• Data: 2023-11-30 • Autor: Kinga Karaś
Artykuł ten dotyczy kwestii montażu paneli słonecznych na dachu wspólnoty mieszkaniowej, podkreślając, że takie działanie wymaga specjalnej uchwały właścicieli lokali. Przedstawia przepisy prawne regulujące współwłasność nieruchomości i zarządzanie wspólną własnością, wskazując na konieczność wyważenia interesów wszystkich współwłaścicieli oraz rozważenia różnych aspektów prawnych i proceduralnych. Pan Jacek zwrócił się do nas z wątpliwościami w tym zakresie:
Mam wykupione mieszkanie na 2. piętrze wraz z poddaszem we wspólnocie mieszkaniowej. Dach to część wspólna, a chciałbym zamontować panele słoneczne. Jakie mam możliwości i jakie byłyby najskuteczniejsze przepisy, które umożliwiłyby mi montaż paneli? Zgoda współwłaścicieli chyba na pewno, ale jak ją wyegzekwować przez zarząd czy administratora – jakim pismem? Jest to duża wspólnota.
Podstawę prawną stanowi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z zamontowaniem paneli słonecznych na dachu wspólnoty mieszkaniowej.
W pierwszej kolejności należy wskazać, iż w przypadku do nieruchomości wspólnej, w której wyodrębniono co najmniej 7 lokali mieszkalnych, mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Umiejscowienie tego typu urządzeń na dachu nieruchomości wspólnej stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, do których podjęcia niezbędna jest uchwała właścicieli lokali.
Zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali:
„3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
6a) nabycie nieruchomości;
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej”.
Uchwała taka może zostać podjęta albo na zebraniu, albo poprzez indywidualne zbieranie głosów.
Zobacz również: Zabudowa balkonu w bloku przepisy
Natomiast w przypadku braku wymaganej prawem zgody większości wiele zależy od aktywności zarządu lub zarządcy (w zależności od tego, kto w Pana nieruchomości sprawuje zarząd). Stosownie do art. 24 ustawy w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.
Na gruncie art. 3 ust 1 w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Zobacz również: Montaż rolety zewnętrzne w bloku pozwolenie
Podsumowując, możliwe w Pana wypadku rozwiązaniem jest uzyskanie uprzedniej zgody wspólnoty mieszkaniowej na umieszczenie paneli słonecznych na dachu. Biorąc pod uwagę opisaną wielkość wspólnoty, wskazać należy, iż najlepszym rozwiązaniem byłoby albo przekonanie zarządu, by w Pana imieniu wystąpił z pozwem o wyrażenie zgody, albo też (co jest mniej kosztowne i łatwiejsze) własnoręczne zebranie zgody u sąsiadów. Jeżeli na zebraniu jest procedowana taka uchwała, to istniej możliwość uzupełnienia brakującej większości w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Zobacz również: Montaż klimatyzacji bez zgody spółdzielni
Zgoda na montaż paneli w małej wspólnocie: W jednej z małych wspólnot mieszkaniowych, składającej się z 10 lokali, mieszkańcy postanowili zainstalować panele słoneczne na dachu. Proces przebiegł sprawnie, gdyż większość właścicieli szybko osiągnęła porozumienie. Uchwała została podjęta podczas wspólnego zebrania, co ułatwiło proces i przyczyniło się do zwiększenia efektywności energetycznej budynku.
Spór o przebudowę dachu w dużej wspólnocie: W dużym bloku mieszkalnym, gdzie liczbę lokali przekracza 50, jeden z właścicieli zaproponował montaż paneli słonecznych. Jednakże inicjatywa ta spotkała się z oporem części mieszkańców, obawiających się zmiany estetyki budynku i potencjalnych kosztów. Sprawa wymagała interwencji zarządu wspólnoty i ostatecznie została rozstrzygnięta na drodze sądowej, co podkreśla znaczenie jasnego komunikowania i negocjacji w ramach wspólnot mieszkaniowych.
Innowacyjna inicjatywa wspólnoty: W jednym z nowoczesnych osiedli mieszkalnych, zarząd wspólnoty postanowił zainstalować panele słoneczne nie tylko na dachach, ale również na elewacjach budynków. Choć początkowo nie wszyscy mieszkańcy byli przekonani do tego pomysłu, szeroko zakrojona kampania edukacyjna dotycząca korzyści ekologicznych i oszczędności energetycznych przekonała większość z nich. Wspólnota nie tylko zwiększyła swoją efektywność energetyczną, ale również stała się przykładem zrównoważonego rozwoju w skali lokalnej.
W artykule przedstawiono złożoność procesu dotyczącego instalacji paneli słonecznych w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Podkreślono znaczenie przestrzegania prawnych aspektów współwłasności oraz konieczność uzyskania zgody większości właścicieli lokali. Przykłady z życia wzięte pokazały różnorodność sytuacji, od łatwego porozumienia po konflikty i interwencje sądowe, podkreślając, że każda decyzja w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną wymaga starannego rozważenia oraz współpracy między wszystkimi stronami.
Potrzebujesz porady prawnej dotyczącej wspólnoty mieszkaniowej lub pomocy w przygotowaniu odpowiednich pism? Zachęcamy do skorzystania z naszej pomocy – opisz problem przez formularz spod tekstu.
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kinga Karaś
Adwokat świadczący usługi prawne zarówno na rzecz osób fizycznych jak i przedsiębiorców. Doktorantka na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Autorka lub współautorka wielu artykułów naukowych i monografii. Absolwentka prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim oraz programu Master 2 Uniwersytetu w Orleanie. Ukończyła Szkołę Prawa Francuskiego, Szkołę Prawa Kontynentalnego w Paryżu. Specjalizuje się w prawie administracyjnym oraz prawie cywilnym a w szczególności w szeroko pojętym prawie nieruchomości (Wspólnoty Mieszkaniowe, Spółdzielnie, umowy deweloperskie, umowy o roboty budowlane itp.).
Zapytaj prawnika
