• Autor: Janusz Polanowski
Od kilkunastu lat mieszkam wraz z żoną i córką w mieszkaniu komunalnym, gdzie zameldowani są również moi teściowie. Teściowa jest głównym najemcą mieszkania. Uchwała Prezydenta Miasta przewiduje, że wykorzystanie bonifikaty przy wykupie takiego mieszkania jest możliwe jeszcze przez 3 tygodnie. Wniosek o wykup z bonifikatą może złożyć teściowa. Niestety ona nie posiada środków na ten cel, a na dodatek ma obciążenia komornicze. Ja dysponuję środkami, żeby to mieszkanie wykupić. Chciałbym sfinansować wykup przez teściową, a następnie ona darowałaby je naszej córce. Nie chciałbym jednak spłacać jej długów. Teściowa zgadza się na darowiznę na rzecz swojej 18-letniej wnuczki. Mieszkanie nie jest zadłużone. Czy w przedstawionej sytuacji możliwy jest wykup i darowizna?
Prawna dopuszczalność zaprezentowanego przez Pana wariantu kolejnych czynności prawnych nie budzi wątpliwości – jeżeli zostanie zachowana forma aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego jest wymagana w obrocie prawnym nieruchomościami (w tym przy zbywaniu nieruchomości lokalowych lub przy ustanawianiu nieruchomości lokalowych) – art. 158 Kodeksu cywilnego (K.c.); chodzi o wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.).
Sama prawna dopuszczalność to nie wszystko. Określone (i to ważne) zagadnienia – zarówno prawne, jak i ekonomiczne – wymagają rozważenia; szczególnie w przypadku chęci skorzystania z „drogi na skróty”; taka (dość częsta) skłonność może być niekiedy zasadna, ale trzeba brać pod uwagę ryzyko. Przeanalizowanie aspektów prawnych powinno ułatwić podjęcie stosownych decyzji – być może ryzykownych.
Prezydent miasta (podobnie do burmistrza i prezydenta) to jednoosobowy organ władzy publicznej; organ jednostki samorządu terytorialnego rangi gminnej (niektóre ważne miasta mają ponadto status powiatu). Uchwały są podejmowane wyłącznie przez organa kolegialne, więc wykluczone jest podejmowanie uchwał przez organa jednoosobowe. Pan prawdopodobnie miał na uwadze uchwałę rady miasta, będącego właścicielem mieszkania, którego najemcą jest Pańska teściowa. Uchwały rad gmin doprecyzowują zagadnienia związane z najmem lokali komunalnych; tego wymaga się w ustawach – w tym w ustawie o ochronie praw lokatorów…, której sporo przepisów odnosi się do umowy najmu (którą uregulowano głównie w art. 659 i następnych K.c.). Uchwały rad gmin regulują także część praktycznie istotnych zagadnień z zakresu zbywania lokali komunalnych (w tym mieszkań) – te uchwały są uzupełnieniem i doprecyzowaniem niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, w której uregulowano zagadnienia kupowania mieszkań komunalnych przez ich najemców (chodzi między innymi o artykuły: 34, 67, 68, 69).
Określenie „główny najemca” (choć niekiedy używane także przez prawników) jest sformułowaniem potocznym. Albo jest się najemcą (jednym ze współnajemców) – albo nie jest się najemcą (można mieszkać wspólnie z najemcą, nie mając statusu najemcy). Proponuję sprawdzić (prawdopodobnie w uchwale Rady Miasta) warunki sprzedaży mieszkań komunalnych (w tym wysokość bonifikat w związku z czasem przysługiwania najmu); uchwały rad gmin są publikowane w wojewódzkim dzienniku urzędowym, a ponadto sporo z nich zamieszcza się na gminnych stronach internetowych (nie tylko w Biuletynie Informacji Publicznej). Być może udałoby się doprowadzić do tego, by także ktoś poza Pańską teściową (ktoś z domowników) stał się najemcą tegoż mieszkania – byłoby np. dwoje albo troje współnajemców. Gdyby jednym z najemców stała się Pańska córka, to być może udałoby się doprowadzić do kupienia mieszkania przez nią od gminy; w takim stanie rzeczy bezprzedmiotowe stałoby się nabycie mieszkania przez wnuczkę od swej babci, ale przydałoby się wykazanie, w jaki sposób (np. na podstawie umowy darowizny albo umowy pożyczki) Pańska córka uzyskała pieniądze potrzebne do kupienia mieszkania. Sama zmiana najemców (np. z Pańskiej teściowej na jej córkę lub wnuczkę) prawdopodobnie skutkowałaby przysługiwaniem znacznie niższej (o ile jakiejkolwiek) bonifikaty. Być może kupienie mieszkania przez jednego ze współnajemców (gdyby udało się wprowadzić stosowną zmianę w dotychczasowym stosunku najmu) lub kupienie mieszkania przez współnajemców (być może z wyraźnie mniejszościowymi udziałami Pańskiej teściowej we współwłasności mieszkania) pozwalałoby skorzystać z bonifikaty, aktualnie przysługującej Pańskiej teściowej (jako najemcy). To trzeba bardzo dokładnie sprawdzić.
