• Data: 2023-12-12 • Autor: Bogusław Nowakowski
Zarządzanie majątkiem wspólnym małżeńskim czasem prowadzić do różnorakich sytuacji spornych. Takim problemem może się stać wynajem wspólnego mieszkania przez jednego z małżonków. Artykuł ten zagłębia się w problematykę wynikającą z decyzji jednego z małżonków o wynajmie nieruchomości, będącej częścią majątku wspólnego, bez zgody drugiego małżonka. Na przykładzie pana Edwarda, który zmaga się z oporem swojej żony wobec wynajęcia wspólnie posiadanej, ale niewykorzystywanej nieruchomości, analizujemy konsekwencje prawne i finansowe takiego działania. Staramy się odpowiedzieć na pytanie, jakie są prawa i obowiązki każdego z małżonków w kontekście najmu wspólnego mieszkania, zwracając uwagę na potencjalne ryzyka i skutki braku zgody drugiej strony.
Pan Edward napisał do nas, ponieważ jego żona nie zgadzała się na wynajmowanie mieszkania, które wspólnie posiadali, ale w nim nie mieszkali. Taka jej decyzja była niekorzystna finansowo, generowała koszty związane m.in. z opłatą administracyjną. Ponadto pan Edward wyliczał, że dojdą koszty ponownego podłączenia licznika energii elektrycznej i gazu, ponieważ rachunki nie były opłacane. Zwrócił się do nas z pytaniem, czy może zawrzeć umowę najmu mieszkania bez podpisu żony i czy wiązałoby się to z jakimiś konsekwencjami szczególnie po stronie najemcy. Małżonkowie mieli wspólność majątkową.
Wynajmowane mieszkanie jest wspólne, czyli należy do majątku wspólnego pana Edwarda i jego żony, a umowa najmu mieszkania wymaga zgody małżonka wynajmującego – czyli pana Edwarda, oraz jego małżonki. Podpis na umowie najmu jest wyrazem udzielenia takiej zgody a jego brak wyrazem jej braku. Kodeks rodzinny i opiekuńczy stanowi:
„Art. 37. § 1. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:
1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;
2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;
3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;
4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.
§ 2. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.
§ 3. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.
§ 4. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna”.
Zobacz również: Podział mieszkania komunalnego na dwa
Przepis ten przewiduje na zasadzie wyjątku odstępstwo od zasady zarządzania majątkiem wspólnym małżonków przez każdego z małżonków samodzielnie. Jeśli umowa najmu – w przypadku gdy wynajmowane mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków – nie jest podpisywana przez oboje małżonków, to jej zawarcie wymaga zgody drugiego z nich. Jej brak to dla najemcy docelowego brak ochrony z ustawy o ochronie praw lokatorów.
Pan Edward chce podpisać z najemcą umowę samodzielnie, czyli tylko on byłby obecny przy jej zawarciu. Wobec tego powinien przedstawić zgodę żony na taką umowę, a ze względów dowodowych powinna być ona wyrażona na piśmie. Oczywiście, umowa może zostać podpisana przez najemcę i pana Edwarda bez zgody żony. Nikt mu tego nie zabroni. Ale jeżeli umowa najmu będzie zawarta bez zgody małżonki, to traktowana jako bezskutecznie zawieszona (kulejąca). Umowa taka nie wywoła skutków prawnych zamierzonych przez strony (pana Edwarda i najemcę) do czasu jej potwierdzenia przez małżonkę. Jeżeli potwierdzi umowę, będzie ona ważna od chwili jej zawarcia. Potwierdzenie powoduje ustanie stanu bezskuteczności zawieszonej, a umowa rodzi wówczas skutek od chwili jej zawarcia.
Zobacz również: Rozdzielność majątkowa a wynajem mieszkania
Jest to umowa (czynność prawna) z wadą. Jak już wskazałem, ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od jej potwierdzenia przez drugiego małżonka. Może się to odbyć między innymi w ten sposób, że najemca wyznaczy małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do jej potwierdzenia; po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca staje się wolny od zobowiązań umownych.
Jeżeli małżonka pana Edwarda nie wyrazi stosownej zgody, to umowa najmu mieszkania będzie nieważna, a najemca faktycznie wykonujący umowę [nieważną – bowiem umowa najmu zawarta przez małżonka bez wymaganej zgody drugiego z małżonków, oraz bez jej późniejszego potwierdzenia jest nieważna od chwili jej zawarcia] i mieszkający w wynajmowanym mieszkaniu będzie pozbawiony ochrony z ustawy o ochronie praw lokatorów.
W rezultacie małżonka pana Edwarda mogłaby dojść do przekonania, że najemca korzystał z mieszkania bezumownie i zażądać od niego odszkodowania w kwocie wyższej niż umówiony przez pana Edwarda czynsz najmu.
Zobacz również: Umowa najmu z dwoma najemcami
Przykład 1
Ania i Tomasz byli małżeństwem od 10 lat. Tomasz bez wiedzy i zgody Ani postanowił sprzedać mieszkanie, które było ich wspólną własnością. Kiedy Ania dowiedziała się o transakcji, zwróciła się do sądu. Sąd uznał umowę sprzedaży za nieważną, ponieważ do jej zawarcia potrzebna była zgoda obojga małżonków.
Przykład 2
Małżonkowie Katarzyna i Michał posiadali wspólnie lokal użytkowy. Michał bez zgody Katarzyny wynajął lokal na działalność gospodarczą swojemu przyjacielowi. Gdy Katarzyna dowiedziała się o umowie najmu, domagała się jej unieważnienia. Okazało się, że umowa najmu była nieważna z mocy prawa, ponieważ nie została przez nią jako żonę potwierdzona.
Przykład 3
Ewa i Jakub, posiadający wspólne mieszkanie, poróżnili się co do planów remontu. Ewa, bez uzyskania zgody Jakuba, podpisała umowę z wykonawcą na gruntowny remont mieszkania. Jakub, nie zgadzając się na takie działanie, odmówił pokrycia kosztów. W tej sytuacji wykonawca, mając umowę podpisaną tylko przez jednego z małżonków, nie miał podstaw prawnych do egzekwowania płatności za remont bez potwierdzenia umowy przez Jakuba. Zatem wstrzymał się z wykonaniem prac, aż małżonkowie dojdą do porozumienia. Ostatecznie tak się stało, tylko że prace ruszyły 3 miesiące później.
W przypadku małżonków posiadających wspólny majątek, każda znacząca czynność prawna, tak jak wynajem mieszkania, sprzedaż nieruchomości, czy przeprowadzenie remontu, wymaga zgody obojga. Niezastosowanie się do tego wymogu prawnego może prowadzić do unieważnienia umowy i niespodziewanych konsekwencji prawnych. Zatem, wspólne zarządzanie majątkiem wymaga komunikacji i współpracy między małżonkami, aby zapewnić legalność i skuteczność podejmowanych decyzji.
Czy potrzebujesz fachowej pomocy prawnej związanej z zarządzaniem majątkiem wspólnym? Skorzystaj z naszych usług konsultacji online i profesjonalnego sporządzania dokumentów, aby upewnić się, że Twoje decyzje są zgodne z prawem i chronią Twoje interesy. Zapraszamy do kontaktu poprzez formularz umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Bogusław Nowakowski
Radca prawny.
Zapytaj prawnika
