• Data: 2024-01-04 • Autor: Wioletta Dyl
Dzisiaj rozważymy temat wysokości balustrad balkonowych, który dotyczy wielu mieszkańców bloków. Podobnie jest w przypadku pana Marka, który wynajął mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej. Po podpisaniu umowy oraz otrzymaniu kluczy do mieszkania stwierdził i powiadomił spółdzielnię o zbyt niskiej balustradzie balkonowej. Spółdzielnia stwierdziła po oględzinach, że nie stwarza ta sytuacja zagrożenia i nie mają w planach wymiany balustrad. Pyta nas więc, co w takim razie powinien zrobić. Zgłosić to gdzieś? A jeżeli tak – to gdzie, do kogo?
Nasz klient nie wspomina, czy przy odbiorze lokalu sporządzany był protokół odbioru. Jeżeli tak, to wspomniana winna być tam jego uwaga co do wysokości balustrady balkonowej. Jeżeli jednak wynajmujący stwierdził, iż wysokość balustrady jest odpowiednia, to należałoby stwierdzić, czy faktycznie odpowiada ona ustalonym w tym zakresie normom. Minimalne wymiary dla balustrady znajdziemy m.in w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (art. 303 w zw. z art. 298 § 2). Z wyżej wymienionych przepisów wynika, że wysokość balustrady balkonowej nie powinna być niższa niż 1,1 m w budynkach wielokondygnacyjnych i 0,9 w budynkach jednorodzinnych. Przy czym wysokość balustrady balkonowej nie mierzy się po słupku.
Jeżeli zatem balustrada nie dotrzymuje ww. parametrów, można uznać, że lokal ma wady, których usunięcie należy do właściciela.
Przez wadę należy rozumieć nie tylko usterki materialne rzeczy najętej, które ograniczają jej przydatność do umówionego lub wynikającego z właściwości rzeczy użytku, ale także okoliczności wpływające na zmniejszenie używalności przedmiotu najmu. W tym zatem przypadku autor pytania może się odwołać do rękojmi za wady rzeczy najętej. Istnienie rękojmi za wady rzeczy będącej przedmiotem najmu jest konsekwencją przypisania przez ustawodawcę odpowiedzialności wynajmującego.
Zobacz również: Zabudowa balkonu bez zgody wspólnoty
Uprawnienia, jakie przysługują najemcy w razie skorzystania z uprawnień z tytułu rękojmi, są następujące:
Trzeba pamiętać, że co do zasady roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje, jeżeli w chwili zawarcia umowy autor pytania wiedział o wadach (wyrok SN z 10 sierpnia 2006 r., sygn. akt V CSK 155/06). Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy wady zagrażają zdrowiu. Uprawnienie do natychmiastowego wypowiedzenia najmu przysługuje wówczas nawet, gdy najemca w chwili zawarcia umowy miał wiedzę na temat wad.
Rozwiązania umowy następuje na podstawie art. 491 Kodeksu cywilnego, a w razie gdy wady uniemożliwiają używanie przedmiotu najmu w sposób określony w umowie, najemca ma wybór, czy zastosować niezwłoczne rozwiązanie umowy na podstawie art. 664 § 2, czy rozwiązać umowę na podstawie art. 491. Zgodnie z art. 491 § 1: „Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki”.
Przepisy art. 664 Kodeksu cywilnego nie dają natomiast możliwości powstrzymywania się w ogóle z zapłatą czynszu nawet jeśli balustrada balkonowa jest za niska. Przepisy te uprawniają jedynie do żądania jego obniżenia albo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia (wyrok SN z 12 października 2011 r., sygn. akt II CSK 29/11).
Przypadek Małgorzaty i niskiej balustrady
Małgorzata wynajęła mieszkanie w nowym budynku. Podczas przekazania kluczy, zauważyła, że balustrada balkonowa jest znacznie niższa niż standardowe 1,1 metra. Zaniepokojona zgłosiła to wynajmującemu. Wynajmujący zignorował jej obawy, twierdząc, że wysokość jest odpowiednia. Małgorzata postanowiła wówczas skonsultować się z ekspertem, który potwierdził, że balustrada nie spełnia norm bezpieczeństwa. Dzięki tej weryfikacji Małgorzata mogła domagać się od wynajmującego dostosowania balustrady do wymogów prawa, co ostatecznie doprowadziło do jej podwyższenia.
Historia Pana Krzysztofa i wadliwej balustrady
Pan Krzysztof, wynajmując mieszkanie na parterze, początkowo nie zwracał uwagi na wysokość balustrady balkonowej, która wynosiła tylko 0,85 metra. Jednak po kilku miesiącach zauważył, że jego małe dziecko może łatwo przekroczyć niską balustradę. Niezwłocznie skontaktował się z właścicielem mieszkania, domagając się podniesienia balustrady do bezpiecznej wysokości. Właściciel początkowo odmawiał, ale ostatecznie, po groźbie wypowiedzenia umowy najmu ze względu na wady, przystał na wykonanie niezbędnych poprawek.
Dylemat Anny dotyczący niespełniającej norm balustrady
Anna, studentka, wynajęła mieszkanie z pięknym widokiem na miasto. Jednak szybko zauważyła, że balustrada balkonowa jest niższa niż standardowo wymagane 0,9 metra w budynkach jednorodzinnych. Obawiając się o bezpieczeństwo, zwróciła się do wynajmującego z prośbą o jej podwyższenie. Wynajmujący odmówił, twierdząc, że Anna była świadoma tej wady przy podpisywaniu umowy. Anna, znając swoje prawa, zgłosiła sprawę do lokalnego urzędu nadzoru budowlanego, który po inspekcji nakazał właścicielowi dostosowanie balustrady do obowiązujących norm.
Podsumowując, przestrzeganie norm dotyczących balustrad jest kluczowe zarówno dla bezpieczeństwa mieszkańców, jak i dla prawidłowego funkcjonowania stosunków najmu. Zbyt niska balustrada powinna być dostosowana do norm prawnych.
Potrzebujesz porady prawnej dotyczącej wysokości balustrad lub innych kwestii związanych z najmem? Skorzystaj z naszej oferty konsultacji i opisz swój problem poprzez formularz umieszczony pod tym tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądy Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2006 r., sygn. akt V CSK 155/06
3. Wyrok Sądy Najwyższego z dnia 12 października 2011 r., sygn. akt II CSK 29/11
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