Przyjmijmy hipotetycznie, że doszłoby do wariantu przez Pana wcześniej zarysowanego; jedną z cech hipotez jest to, że wymagają sprawdzenia.
Zobacz również: Darowizna mieszkania wykupionego z bonifikatą
Skoro najemczyni mieszkania jest poważnie zadłużona, to prawdopodobnie potrzebuje pozyskać pieniądze na zakup mieszkania komunalnego. Należałoby (chociażby z uwagi na możliwe „zainteresowanie” Krajowej Administracji Skarbowej) wykazać, w jaki sposób zadłużoną najemczynię było stać na zakup mieszkania (nawet za cenę pomniejszoną o znaczną bonifikatę); dochody z nieujawnionych źródeł nadal mogą wiązać się z problemami – choć dawna (bardzo wysoka stawka podatkowa w takich sytuacjach) przestała obowiązywać. Przydałoby się zawarcie umowy, na podstawie której Pańska teściowa pozyskałaby pieniądze. Umowa darowizny (art. 888 i następne K.c.) skutkuje przeniesieniem własności (art. 155 K.c. w związku z art. 140 K.c.) z darczyńcy na obdarowanego; podobnie, własność rzeczy pożyczonej (np. pieniędzy) jest przenoszona z pożyczkodawcy na pożyczkobiorcę – to jedna z cech umowy pożyczki (art. 720 i następne K.c.). Nie można więc wykluczyć nawet egzekucji z pieniędzy darowanych lub pożyczonych najemczyni przed zakupem mieszkania.
Gdyby Pańska teściowa stała się właścicielką tegoż mieszkania, to mogłaby – jako dłużnik – odpowiadać także tym mieszkaniem za swe długi; dłużnicy odpowiadają całym swym majątkiem za długi (nieliczne są wyjątki, w tym wyłączenia spod egzekucji). Państwo zapewne są tego świadomi – z tym może być związane zbycie mieszkania przez babcię (już jako właścicielkę mieszkania) na rzecz swej wnuczki; Pańskie słowa wskazują na rozważanie zawarcia umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.).
Przyjmijmy, że doszłoby do darowania mieszkania przez babcię wnuczce.
Wartość rzeczy darowanych (zwłaszcza cennych) powinna być uwzględniana przy obliczaniu „substratu zachowku” (art. 993 i następne K.c.) – to jest wartości majątkowej bardzo istotnej przy ustalaniu (niekiedy na drodze sądowej) przysługiwania uprawnienia do uzyskania zachowku (art. 991 i następne K.c.). Pańska córka mogłaby być w przyszłości (jako obdarowana) zobowiązana do wypłacenia zachowku; takie ryzyko mogłoby wystąpić zwłaszcza wtedy, jeżeli Pańska teściowa ma także inne dzieci (poza Pańską żoną). Spory o zachowek w związku z tak zwanym wykupieniem mieszkania (komunalnego lub zakładowego) są dość częste – w przypadku sytuacji trudnych dowodowo niekiedy chodzi o długie (i często także kosztowne) postępowanie sądowe, któremu (a zwłaszcza wynikowi którego) może towarzyszyć krzywda lub poczucie krzywdy. Niekiedy obdarowany rzeczywiście (a nie tylko „teoretycznie”) ma obowiązek wspierać znajdującego się w potrzebie darczyńcę (art. 897 K.c.). Niewywiązanie się z tego obowiązku to jedna z okoliczności mogących uzasadniać odwołanie darowizny (art. 898 i następne K.c.).
