawnictwo PAN Ossolineum 1977, tom II, str. 41).
Zobacz również: Fotowoltaika na dachu wspólnoty
Przesłanką udzielenia zgody przez sąd na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną jest ustalenie, że cel zamierzonej czynności leży w interesie wszystkich (a nie tylko jednego lub kilku współwłaścicieli).
Zamierzona czynność powinna mieć swoje uzasadnienie gospodarcze i nie powinna prowadzić do pokrzywdzenia któregokolwiek ze współwłaścicieli [zobacz: Teresa A. Filipiak (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, tom II pod red. A. Kidyby, LEX nr 134837]. Przesłanki orzeczenia zezwalającego stanowią więc „cel" zamierzonej czynności oraz „interesy" wszystkich współwłaścicieli. Wskazana czynność powinna być gospodarczo użyteczna (celowa) i służyć korzystnie wszystkim współwłaścicielom, a co najmniej nie naruszać ich interesów.
To jest modernizacja. Wymaga zgody sąsiadki albo zastępczej zgody sądu. Myślę, że jeśli podpiszecie z nią porozumienie, że docieplicie strych na własny koszt, i taki zapis znajdzie się w porozumieniu – zgodzie – nie będzie się sprzeciwiać.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
