Odszkodowanie za wady ukryte mieszkania
• Autor: Marek Gola
Pięć miesięcy temu sprzedałam mieszkanie, a w tej chwili kupujący przysłał mi list, w którym domaga się zwrotu 13 000 zł odszkodowania za tzw. wady ukryte mieszkania. W umowie przedwstępnej i w akcie notarialnym zawarty jest punkt, że kupujący zapoznał się i znany jest mu stan techniczny lokalu. Co teraz powinnam z tym zrobić? Nadmieniam, że mieszkanie nie było nowe, całą rodziną mieszkaliśmy w nim przez 13 lat, więc wydaje mi się, że kupujący powinien liczyć się, że będzie musiał ponieść koszty remontu. Poza tym wiele razy oglądał lokal i mógł zrobić też jego fachowy ogląd.
Udowadnianie świadomości najemców o wadach mieszkania
W pierwszej kolejności należy zastanowić się, czy przed zakupem mieszkania doszło do jego okazania, ile razy przed zakupem kupujący oglądali mieszkanie. Czy każde pomieszczenie było udostępnione kupującym? Jeżeli na powyższe okoliczności macie Państwo dowody, tj. jesteście Państwo wskazać świadków, dokumenty (w zakresie ustalenia spotkania – SMS-y, e-maile oraz dalsze wrażenia z wizyty), to w mojej ocenie kupujący nie będą mieli zbyt dużych szans na skuteczne dochodzenie swoich roszczeń. Dokumenty w postaci e-maili lub inne formy porozumienia będą bowiem nie do podważenia. Jeżeli jeszcze do tych dokumentów dojdą świadkowi, którzy potwierdzą powyższe okoliczności, to w mojej ocenie kupujący nie będą mieli szans na skuteczne dochodzenie swoich praw.
Na wstępie postaram się wskazać przypadki, w których sprzedawca nie jest odpowiedzialny za wady rzeczy – sprzedanego lokalu, i tak:
- sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy,
- sprzedawca nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej,
- uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
Rękojmia za wady rzeczy sprzedanej
Co do samej instytucji rękojmi, to w sytuacji, w której rzecz sprzedana ma wady, kupujący może skorzystać z dwóch alternatywnych rozwiązań, może on:
- od umowy odstąpić albo
- żądać obniżenia ceny.
„Sądzę, że »istotność« wady powinna być pojmowana z uwzględnieniem funkcji i natury umowy o dzieło z jednej, a sprzedaży z drugiej strony, są one bowiem odmienne: o ile przy umowie o dzieło zamawiający ma możność zarówno wyrażenia w umowie swoich zindywidualizowanych życzeń co do cech zamawianego dzieła, jak i czuwania nad sposobem wykonania dzieła i ewentualnego interweniowania (art. 636 ), o tyle przy umowie sprzedaży kupujący dysponuje jedynie możnością wyboru i zakupu gotowej rzeczy. Wyrazem i konsekwencją tej możności w razie wadliwości rzeczy staje się prawo odstąpienia od umowy. W związku z tym przy ocenie istotności wady musi być uwzględniany punkt widzenia kupującego (tak też M. Manowska: Rękojmia, s. 34), a nie kategorie »niezdatności do zwykłego użytku« czy »bezwartościowości« rzeczy. Inaczej mówiąc, przy umowie sprzedaży powinny dochodzić do głosu kryteria subiektywne kwalifikacji wady - do granic zakreślonych przez art. 5 (nadużycie prawa). To ostatnie zastrzeżenie jest konieczne dlatego, że argumentacja, która przesądziła o obecnym kształcie regulacji, zasadzała się na spostrzeżeniu, że zdarzają się przypadki, w których najbłahszą nawet wadę rzeczy kupujący wykorzystują do odstąpienia od umowy, motywowanego w rzeczywistości innymi względami” (S. Dmowski i in., Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, tom II, Warszawa 2007).
Należy zatem przyrównać treść wezwania do zapłaty, w szczególności wad w nim wskazanych, z ww. definicją – pod kątem tego, czy wady te są istotne, czy też nie. Czy wady te są następstwem normalnego zużycia urządzeń, wyposażenia, czy też stanowią usterkę, która już występowała w chwili sprzedaży.
