• Data: 2024-06-06 • Autor: Janusz Polanowski
Mam mieszkanie zakupione na kredyt hipoteczny w bloku, którym zarządza (z rozpędu) spółdzielnia mieszkaniowa. Nie jestem jej członkiem. Nie ma organów wspólnoty mieszkaniowej. Chciałbym zagospodarować wnękę w piwnicach, powiększając tym samym swoją piwnicę. Kogo zapytać o zgodę?
Zgodnie z ustawą o własności lokali (w tym jej art. 6) – wyodrębnienie nieruchomości lokalowych skutkuje powstaniem wspólnoty mieszkaniowej; powstaje ona z mocy prawa – niezależnie od tego, czy rzeczywiście podejmuje aktywność. Z wyodrębnianiem nieruchomości lokali „na bazie” budynków spółdzielni mieszkaniowych wiąże się ciekawa sytuacja – być może nawet celowo tak uregulowana (np. wskutek lobbingu działaczy spółdzielczych), że trudno się zorientować. Trudności dotyczą zarówno regulacji ogólnych, jak i sytuacji w poszczególnych wspólnotach mieszkaniowych, powstających „na bazie” budynków (najczęściej bloków) spółdzielczych.
Szczególnie duże znaczenie mają, jako regulacje ogólne, artykuły: od 241 do 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wprawdzie w tych przepisach (w tym w artykule 27) zawarto odesłania do ustawy o własności lokali, ale w praktyce zakres stosowania przepisów o własności lokali zależy od tego, czy określona wspólnota mieszkaniowa rzeczywiście podjęła działalność. Nie chodzi przy tym o rezygnowanie z administrowania nieruchomością wspólną danej nieruchomości lokalowej przez „właśnie tę” spółdzielnię mieszkaniową – przejawem podjęcia działalności przez wspólnotę mieszkaniową mogłoby być podjęcie paru podstawowych decyzji: wybór zarządu wspólnoty mieszkaniowej albo ustanowienie (przewidzianego artykułem 18 ustawy o własności lokali) zarządcy wspólnoty mieszkaniowej (do czego niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego). Jeżeli wspólnota mieszkaniowa budynku, w którym Pan ma mieszkanie, podjęła działalność, to zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej wymaga podjęcia uchwały.
Uchwały mogą być podejmowane nie tylko na zebraniach wspólnot mieszkaniowych (czyli na zebraniach właścicieli lokali), ale również drogą obiegową – niekiedy stosuje się (prawnie dopuszczalne) podejmowanie uchwał przez głosowanie na zebraniu właścicieli lokali oraz przez zbieranie podpisów (potocznie używa się sformułowania: „dozbieranie podpisów”).
Zobacz również: Zajęcie piwnicy przez sąsiada
Proszę sprawdzić sytuację w odnośnej wspólnocie mieszkaniowej. Jeżeli rzeczona wnęka jest teraz ogólnodostępna (albo znajduje się w niej coś o przeznaczeniu istotnym dla wspólnoty mieszkaniowej), to zmiana przeznaczenia owej wnęki może wymagać podjęcia uchwały właścicieli lokali (stosownie do art. 22 ustawy o własności lokali) – jeżeli dana wspólnota mieszkaniowa podjęła aktywność (np. przez: wybór zarządu, przeprowadzanie zebrań właścicieli lokali); gdyby to było już teraz pomieszczenie użytkowane jako piwnica, to zmiana użytkownika zapewne wiązałaby się tylko z akceptacją zarządu (albo zarządcy) wspólnoty mieszkaniowej – a w ukazanym przez Pana kontekście za zgodą administracji budynków.
Jeśli zaś zarządzanie nieruchomością wspólną przez znaną Panu spółdzielnię mieszkaniową odbywa się bez podjęcia działalności przez wspólnotę mieszkaniową, to wymagana byłaby zgoda owej spółdzielni mieszkaniowej – z uwagi na ograniczenie w takich „uśpionych” wspólnotach mieszkaniowych zastosowania przepisów ustawy o własności lokali (proszę zwrócić uwagę zwłaszcza na art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w którym przewidziano podejmowanie decyzji przez organy spółdzielni nawet w przypadku zwrócenia się w jakiejś sprawie przez większość właścicieli lokali). W praktyce trzeba będzie zwrócić się do owej spółdzielni mieszkaniowej, której pracownicy powinni wiedzieć, jak podejmuje się decyzje w aspekcie formalnym (np. może być potrzebna zgoda rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej); Panu zaś może się przydać własna orientacja w tym zakresie (nawet na wszelki wypadek). Także w przypadku (bardzo prawdopodobnym) podejmowania decyzji przez spółdzielnię mieszkaniową opłata za korzystanie z części nieruchomości wspólnej (czyli czynsz albo odpowiednik czynszu) powinna być księgowana na koncie danej wspólnoty mieszkaniowej – na to również proponuję zwrócić uwagę.
Sprawy ważne proponuję załatwiać w formie pisemnej mającej duże znaczenie dowodowe – pisma dobrze jest składać (np. w administracji lub biurze) za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
