• Data: 2024-04-02 • Autor: Bogusław Nowakowski
Mój tato od śmierci mamy jest głównym najemcą mieszkania komunalnego na trzecim piętrze. Złożył wniosek o wykup mieszkania, ja wyłożę na to pieniądze. Po wykupieniu chcielibyśmy to mieszkanie zamienić lub kupić tacie inne na parterze (ze względu na jego wiek i problemy z chodzeniem). Tato zgadza się na przekazanie mi mieszkania. Ja mieszkam i pracuję w innej miejscowości, mam własną kawalerkę. Natomiast w tym samym mieście co tata mieszka mój brat z rodziną – od lat nie pracuje i jest na utrzymaniu żony. Tato nie ma zaufania do syna, bo kilka lat temu brał kredyty na rodziców i ich nie spłacał. Opiekuję się tatą jak mogę. Jak krok po kroku postąpić prawnie, aby mieszkanie przeszło na mnie, a brat po śmierci taty nie miał roszczeń o zachowek?
Przede wszystkim powinna Pani mieć na uwadze, że mieszkanie nabyte będzie z bonifikatą i w określonych sytuacjach powstaje obowiązek zwrotu bonifikaty.
Jak stanowi ustawa o gospodarce nieruchomościami:
„Art. 68. (...)
2. Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.
2a. Przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:
1) zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;
2) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
3) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;
4) zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.
2b. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.
2c. Właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, w innych przypadkach niż określone w ust. 2a, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.”
Jeżeli tata przekaże Pani mieszkanie, to na Panią przejdzie obowiązek ewentualnego zwrotu bonifikaty. Nie będzie on ciążył na tacie, ponieważ jest Pani osobą bliską.
Zobacz również: Wykup mieszkania komunalnego i przepisanie na dziecko
Pytanie o zachowek, czyli – jakie kroki prawne podjąć, aby mieszkanie przeszło na Panią, a brat po śmierci taty nie miał roszczeń o zachowek?
Mieszkanie będzie własnością taty. Konieczne jest więc takie postępowanie, aby mieszkanie stało się Pani własnością, a po jego śmierci wartość mieszkania nie była doliczana do spadku dla celów obliczenia zachowku.
Z uwagi na cel – wyeliminowanie po stronie brata roszczenia o zachowek – w rachubę nie wchodzi zwykła darowizna od taty dla Pani. Byłaby ona doliczana do spadku dla celów ustalenia zachowku. Wg Kodeksu cywilnego bowiem:
„Art. 994. § 1. Przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.
§ 2. Przy obliczaniu zachowku należnego zstępnemu nie dolicza się do spadku darowizn uczynionych przez spadkodawcę w czasie, kiedy nie miał zstępnych. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy darowizna została uczyniona na mniej niż trzysta dni przed urodzeniem się zstępnego.
§ 3. Przy obliczaniu zachowku należnego małżonkowi nie dolicza się do spadku darowizn, które spadkodawca uczynił przed zawarciem z nim małżeństwa.”
A Pani jest spadkobiercą oraz osobą uprawnioną do zachowku. Czas dokonania darowizny nie miałby znaczenia.
W rachubę nie wchodzi zapis windykacyjny dla Pani – stałaby się Pani właścicielem mieszkania po śmierci taty, ponieważ taki zapis jest doliczany do spadku przy obliczaniu zachowku. Wg K.c.:
„Art. 993. Przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów zwykłych i poleceń, natomiast dolicza się do spadku, stosownie do przepisów poniższych, darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę.”
Zobacz również: Sprzedaż mieszkania komunalnego przed upływem 5 lat
Gdyby sprawa była załatwiana dzisiaj, to należałoby po wykupieniu mieszkania doprowadzić do umowy między Panią a tatą o przekazaniu mieszkania w zamian za tzw. dożywocie.
Zgodnie z regulacjami Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywociu), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Dzieci dożywotnika nie tracą prawa do spadku, natomiast do masy spadkowej nie wejdzie nieruchomość, której własność została wcześniej przeniesiona na inną osobę z tytułu umowy dożywocia.
Umowa dożywocia jest najlepszym obecnie sposobem, żeby uchronić się przed wypłatą ewentualnego zachowku dla brata. Wartości nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. w wykonaniu umowy dożywocia, nie dolicza się do substratu zachowku. Dożywocie jest umową wzajemną i odpłatną, więc nawet przy liberalnym pojmowaniu darowizny w rozumieniu przepisów o zachowku nie może ona mieć znaczenia z tego punktu widzenia. Tak też stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z 19 lipca 2006 r. (VI ACa 99/2006). Nawet w razie obiektywnej niewspółmierności świadczeń nie ma tutaj częściowej darowizny (Z. Policzkiewicz-Zawadzka, Umowa o dożywocie, Warszawa 1971, s. 56 i n.; Z. Radwański, [w:] System prawa prywatnego, t. 8, „Prawo zobowiązań. Część ogólna”, Warszawa 2004, s. 618).
