• Autor: Janusz Polanowski
Posiadam mieszkanie komunalne z zasobów gminy w dużym mieście. Czy mogę przyjąć darowiznę mieszkania własnościowego? Czy stracę mieszkanie komunalne po otrzymaniu mieszkania w darowiźnie i będę jego właścicielem?
Konieczne jest poczynienie bardzo ważnego zastrzeżenia: po pierwsze uprawnienie do zawarcia umowy (np. umowy darowizny) przez lokatora mieszkania komunalnego, zaś ewentualne następstwa nabycia lokalu (nie tylko na podstawie umowy darowizny) to drugie.
Status najemcy mieszkania komunalnego nie oznacza ograniczenia w korzystaniu z uprawnień. W szczególności taki status nie oznacza ingerencji w zdolność do czynności prawnych – art. 10 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.); poważna ingerencja w zdolność do czynności prawny – to jest ubezwłasnowolnienie – wymaga wydania orzeczenia sądowego. Człowiek, któremu przysługuje pełna zdolność do czynności prawnych, jest uprawniony samodzielnie zawierać umowy.
Zobacz również: Sprzedaż mieszkania osoby ubezwłasnowolnionej
Umowa darowizny (art. 888 i następne K.c.) skutkuje przeniesieniem własności rzeczy darowanej z darczyńcy na obdarowanego (art. 155 K.c. w związku z art. 140 K.c.). Jeżeli Pan nabędzie (np. jako obdarowany) tytuł prawny do lokalu mieszkalnego (np. własność lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to proszę się liczyć z wypowiedzeniem umowy najmu mieszkania komunalnego – chodzi o ww. ewentualne następstwa.
W przypadku mieszkań socjalnych chodzi o treść artykułu 25 ustawy o ochronie praw lokatorów: „Gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać tego lokalu.”. Do innych mieszkań (z „odgórnie ograniczonym czynszem”) może mieć zastosowanie art. 11 ustęp 3 tej samej ustawy:
„Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.”
Ustawodawca używa formy czasownika „móc”, więc bardzo dużo zależy od tak zwanej polityki mieszkaniowej w danej gminie (która jest właścicielem mieszkań komunalnych). Występujący w wyżej zacytowanych przepisach prawnych zwrot może wypowiedzieć oznacza, że w praktyce dużo zależy od decydentów oraz od sytuacji w danej gminie. Szeroko znane jest spore zapotrzebowanie na mieszkania (w tym zapewne komunalne) w dużych miastach, z uwagi na znaczną migrację – ta sytuacja zwiększa ryzyko praktykowania rygorystycznych kryteriów (a urzędy miast, jako instytucje realizujące władzę publiczną) są w stanie pozyskać informacje z różnych baz danych (np. dotyczących ewidencji gruntów i budynków). Nabycie tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej gminie wiąże się z większym ryzykiem – szczególnie chodzi o duże miasta (czyli miasta na prawach powiatu), ponieważ to właśnie urzędy miejskie prowadzą ewidencję gruntów i budynków (to samo miasto zarówno wynajmuje lokale komunalne, jak i prowadzi na swym obszarze ewidencję gruntów i budynków).
Zobacz również: Najem lokalu socjalnego
Kryterium możności używania lokalu jest kryterium niejednoznacznym, a więc pozwalającym na sporą swobodę decyzyjną; podobnie rzecz przedstawia się z kryterium wyrażonym słowami: w tej samej miejscowości. Czasami trzeba się postarać, by wykazać, że najemca mieszkania komunalnego nie ma możności używania innego lokalu mieszkalnego (do którego przysługuje mu tytuł prawny). Chodzić może o różne okoliczności – tytułem przykładu: spór między współwłaścicielami lokalu (np. odziedziczonego) co do korzystania z niego, sporo osób już mieszkających (zwłaszcza legalnie w „tamtym” mieszkaniu), precyzyjne określenie w akcie notarialnym treści służebności mieszkania (że uprawnionemu do wykonywania tej służebności, np. darczyńcy, wolno używać mieszkania z wyłączeniem innych osób, w tym z wyłączeniem właściciela mieszkania). Niekiedy związane z takimi sytuacjami spory są rozstrzygane przez sądy – na ogół z inicjatywy osób, którym wypowiedziano najem mieszkania.
Proponuję zapoznać się obowiązującą miejską uchwałą w sprawie mieszkań komunalnych oraz z przepisami o umowie darowizny (art. 888 i następne K.c.) i zachowku (art. 991 i następne K.c.), gdyż z darowiznami mogą wiązać się roszczenia o zachowek.
Podsumowując: Niezależnie od tego, na jakiej podstawie prawnej (np.: umowa sprzedaży, umowa darowizny, dziedziczenie) nabędzie Pan tytuł prawny do lokalu (lub domu) mieszkalnego, proszę się liczyć z możnością wypowiedzenia umowy najmu mieszkania z zasobów gminnych.
Zobacz również: Darowizna mieszkania zaraz po wykupie
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
