• Autor: Michał Soćko
Mama chce wykupić mieszkanie od spółdzielni za określoną kwotę i chce mi je następnie przekazać. Warunkiem mamy jest to, że ma mieć zapewnione prawo dożywotniego w nim zamieszkiwania. Czy jest możliwość, że to ja wykupię to mieszkanie bezpośrednio na siebie już teraz, czy jedynie mogę go otrzymać w formie spadku? Jak dokonać przekazania, aby nie płacić wysokich podatków? Dodam, że mam brata. Co zatem można zrobić, aby on nie miał nic do tej nieruchomości i nie żądał zachowku? On jest nadal tu zameldowany.
Co do kwestii wykupu, to możliwość taka (w zależności jakie to prawo – lokatorskie czy własnościowe) przysługuje właścicielowi tego prawa spółdzielczego. Co do prawa spółdzielczego lokatorskiego – to jest ono niezbywalne, zaś jeżeli chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to jest to prawo zbywalne i może zostać zbyte na Pani rzecz, a następnie to Pani może je już przekształcić w odrębną własność – dla mnie to jednak w Pani przypadku zbędne.
Sugerowałbym wykupienie tego prawa przez Pani mamę, a następnie – w celu uniknięcia płacenia zachowku Pani bratu – przekazanie mieszkania aktem notarialnym w formie umowy dożywocia. Jednocześnie taka umowa zapewni mamie dożywotnie zamieszkiwanie w tym lokalu.
Zobacz również: Zmiana głównego najemcy mieszkania spółdzielczego
Według art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Stosownie do art. 908 § 2 K.c. – jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
Jak więc wynika z przepisów, w zamian za przeniesienie na Pani rzecz własności nieruchomości zobowiąże się Pani do opieki nad mamą, dostarczania jej środków utrzymania, mieszkania itp.
Zobacz również: Jak przepisać mieszkanie własnościowe po śmierci?
Z przepisów K.c. wynika, że strony umowy dożywocia mogą swobodnie kształtować treść obowiązków nakładanych na nabywcę nieruchomości w związku z umową dożywocia. W takiej umowie strony same określają, co należy rozumieć pod pojęciem dożywotniego utrzymania. Dopiero w braku postanowień umownych ważne są obowiązki określone w art. 908 K.c.
Umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem (darowizną) i dlatego, jeżeli zostanie zawarta, Pani brat nie będzie mógł żądać zachowku od wartości nieruchomości zbytej na Pani rzecz tą umową (tak jakby to miało miejsce w przypadku darowizny czy dziedziczenia testamentowego). Należy dodać, że jest to kwota niemała, bowiem wynosiłaby ¼ wartości mieszkania (połowa z tego, co przypadałoby Pani bratu, gdyby dziedziczył razem z Panią). Oczywiście zachowek nie należałby mu się, gdyby za życia Pani mamy i on został obdarowany czy też otrzymał znaczny spadek po mamie (dużo wyższy niż Pani).
Wartości nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. wykonywanie umowy dożywocia, nie dolicza się do substratu zachowku. Dożywocie jest umową wzajemną i odpłatną, i również przy liberalnym pojmowaniu darowizny w rozumieniu przepisów o zachowku nie może ona mieć znaczenia z tego punktu widzenia. Tak też stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z 19 lipca 2006 r. (VI ACa 99/2006).
Nawet w razie obiektywnej niewspółmierności świadczeń nie ma tutaj częściowej darowizny (Z. Policzkiewicz-Zawadzka, Umowa o dożywocie, Warszawa 1971, s. 56 i n.; Z. Radwański, [w:] System Prawa Prywatnego, t. 8, Prawo zobowiązań. Część ogólna, Warszawa 2004, s. 618; odmiennie: J. Hubert, Darowizna połączona z dożywociem, PN 1948, t. 1, s. 451-452; J. Korzonek, glosa do orzeczenia SN z 28 czerwca 1945 r., C I 5/45, PiP 1946, nr 5-6, s. 185; W. Hans, Dożywocie w nowym kodeksie cywilnym, NP 1965, nr 4, s. 377).
Zawarcie umowy dożywocia jest najlepszym sposobem na uniknięcie zapłaty zachowku po śmierci Pani mamy. Po spisaniu umowy dożywocia nie będzie Pani musiała płacić zachowku na rzecz brata z tego tytułu.
Niestety będzie musiała Pani zapłacić podatek od tej czynności, mimo że jest Pani spokrewniona blisko ze zbywcą (jest Pani córką zbywcy). Umowa o dożywocie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych i to bez względu na to, czy strony są blisko spokrewnione, czy też nie.
Podstawę opodatkowania przy umowie o dożywocie stanowi wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Stawka podatku wynosi 2% podstawy opodatkowania. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, a więc z chwilą zawarcia umowy.