Z dokonywaniem darowizn (nie tylko w gronie rodzinnym) wiąże się często ustanawianie służebności osobistych (art. 296 i następne K.c.) – służebność ustanawia nabywca (jako nowy właściciel nieruchomości) na rzecz innej osoby (często na rzecz darczyńcy lub osoby dla niego bliskiej). W przypadku mieszkań lub domów (tak zwanych jednorodzinnych) z reguły dochodzi do ustanowienia służebności mieszkania (art. 301 K.c., art. 302 K.c.) – niekiedy nie używa się tej nazwy, ale charakterystyka ustanowionej służebności osobistej wskazuje na służebności mieszkania. Dla ustanowienia służebności prawnie wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Dobrze jest zawnioskować o ujawnienie służebności w księdze wieczystej (prowadzonej dla danej nieruchomości lub dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu); dość często w księgach wieczystych pomija się służebności – niekiedy wiążą się z tym problemy lub spory. Być może warto byłoby rozważyć ustanowienie przez obdarowaną służebności mieszkania na rzecz darczyńcy (to jest Pańskiej teściowej), a może także na Państwa rzec.
Darowizna w bliskim gronie rodzinnym (to jest w ramach pierwszej grupy podatkowej) może zostać objęta zwolnieniem podatkowym na podstawie artykułu 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn; podobnie sytuacja przedstawia się z dziedziczeniem. Możliwość skorzystania z tego zwolnienia podatkowego jest uwarunkowana terminowym skierowaniem zgłoszenia podatkowego do organu Krajowej Administracji Skarbowej; także w innych sytuacjach należy wywiązywać się z obowiązku zgłoszenia istotnych okoliczności.
Rozważmy teraz ewentualność darowizny w kontekście ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W jej artykule 4 punkt 13 następująco określono osobę bliską: „należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu”; to określenie może się przydać dla uniknięcia zwrotu bonifikaty przez babcię, gdyby zbyła mieszkanie (np. darując je) – oczywiście, w przypadku zbycia na rzecz osoby bliskiej (np. wnuczki). Jednak obowiązek zwrotu bonifikaty może spoczywać na obdarowanym (w przypadku zbycia przez niego lokalu przed upływem terminu ustawowego) – proszę dokładnie zestawić sytuację z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zobacz również: Przepisanie mieszkania komunalnego na dziecko
Zadłużenie Pańskie teściowej mogłoby skutkować wytoczeniem powództwa z zakresu ochrony pokrzywdzonego wierzyciela; chodzi o „skargę Pauliańską” (łacińskie actio Pauliana) – uregulowaną w artykułach od 527 do 534 K.c. Proszę zwrócić uwagę na treść artykułu 534 K.c.: „Uznania czynności prawnej dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej czynności.”.
Ryzyko (dla stron czynności prawnej, której dotyczy „skarga Pauliańska”) zwiększa się w przypadku czynności prawnej nieodpłatnej (a nieodpłatność to charakterystyczna cecha umowy darowizny) oraz umowy między osobami będącymi w bliskim stosunku; darowizna na rzecz wnuczki mieszkającej z babcią (darczyńcą) znacznie zwiększałaby ryzyko – nie tylko wytoczenia takiego powództwa, ale także przegrania procesu cywilnego przez strony umowy. Artykuł 527 K.c. stanowi:
„§ 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.
§ 2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.
§ 3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.
§ 4. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych, domniemywa się, że było mu wiadome, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.”
Jak widać, sama prawna dopuszczalność dokonania określonych czynności prawnych (z zakresu prawa cywilnego) to nie wszystko. Zarysowana przez Pana hipoteza wiązać się może ze sporym ryzykiem. Wybór należy do Państwa – to Państwo będą ponosili jego konsekwencje. Być może (zwłaszcza w kontekście poważnego zadłużenia Pańskiej teściowej) rozsądnie byłoby doprowadzić do kupienia mieszkania przez kogoś z domowników (zwłaszcza w przypadku znacznej bonifikaty) oraz rozważyć zawnioskowanie przez Pańską teściową o ogłoszenie przez sąd „upadłości konsumenckiej” wobec niej?
Zobacz również: Kto może wykupić mieszkanie komunalne?
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