Tata mógłby wydziedziczyć syna oraz wnuki (jego dzieci), czyli pozbawić jego i wnuki prawa do zachowku, ale jest to uzależnione od spełnienia ustawowych przesłanek wydziedziczenia. A nadto może być podważane przez osoby wydziedziczone.
Stosownie do art. 1008 K.c. spadkodawca może w testamencie pozbawić zstępnych, małżonka i rodziców zachowku (wydziedziczenie), jeżeli uprawniony do zachowku:
Według art. 1009 K.c. przyczyna wydziedziczenia uprawnionego do zachowku powinna wynikać z treści testamentu. Ale uwaga – zgodnie z art. 1010 § 1 K.c. spadkodawca nie może wydziedziczyć uprawnionego do zachowku, jeżeli mu przebaczył.
W przypadku zbycia na Pani rzecz mieszkania umową dożywocia nie będzie Pani również zobowiązana do zwrotu bonifikaty (art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Kolejne kroki:
W razie sprzedaży tego mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia od taty musiałaby Pani zwrócić bonifikatę. A w razie sprzedaży w okresie 5 lat od końca roku, w jakim nabyłaby Pani mieszkanie od taty – musiałaby Pani to opodatkować podatkiem dochodowym od osób fizycznych – chyba że skorzystałaby Pani z istniejących zwolnień podatkowych w tym zakresie.
Zobacz również: Darowizna mieszkania zaraz po wykupie
Przypadek Anny i jej ojca
Anna zdecydowała się pomóc finansowo swojemu ojcu w wykupie mieszkania komunalnego. Ojciec Anny, ze względu na wiek i problemy zdrowotne, wyraził zgodę na przekazanie mieszkania Annie. Aby zapobiec możliwym roszczeniom ze strony jej brata, Anna i jej ojciec zdecydowali się na umowę dożywocia, zapewniając ojcu utrzymanie i opiekę do końca jego dni. Dzięki temu rozwiązaniu Anna stała się właścicielem mieszkania, a jednocześnie zabezpieczyła prawnie swoją pozycję.
Historia Michała
Michał, chcąc zabezpieczyć przyszłość swoich dzieci, postanowił wykupić od gminy mieszkanie, w którym mieszkał. Aby uniknąć problemów związanych z bonifikatą i ewentualnym zwrotem przy przekazaniu mieszkania dzieciom, zdecydował się na przekazanie mieszkania córce poprzez darowiznę, jednocześnie doradzając się z prawnikiem w kwestii minimalizacji ryzyka roszczeń ze strony innych członków rodziny. Michał podjął również kroki, by w testamencie jasno określić swoje intencje dotyczące dystrybucji majątku.
Sytuacja Beaty
Po śmierci męża, Beata została samotną właścicielką mieszkania komunalnego, które zdecydowała się wykupić z bonifikatą. Mając na uwadze przyszłość swojego jedynego syna, postanowiła przekazać mu mieszkanie. Aby to zrobić zgodnie z prawem i uniknąć problemów z zachowkiem, Beata wybrała opcję przekazania mieszkania w formie umowy o dożywocie. Dzięki temu syn zobowiązał się do zapewnienia matce odpowiednich warunków życia, a Beata miała pewność, że jej decyzje są w pełni chronione prawnie.
Przekazanie mieszkania wykupionego z bonifikatą dziecku wymaga starannego planowania i znajomości przepisów prawnych, by uniknąć obowiązku zwrotu bonifikaty i zapewnić, że mieszkanie trafi do zamierzonej osoby bez niepotrzebnych komplikacji. Wybór odpowiedniej formy prawnej takiej transakcji, jak umowa dożywocia, czy dokładne określenie woli w testamencie, może zapobiec roszczeniom innych członków rodziny i zapewnić bezpieczeństwo prawne dla wszystkich stron.
Potrzebujesz pomocy w przekazaniu mieszkania dziecku zgodnie z prawem? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online i profesjonalnego sporządzania pism, aby zapewnić sobie spokój ducha i bezpieczeństwo prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2006 r., sygn. akt VI ACa 99/2006
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Bogusław Nowakowski
Radca prawny.
Zapytaj prawnika
