Najemca odmawia pokrycia kosztów napraw zniszczeń - co zrobić?
• Autor: Marek Gola
Jestem właścicielem wynajmowanego mieszkania. Stosunek najmu wygasa za parę dni i chcę przejąć lokal na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Najemca doprowadził do powstania pewnych szkód, które muszą być uwzględnione w protokole. Nie zapłacił także ostatnich dwóch czynszów ani opłat eksploatacyjnych. Postawa najemcy każe mi zakładać, że będzie on zaprzeczał, że szkody powstały z jego winy, pomimo że na początku okresu najmu sam przesłał mi e-mailem zdjęcia z istniejącymi wtedy niewielkimi uszkodzeniami, z których wynika, że w okresie najmu powstały nowe, znacznie poważniejsze. Co zrobić, jeśli najemca odmówi pokrycia kosztów napraw i podpisania protokołu?
Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c.
Ustalenie wydania kluczy i zdania lokalu
W pierwszej kolejności zasadne jest zadbanie o to, by wezwanie do wydania kluczy i zdania lokalu było do udowodnienia – na wypadek ewentualnych późniejszych problemów. Jak mniemam, najemca wie o obowiązku zdania lokalu, jednak w chwili obecnej wobec zbliżającego się dnia wydania zasadne byłoby choćby potwierdzenie przez SMS lub e-mail. Nie chodzi przy tym o to, aby z wezwania już wynikało, jakie są wady, a to, kiedy i gdzie odbędzie się zdanie lokalu. Taka informacja, jeżeli będzie potwierdzona przez najemcę, pozwoli później wskazywać, że najemca zdawał sobie sprawę z charakteru spotkania.
Świadek wydania lokalu, dowody na stan mieszkania
Dysponując dowodami na prawidłowe wyznaczenie terminu zdania lokalu, należy na takie spotkanie przyjść w co najmniej dwie osoby, które będą świadkiem w razie późniejszego postępowania sądowego. Ewentualnie gdyby najemca nie wyrażał zgody na uczestniczenie osoby trzeciej w zdaniu lokalu, możliwe jest nagrywanie takiej czynności za pomocą kamery choćby w telefonie. Jeżeli i na to najemca nie wyrazi zgody, dobrze byłoby, gdyby na klatce schodowej czekał wspomniany wcześniej świadek i zaraz po opuszczeniu lokalu przez najemcę wszedł do mieszkania i by zaczęli Państwo nagrywać film okazujący szkody w mieniu znajdującym się w mieszkaniu.
Zobacz również: Jak odmówić wynajmu mieszkania?
Udowodnienie zniszczeń
O ile najemca będzie powiadomiony o obowiązku zdania lokalu i podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego, ale z tego zrezygnuje, wówczas Pan i osoba przybrana do czynności sporządzicie protokół, do którego wykonacie dokumentację fotograficzną, a następnie podpiszecie się pod nim. Jeżeli będzie Panu znany nowy adres zamieszkania najemcy, protokół ten winien być do tegoż wysłany wraz z załącznikami. Nieobecność najemcy nie stanowi zatem problemu, ani nie niweluje podejmowanych przez Pana czynności. Warunkiem koniecznym jest jednak, by najemca był prawidłowo powiadomiony o planowanej czynności. Proszę bowiem pamiętać, że zgodnie zart. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Innymi słowy to Pan będzie musiał udowodnić, że szkody powstały w lokalu w czasie najmu, który dobiega końca. Na Pana korzyść na pewno przemawia wcześniejsza dokumentacja fotograficzna oraz brak informacji o wadach, które powstały samoczynnie.
Zobacz również: Wady prawne nieruchomości
Przykłady
Zniszczona podłoga i uszkodzone ściany
Pan Adam wynajmował swoje mieszkanie studentom. Po zakończeniu najmu podczas odbioru lokalu zauważył poważne zarysowania na drewnianej podłodze oraz dziury w ścianach po nieumiejętnym montażu półek. Najemcy zaprzeczyli, że to ich wina. Na szczęście Pan Adam posiadał zdjęcia sprzed rozpoczęcia najmu, które potwierdzały, że podłoga była w idealnym stanie. Dzięki dokumentacji fotograficznej i obecności świadka podczas odbioru mieszkania Pan Adam skutecznie dochodził zwrotu kosztów naprawy w sądzie.
Uszkodzone AGD i zaniedbany balkon
Pani Katarzyna po zakończeniu najmu odkryła, że piekarnik nie działa, a na balkonie zalegały śmieci i odpady, które doprowadziły do trwałego zabrudzenia płytek. Najemca twierdził, że piekarnik już wcześniej był niesprawny, a za stan balkonu nie czuł się odpowiedzialny. Pani Katarzyna miała jednak dowody w postaci zdjęć z dnia przekazania mieszkania, na których widoczne było czyste AGD i zadbany balkon. Po konsultacji z prawnikiem skierowała sprawę do sądu, uzyskując zwrot kosztów.
Zalanie łazienki i zniszczone fugi
Pan Marek po zakończeniu najmu odkrył w łazience pleśń i odpadające fugi, spowodowane niezgłoszonym zalaniem. Najemca twierdził, że problem istniał od dawna. Pan Marek dysponował jednak nagraniem z dnia przekazania lokalu, na którym łazienka była w idealnym stanie. Po przedstawieniu dowodów sąd przyznał mu rację, a były najemca został zobowiązany do pokrycia kosztów remontu.
Podsumowanie
W sytuacji, gdy najemca odmawia pokrycia kosztów zniszczeń w mieszkaniu, kluczowe jest zachowanie spokoju i działanie zgodnie z przepisami prawa. Dokumentacja stanu mieszkania przed i po najmie, obecność świadka oraz sporządzenie szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego to podstawowe kroki, które mogą ułatwić dochodzenie swoich praw. W przypadku odmowy podpisania protokołu przez najemcę, warto pamiętać, że odpowiednio udokumentowane szkody oraz prawidłowe powiadomienie o terminie przekazania lokalu pozwolą skutecznie dochodzić roszczeń, nawet na drodze sądowej.
Oferta porad prawnych
Jeżeli borykają się Państwo z problematycznym najemcą lub potrzebują pomocy w dochodzeniu roszczeń za zniszczenia w wynajmowanym mieszkaniu, oferujemy profesjonalne porady prawne online. Nasz zespół prawników pomoże w przygotowaniu niezbędnych dokumentów, udzieli wskazówek dotyczących dalszych kroków i wskaże najskuteczniejsze rozwiązania w zgodzie z obowiązującym prawem. Skontaktuj się z nami, aby otrzymać fachową pomoc bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Utrata prawa do lokalu socjalnego, czy można uniknąć przymusowej przeprowadzki?
» Zwrot partycypacji a amortyzacja, co może odliczyć TBS?
» Spór o głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – czy zarząd może je przerwać?
» Rozliczenia najmu, czy wynajmujący może obciążyć najemcę dodatkowymi kosztami?
» Wynajem mieszkania a obowiązki najemcy, co robić w przypadku wyprowadzki?
