• Autor: Janusz Polanowski
Jestem policyjnym emerytem. Od przeszło 20 lat mieszkam w mieszkaniu służbowym będącym w dyspozycji Komendanta Wojewódzkiego Policji. Mieszkanie przyznano mi decyzją i mogę w nim mieszkać z żoną do śmierci. W budynku, w którym mieszkam, są jeszcze dwa mieszkania zamieszkałe przez czynnych policjantów oraz posterunek Policji. Czy mogę kupić zajmowany lokal w trybie zasiedzenia? Od chwili zamieszkania remontuję ten lokal i go modernizuję.
Kupienie (kupno) i zasiedzenie są zagadnieniami bardzo od siebie odległymi – na tak zwany pierwszy rzut oka można by mówić o wykluczaniu się tych zagadnień, choć znawca logiki zapewne skrytykowałby użycie określenia „wykluczanie” w takim kontekście. Niech mi będzie wolno użyć następującego obrazowego zestawienia: kupno i zasiedzenia są zagadnieniami nie tyle z „innych parafii”, ile z „innych wyznań”.
W zakresie obecnie obowiązującego w Polsce prawa kupno i zasiedzenie łączy Kodeks cywilny (K.c.), ponieważ w tej ustawie uregulowano te dwa zagadnienia – odpowiednio: zasiedzenie (art. 172 i następne K.c.) oraz umowa sprzedaży (art. 535 i następne K.c.).
Gdyby trzymać się literalnie skonkretyzowanego przez Pana pytania, to w tym miejscu można by zakończyć tę odpowiedź. Za zasadne i potrzebne uważam przedstawienie objaśnień oraz zachęcenie Pana już teraz do zbadania stosunku prawnego, jaki łączy Pana z wynajmującym owo mieszkanie – być może zaznajomienie się z podstawami prawnymi korzystania z danego mieszkania służbowego (a z tym bywa różnie, niekiedy lokale służbowe są przekazywane gminom), pozwoli na opracowanie właściwej strategii ubiegania się o własność tego lokalu. Choć nie ma czegoś takiego jak „kupno przez zasiedzenie”, ale niekiedy możliwe jest kupienie mieszkania przez najemcę – w niektórych sytuacjach (nie tylko w przypadku części lokali komunalnych) urządza się akcje sprzedawania mieszkań najemcom. Być może udałoby się Panu po zbadaniu sytuacji prawnej lokalu przybliżyć do ustalenia, czy taka możliwość może dotyczyć przydzielonego Panu mieszkania służbowego.
Zasiedzenie (art. 172 i następne K.c.) oznacza zmianę właściciela z mocy samego prawa; na drodze sądowej można uzyskać stwierdzenie zasiedzenia – art. 609 i art. 610 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Zasiedzenie jest skutkiem tego, że posiadaczem samoistnym rzeczy stał się – i to na całe dziesięciolecia (w przypadku nieruchomości) ktoś, kto nie był właścicielem. Niezbędną przesłanką zasiedzenia jest posiadanie samoistne – drugą przesłanką jest odpowiednia długość posiadania (w charakterze posiadacza samoistnego).
Punktem wyjścia dla możliwości zasiedzenia nieruchomości (art. 46 K.c.) jest spełnienie przesłanek prawnych określonych w treści artykułu 172 K.c.:
„§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”
Zobacz również: Zasiedzenie mieszkania spółdzielczego
Skoro Pan jest najemcą danego mieszkania, czyli jedną ze stron dotyczącej go umowy najmu – art. 659 i następne K.c. oraz ustawa o ochronie praw lokatorów… – to jest Pan posiadaczem zależnym. Pański status – w zakresie posiadania rzeczonego mieszkania – jest oczywisty w świetle artykułu 336 K.c., który stanowi: „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”.
Przewidziane w niektórych ustawach uprawnienie do pierwszeństwa nabycia rzeczy (np. mieszkania) odpowiadają prawu pierwokupu z Kodeksu cywilnego (art. 596 i następne). Z umowy najmu (jako takiej) prawo pierwokupu lub uprawnienia podobne nie przysługują – wskazanie podstaw prawnych zajmowania przez Pana mieszkania służbowego mogłoby ułatwić ewentualne przysługiwanie Panu takich uprawnień (które należy odróżniać od zasiedzenia).
W zakresie inwestowania w cudze mieszkanie – cudze, ponieważ ma ono swego właściciela (art. 140 K.c.) – proponuję uwzględniać (dość dokładne) przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (zwłaszcza art. 6 i następne). Większej wartości inwestycje warto uzgadniać z wynajmującym na piśmie, szczególnie ze względów dowodowych (art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne K.p.c.).
Wynajmujący (jego przedstawiciel) może różnie reagować na Pański ewentualny wniosek o ujawnienie umowy najmu w prowadzonej dla odnośnej nieruchomości księdze wieczystej (KW) – ja za swój obowiązek uważam poinformowanie Pana o możliwości ujawnienia najmu w KW.
Zobacz również: Wniosek o mieszkanie służbowe policja
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