Umowa o dożywocie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, w związku z czym podatek pobierze notariusz pełniący także rolę płatnika PCC.
Pani matka nie powinna zapłacić podatku dochodowego, bowiem tą sprawą zajął się NSA w składzie 7 sędziów. W listopadzie ub. roku wydali oni uchwałę, według której przy umowie dożywocia rzeczywiście pojawia się przychód po stronie oferującego mieszkanie, jednak nie da się go określić. Do tej uchwały zaczęły się stosować sądy administracyjne, a także musiał wziąć ją pod uwagę fiskus.
A konsekwencje uchwały są pozytywne dla podatników. Jak wynika z decyzji NSA: „w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych”. Zatem nie można określić wysokości należnego podatku.
Faktycznie zaś oznacza to zwolnienie z opodatkowania tej transakcji. I takie stanowisko przyjął fiskus w interpretacjach zmieniających dotychczasowe wykładnie. W obu omówionych wyżej przypadkach resort finansów wydał interpretacje zmieniające (o sygnaturach – odpowiednio – DD9.8222.2.152.2015.JQP i DD9.8222.2.154.2015.JQP), w których znalazło się stwierdzenie, że „ze względu jednak na brak przesłanek umożliwiających określenie przychodu z tego źródła, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy, nie wystąpi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych z tego tytułu”.
Wprawdzie w przypadku darowizny nie zapłaciłaby Pani w ogóle podatku, bowiem podlega Pani zwolnieniu jako osoba najbliższa na podstawi art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, jednak musiałaby Pani się liczyć z zachowkiem dla brata po śmierci mamy.
Kwestia meldunku Pani brata nie jest kłopotliwa, bowiem jeżeli on w tym mieszkaniu rzeczywiście nie zamieszkuje, należałoby poprosić go o wymeldowanie, a w razie odmowy – złożyć wniosek w gminie (urzędzie miasta) o wymeldowanie z urzędu na skutek trwałego opuszczenia miejsca pobytu przez brata. Jeżeli jednak brat zamieszkuje w tym lokalu, to po przejęciu własności na Pani rzecz i uprawnieniach jedynie dla Pani mamy, należałoby skierować sprawę do sądu z żądaniem eksmisji.
Do kosztów transakcji musi Pani doliczyć koszty taksy notarialnej, których Pani niestety nie ominie. W myśl § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564 ze zm.) maksymalna stawka taksy notarialnej za czynności notarialne zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej. Zgodnie z § 3 rozporządzenia maksymalna stawka wynosi od wartości:
Do powyższych kwot należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%.
Zobacz również: Wykup mieszkania od spółdzielni przez osobę zameldowana
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Soćko
Ukończył w 2010 r. stacjonarne studia prawnicze na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, zwieńczone ocenę bardzo dobrą na dyplomie. Następnie, w latach 2011-2013, odbył aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Lublinie, uzyskując przy tym pochwałę Dziekana za bardzo dobre wyniki z kolokwiów rocznych. Po złożeniu egzaminów radcowskich w 2014 r. został wpisany na listę radców prawnych prowadzoną przez Radę Okręgowej Izby Radców Prawnych w Lublinie. Równolegle z aplikacją radcowską, w latach 2012-2015, był uczestnikiem studiów trzeciego stopnia na kierunku prawo, prowadzonych w Zakładzie Prawa Pracy, Wydziału Prawa i Administracji, Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Studia te ukończył, broniąc pracę doktorską zatytułowaną Potrącenie i egzekucja z wynagrodzenia za pracę, napisaną pod kierunkiem prof. dr hab. Teresy Liszcz, sędziego Trybunału Konstytucyjnego w stanie spoczynku. Od 2017 r. jest nauczycielem akademickim w Państwowej Wyższej Szkole Zawodowej w Skierniewicach. Wykłada prawo administracyjne, cywilne i prawo pracy. Michał Soćko jest autorem kilkunastu artykułów naukowych napisanych w języku polskim, jak i angielskim oraz uczestnikiem licznych konferencji naukowych, w tym międzynarodowych.
Specjalizuje się w szeroko rozumianym prawie cywilnym i administracyjnym (m.in. w prawie rzeczowym, spadkowym, zobowiązań, rodzinnym i opiekuńczym, prawie autorskim), ze szczególnym uwzględnieniem prawa pracy i ubezpieczeń społecznych, prawa pomocy społecznej oraz świadczeń rodzinnych. Obecnie prowadzi działalność gospodarczą w formie Kancelarii Radcy Prawnego udzielając pomocy prawnej organom administracji publicznej, podmiotom gospodarczym oraz osobom fizycznym.
Zapytaj prawnika
