• Data: 2024-05-21 • Autor: Katarzyna Siwiec
Trzy lata temu jako samotna matka dostałam mieszkanie socjalne. W przeciągu tego czasu wiele się zmieniło w moim życiu: wyszłam za mąż, urodziłam drugie dziecko. W tej chwili umowa najmu nam się skończyła i gmina nam jej nie przedłużyła ze względu na zarobki. Nikt nie wziął pod uwagę, że ja jestem teraz na wychowawczym i otrzymuję 80% wynagrodzenia, a mąż jest na kontrakcie tylko jeszcze przez 3 miesiące i nie wiadomo, czy mu przedłużą. Istnieje więc realne ryzyko, że za 3 miesiące jedynym żywicielem rodziny będę ja. Wczoraj dostaliśmy pismo z prośbą o podpisanie umowy najmu na mieszkanie komunalne. Nie odpowiada nam ono: to małe mieszkanko w lesie, do najbliższego placu zabaw i sklepu mielibyśmy ponad 1 km nieoświetloną drogą polną. Nikt nie bierze pod uwagę, że jesteśmy młodą, rozwojową rodziną, mamy dwójkę dzieci i chcielibyśmy w najbliższym czasie powiększyć rodzinę o jeszcze jedno dziecko, a ten lokal jest dla nas za mały. Najgorsze jest to, że wspiera się osoby, które migają się od płacenia, a tych, co płacą, się straszy. I nie jest wcale tak, że nie ma mieszkań, są mieszkania, ale tylko dla znajomków. Mam duży żal o takie traktowanie. Proszę o pomoc, co w tej sytuacji możemy zrobić?
Wyjaśnię zatem, że kwestie związane z najmem lokali socjalnych reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Precyzyjne regulacje zostały zawarte w treści art. 23 tejże ustawy, który to przepis z uwagi na jego istotność w całości zacytuję:
„Art. 23. 1. Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony.
2. Umowa najmu lokalu socjalnego, z zastrzeżeniem art. 14 ust. 1, może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy podjętej na podstawie art. 21 ust. 3 pkt 1.
3. Umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. W razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego najemcy ponad wysokość określoną w uchwale rady gminy uzasadniającej oddanie w najem lokalu socjalnego od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego lokalu stosuje się przepisy art. 18 ust. 1 i 2.
4. Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.”
Zobacz również: Wynajem mieszkania matce z dzieckiem
Jak wyjaśniono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 12 sierpnia 2010 r., sygn. akt IV SA/Wr 338/10 rada gminy, regulując zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, obowiązana jest określić przesłanki przedmiotowe, którymi są warunki zamieszkiwania i wysokość dochodu. Wobec tego warunki mieszkaniowe stanowią – obok wysokości dochodu – kryterium ustawowe, od spełnienia którego zależy zawarcie umowy najmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Natomiast określone w art. 21 ust. 3 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego kryteria wyboru osób dotyczą jedynie pierwszeństwa zawarcia umowy najmu lokalu.
Dodam jeszcze, że art. 21 ust. 3 ustawy przewiduje, że rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, które powinny określać w szczególności:
„1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;
2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;
4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;
5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;
7) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2”.
Przytoczona regulacja ustawowa zawiera szczegółowe upoważnienie ustawowe dla organu stanowiącego gminy określające materię pozostawioną do uregulowania w drodze aktu prawa miejscowego. „W tym kontekście stwierdzić należy, że niedopuszczalnym było wprowadzenie przez Radę Miasta Kędzierzyna-Koźla nowego, pozaustawowego ograniczenia w postaci nieposiadania na dzień złożenia wniosku o przedłużenie umowy najmu o lokal socjalny zaległości czynszowych. Wprowadzenie do uchwały innych wymogów do ubiegania się o zawarcie z gminą umowy najmu lokalu socjalnego w postaci odesłania do trudnych warunków zamieszkiwania, konieczności poręczenia przez osoby trzecie zapłaty czynszu, braku zaległości czynszowych i innych należności związanych z najmem lokalu socjalnego są niedopuszczalne”.
Dlatego też kryterium dochodów jest kryterium ustawowym i gmina nie może go pominąć, oczywiście jeśli uważa Pani, że gmina popełniła błąd w szacowaniu dochodów, przykładowo zawyżając go, może Pani teoretycznie skorzystać z drogi sądowej. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie z dnia 27 kwietnia 2009 r., sygn. akt I OSK 415/09 najem wydzielonych z tego zasobu lokali socjalnych regulowany jest umowami cywilnoprawnymi i wszelkie spory w takim przypadku rozstrzygać będą sądy powszechne. Kwestia zapewnienia lokali socjalnych oraz lokali zamiennych należy co prawda zgodnie z ww. ustawą do zadań własnych gminy (art. 4 ust. 1 i 2) i gmina realizuje w tym zakresie zadania z zakresu administracji publicznej. Nie oznacza to jednak, iż musi to czynić w formach zwykle przewidzianych dla tego rodzaju działalności organu administracji publicznej, tj. w formach aktów administracyjnych wydawanych w trybie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego.
Jeżeli jednak uważa Pani, że uchwała rady gminy zawiera jakieś niedopuszczalne w świetle przytoczonych przepisów postanowienia dotyczące najmu lokalu socjalnego może Pani uchwałę tę zaskarżyć do sądu administracyjnego.
W oparciu o to, co Pani napisała, wydaje mi się, że nie bardzo tak naprawdę są podstawy do skutecznych działań sądowych, chyba że źle zakwalifikowano Pani dochód.
Natomiast fakt, że umowa wygasła, nie oznacza, że od razu musi się Pani wyprowadzać, bo tak naprawdę jeśli się Państwo nie wyprowadzicie, to konieczna będzie eksmisja, a uzyskanie wyroku trwa dobrych kilka miesięcy, więc być może w tym czasie zmieni się sytuacja w sposób, którego się Pani obawia, i znów będą podstawy do przyznania lokalu socjalnego.
Natomiast co do lokalu komunalnego proszę wyjaśnić urzędnikom sytuację i poprosić o przydział innego lokalu, położonego w innym miejscu, gmina nie może bowiem zmusić Pani tak naprawdę do zawarcia umowy najmu danego lokalu komunalnego. Umowa najmu musi być bowiem wynikiem zgodnych oświadczeń woli obu stron tak gminy jak i Pani jako najemcy.
Decyzja gminy o nieprzedłużeniu najmu lokalu socjalnego może wpłynąć na życie wielu rodzin znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej i finansowej. W takich przypadkach warto znać swoje prawa i możliwości odwoławcze, aby móc skutecznie walczyć o sprawiedliwe traktowanie i godne warunki mieszkaniowe. Zachęcamy do konsultacji z prawnikiem oraz do korzystania z dostępnych środków prawnych, aby zapewnić sobie i swojej rodzinie stabilność i bezpieczeństwo.
1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 12 sierpnia 2010 r., sygn. akt IV SA/Wr 338/10
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 kwietnia 2009 r., sygn. akt I OSK 415/09
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
Zapytaj prawnika
