• Data: 2024-05-19 • Autor: Wioletta Dyl
Zależy mi na zamianie mieszkania na mniejsze należące do TBS. Zapłaciłam 50 tys. zł partycypacji (65 m2). W tym samym bloku znalazł się najemca chętny na zamianę: moje większe na jego mniejsze. Najemca ten płaci partycypację w wys. 20 tys. (45 m2). Jest gotów zwrócić nam różnicę – pieniądze przeszłyby od najemcy do mnie, bez narażania TBS na utratę lokaty, pod warunkiem że ta nasza partycypacja przepisana zostanie na nich, a ich partycypacja – na nas. TBS nie chce przepisać wysokości partycypacji, uważa, że jeżeli zapłaciliśmy już 50 tys., to nawet jak będziemy na mniejszym mieszkaniu, to z tą samą partycypacją. Czy to zgodne z prawem? Wydaje mi się, że TBS nie powinien robić problemu najemcom, skoro chcą zamienić mieszkania, i pozwolić na pozostawienie partycypacji w wys. 50 tys. na większym mieszkaniu, a 20 tys. na mniejszym. Niestety otrzymałyśmy odpowiedź negatywną. Czy można jakoś przekonać TBS?
Pod pojęciem zamiany mieszkania kryje się tak naprawdę kilka różnych pojęć, różnych z prawnego punktu widzenia, jednak dających jeden i ten sam efekt. Rodzaj stosowanej procedury zależy od prawa, które przysługuje do lokalu stronom dokujących zamiany.
Gdyby zamiana dotyczyła mieszkań własnościowych mielibyśmy do czynienia z zamianą cywilną, którą dokonuje się w formie aktu notarialnego. Natomiast w niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją analogiczną do tej, gdy jeden członek spółdzielni zrzeka się swojego prawa pod warunkiem przyznana mu prawa przysługującego dotychczas drugiej stronie. Druga strona czyni tak samo i w efekcie dochodzi do zamiany mieszkań. Zaletą takiej zamiany jest brak wymogu zachowania formy aktu notarialnego.
Zasady ubiegania się o zamianę lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobie Towarzystwa Budownictwa Społecznego zazwyczaj są określane w Regulaminie zamiany mieszkań w zasobach danego TBS. Lokale, które stanowią zasób własny TBS-u, mogą być przedmiotem takiej zamiany międzylokatorskiej, jeśli przysługują do nich następujące tytuły prawne:
Taka zamiana odbywa się na wniosek składany jednocześnie przez obie zainteresowane strony. Zasadniczo we wniosku strona przenosząca się deklaruje; wpłatę kaucji zabezpieczającej w wysokości wymaganej przez dany TBS za pozyskany w wyniku zamiany lokal (x-krotność miesięcznego czynszu) oraz wpłatę partycypacji w wysokości równej kwocie partycypacji wypłaconej kontrahentowi do zamiany.
Z powyższego jasno wynika, iż osoba przenosząca się do mniejszego mieszkania winna otrzymać wyrównanie pieniężne z kwoty wpłaconej przez stronę przenoszącą się do większego mieszkania.
Dla przypomnienia – partycypacja jest finansowym wkładem w budowę mieszkania przyszłego najemcy lokalu z zasobów TBS. W celu uzyskania takiego prawa partycypant musi zawrzeć z TBS przed rozpoczęciem inwestycji umowę o partycypację.
W przypadku dokonania zwrotu mieszkania TBS zobowiązany jest do dokonania zwrotu kwoty partycypacji. Zasady zwrotu kwoty partycypacji, w tym sposób określenia jej wysokości, szczegółowo określają przepisy ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z jej treścią zakończenie umowy najmu powoduje zwrot kwoty partycypacji, lecz z uwagi na szczególny sposób wyliczenia jej wartości – powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu (art. 29a ust. 3 ww. ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego) – kwota ta z reguły jest wyższa od kwoty wpłacanej.
Warto w tym miejscu podkreślić, że TBS nie może odmówić uprawnionemu (byłemu najemcy danego mieszkania) zwrotu kwoty partycypacji albo dokonać jej pomniejszenia w celu zabezpieczenia jakichkolwiek wierzytelności względem najemcy. Służy ona bowiem tylko i wyłącznie realizacji celu, jakim jest współuczestnictwo w kosztach budowy mieszkań.
Zobacz również: Zamiana mieszkania komunalnego na własnościowe
Skoro zatem rozwiązaniu ulega dotychczasowa umowa najmu, TBS ma obowiązek rozliczyć kwotę partycypacji w przypadku obu stron.
Proszę jednak spróbować się upewnić, jakie są zasady zamiany w Pani TBS-ie. Powinien taki regulamin być.
Nowe przepisy podnoszą z 25 do 30 proc. partycypację, którą przyszli najemcy płacą TBS w zmian za wynajem mieszkania. A ponadto rzeczywiście przewidują również, że bez zgody TBS nie będzie można scedować partycypacji na inną osobę fizyczną. Taka możliwość będzie tylko między małżonkami, rodziną lub powinowatymi. Wprowadzenie tych przepisów ma ukrócić obecny handel partycypacjami w celach czysto zarobkowych, a przecież Państwa zamiana nie ma celu uzyskana dodatkowych korzyści.
Art. 29 ust. 5 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w brzmieniu zmienionym ustawą z dnia 22 czerwca 2017 r. brzmi:
„Osoba fizyczna, która zawarła z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, może bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy, pod warunkiem że najemca jest małżonkiem, krewnym albo powinowatym tej osoby.”
Proszę zauważyć, że nie jest to przepis bezwzględnie obowiązujący, a zatem TBS może wyrazić zgodę na taką cesję.
Poza tym mam wątpliwości, czy tu akurat mamy do czynienia z cesją. Zmiana mieszkania związana jest raczej z rozwiązaniem dotychczasowej umowy najmu i zwrotem partycypacji, a następnie ponownym jej wpłaceniem przy nawiązaniu nowej umowy najmu na np. większe mieszkanie. Aby nie było to skomplikowane, TBS-y np. we Wrocławiu rozliczają partycypację z osobą, która zmienia mieszkanie z większego na mniejsze i osoba uzyskująca większe po prostu dopłaca.
Proszę wystąpić w Pani TBS o pisemne stanowisko w tej sprawie i poprosić o udostępnienie zasad zamiany obowiązujących w tym TBS-ie.
Zobacz również: System TBS na czym polega?
Jeśli potrzebujesz pomocy w kwestiach związanych z zamianą mieszkań TBS lub sporządzeniem odpowiednich pism, skorzystaj z naszych porad prawnych online i fachowego wsparcia przy tworzeniu dokumentów. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalną pomoc i zwiększyć swoje szanse na pozytywne rozwiązanie sprawy. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