Reasumując, w mojej ocenie, zanim udzieli Pani odpowiedzi na wezwanie do zapłaty, to zasadne jest przeanalizowanie treści wezwania pod kątem niniejszej opinii. Na pewno za Panią przemawia zapis w umowie przedwstępnej i w umowie notarialnej, ale wyraźnie podkreślić należy, iż zapis ten nie chroni Panią w 100%, bowiem, jak sama Pani wskazuje, chodzi o wady ukryte. Słusznie zauważa Pani, że mieszkanie nie było nowe, a kupujący miał prawo przyjść i sprawdzić występujący w mieszkaniu stan faktyczny z fachowcem. Jeżeli tego nie uczynił, to działał na własną szkodę. Moim zdaniem, o ile można mówić o zasadności żądania zwrotu 13 000 zł, o tyle ograniczone jest ono do ewentualnych wad, których nawet specjalista (fachowiec) by nie dostrzegł, dochowując należytej staranności. Proszę także sięgnąć pamięcią, czy posiada Pani jakieś dowody na liczne wizyty kupującego u Państwa. Czy są na to dowody w postaci świadków, SMS-ów, e-maili? Jeżeli tak, to w mojej ocenie, w toku postępowania sądowego, o ile wady nie są ukryte i istotne, nie może być mowy o zasadności takiego roszczenia.
Zobacz również: Grzyb w wynajmowanym mieszkaniu a kaucja
Przykłady
Pękające ściany po kilku miesiącach
Pan Marek sprzedał mieszkanie, które użytkował przez 10 lat. Po pół roku nowy właściciel odkrył pęknięcia na ścianach i zażądał odszkodowania, twierdząc, że są to wady ukryte. Marek powołał się na to, że mieszkanie było oglądane kilkukrotnie, a pęknięcia mogły powstać w wyniku naturalnego osiadania budynku lub prac remontowych nowego właściciela. Ostatecznie sprawa trafiła do sądu, który uznał, że Marek nie ponosi odpowiedzialności, ponieważ wady nie były ukryte, a ich powstanie miało charakter naturalny.
Problemy z instalacją elektryczną
Pani Anna sprzedała mieszkanie, w którym mieszkała przez 15 lat. Po kilku miesiącach kupujący zgłosił, że w mieszkaniu dochodzi do zwarć elektrycznych i domagał się zwrotu kosztów naprawy. Sprzedająca argumentowała, że kupujący miał możliwość sprawdzenia stanu technicznego, a w aktach sprzedaży nie było gwarancji sprawności instalacji. Ekspertyza wykazała, że usterka powstała z powodu przeciążenia instalacji przez nowego właściciela. Sprawa została umorzona.
Zawilgocone ściany po zimie
Pan Tomasz sprzedał mieszkanie wiosną. Jesienią kupujący odkrył wilgoć na ścianach i pleśń w narożnikach, żądając odszkodowania za ukryte wady. Tomasz przedstawił wiadomości e-mailowe, z których wynikało, że kupujący wielokrotnie oglądał mieszkanie, również podczas deszczowych dni, i nie zgłaszał żadnych uwag. Ponadto mieszkanie było wcześniej regularnie wietrzone i nie wykazywało problemów z wilgocią. Sprawa zakończyła się na etapie negocjacji, a kupujący zrezygnował z roszczeń.
Podsumowanie
Odpowiedzialność sprzedającego za wady ukryte mieszkania zależy od wielu czynników, w tym od świadomości kupującego o stanie technicznym lokalu oraz charakteru zgłoszonych wad. Jeśli kupujący miał możliwość dokładnego obejrzenia nieruchomości przed zakupem, a ewentualne usterki wynikają z normalnego zużycia lub dały się zauważyć przy starannej ocenie, jego roszczenia mogą okazać się bezpodstawne. Kluczowe jest posiadanie dowodów na wcześniejsze oględziny oraz zapisów w umowie potwierdzających znajomość stanu mieszkania przez nabywcę. W przypadku sporu warto skonsultować się z prawnikiem i dokładnie przeanalizować, czy zgłoszone wady faktycznie spełniają kryteria wady ukrytej.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz wątpliwości dotyczące odpowiedzialności za wady ukryte mieszkania lub potrzebujesz wsparcia w sporze z kupującym, skorzystaj z profesjonalnych porad prawnych online. Oferujemy szybkie i rzetelne konsultacje, analizę umów oraz pomoc w przygotowaniu odpowiedzi na roszczenia. Skontaktuj się z nami, a pomożemy Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie i ochronić Twoje prawa.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Jak skutecznie rozwiązać umowę najmu gdy nie ma kontaktu z właścicielem i zarządcą?
» Czy można wypowiedzieć prawo wieczystego użytkowania mieszkania?
» Adaptacja poddasza we wspólnocie mieszkaniowej, czy sąsiad musi zapłacić za większy udział?
» Utrata prawa do lokalu socjalnego, czy można uniknąć przymusowej przeprowadzki?
» Zwrot partycypacji a amortyzacja, co może odliczyć TBS?
