Prawo do mieszkania w TBS a podział majątku

Wspólność majątkowa w małżeństwie

Jak rozumiem, w trakcie małżeństwa obowiązywała Państwa wspólność majątkowa małżeńska.

Oczywiście Pana żona nie może żądać opuszczenia lokalu, gdyż lokal ten jest Pana miejscem zamieszkania, a ponadto sąd w wyroku rozwodowym powinien określić uprawnienie do zamieszkiwania wspólnego byłych małżonków. Sam meldunek, po pierwsze, nie jest dowodem na to, że Pan w tym lokalu nie mieszka, a po drugie – nie świadczy o tym, że Pan nie ma uprawnień do tego lokalu.

Nie znam wprawdzie okoliczności, w jakich Pana żona zawarła umowę z TBS tylko i wyłącznie we własnym imieniu, jednak zapewne było to powodem posiadania przez Pana innej nieruchomości mieszkalnej, co uniemożliwiało otrzymanie lokalu z TBS.

Należy generalnie zaznaczyć, że kwestie przynależności przedmiotów majątkowych do majątków osobistych bądź wspólnego małżonków są uregulowane w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym (K.r.o.). Stosownie do art. 31 § 1 K.r.o. – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Do majątku wspólnego należą w szczególności:

1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków,

2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków,

3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków,

4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych.

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zgodnie z art. 33 tej ustawy – do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Ponadto stosownie do art. 680 zn. 1 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.”

Tak więc zarówno kwota partycypacji i kaucji pochodząca z Pana wynagrodzenia jak i samo prawo najmu wchodzi do Państwa majątku wspólnego i będzie podlegało podziałowi po ustaniu małżeństwa (prawomocny wyrok rozwodowy powoduje z mocy prawa powstanie między małżonkami rozdzielności majątkowej, która otwiera drogę do podziału majątku).

Podział majątku może być przeprowadzony w drodze umowy (w Pana przypadku najlepiej przed notariuszem), jeżeli istnieje zgoda byłych małżonków co do podziału. Jeżeli nie ma zgody co do podziału pomiędzy byłymi małżonkami, to jedynym sposobem na dokonanie podziału majątku jest droga postępowania sądowego.

W postępowaniu takim sąd rozstrzygnie, które przedmioty majątkowe należały do majątku osobistego małżonków, a które wchodzą w skład majątku wspólnego, a ponadto w razie potrzeby orzeknie o odpowiednich spłatach i dopłatach między byłymi małżonkami.

W tym postępowaniu będzie musiał Pan wykazać, że zarówno środki pochodzące na partycypację i kaucję jak i samo prawo najmu lokalu w TBS wchodzi do majątku wspólnego i będzie podlegało podziałowi. Będzie do tego potrzebne wskazanie, że Pana żona ówcześnie nie pracowała zawodowo oraz wskazanie świadków, którzy potwierdzą Pana stanowisko.

Jeżeli uda się przekonać sąd, dalej powstaje kwestia wyceny tego prawa (przyjmuję, że Pana żona jest zarówno partycypantem jak i najemcą tego lokalu).

Zobacz również: Przepisanie mieszkania po śmierci współmałżonka

Wycena prawa najmu TBS

W zakresie wyceny prawa najmu TBS należy przyjąć tutaj daleką analogię do ustalania wartości stosunku najmu dla potrzeb podziału majątku. Wartość prawa najmu jest liczona rozmaicie, ale co do zasady należy liczyć uzyskaną przez najemcę korzyść stanowiącą różnicę między czynszem najmu rzeczywiście uiszczanym w ramach rozpatrywanego stosunku najmu, a czynszem rynkowym za podobny lokal, w określonym przedziale czasu (np. w okresie 10-30 lat, w zależności od prognozowanego czasu trwania najmu) – teza i uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z 24 maja 2002r. III CZP 28/02, OSNC 2002/12/150.

Należy brać pod uwagę, że to najemca lokalu TBS jest w uprzywilejowanej sytuacji, płacąc co najmniej o połowę niższy od rynkowego czynsz. Wobec tego jest to niewątpliwie najem na bardzo korzystnych zasadach. Sąd więc powinien przyjąć, że minimalny czynsz płatny za lokal o takiej wielkości i położeniu stanowił np. dwukrotność czynszu uiszczanego przez najemcę lokalu. Wynika to z zasad ustalania czynszu najmu w lokalach TBS, z reguły określanego na poziomie dawnego czynszu regulowanego.

Zgodnie bowiem z art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, czynsz ustalany dla tych lokali nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.).

Sąd może porównać kwotę płaconego czynszu do czynszu rynkowego za podobny lokal w podobnej lokalizacji, a różnicę przemnożyć przez okres np. 10 lat i w taki sposób określić wartość najmu. 10-letni termin sąd może przyjąć, stosując daleką analogię do sposobu obliczania wartości prawa najmu na potrzeby ustawy o podatku od spadków i darowizn, w przypadku najmu na czas nieokreślony, z zastrzeżeniem, że przepisy tej ustawy mogą stanowić i stanowią jedynie orientacyjną wskazówkę.

Generalnie więc do nawiązania stosunku najmu w TBS koniecznym było wniesienie kwoty partycypacji, co zasadniczo różnicuje sytuację najemców tego typu lokali od najemców lokali komunalnych. Swoim charakterem kwota partycypacji zbliżona jest do wkładu mieszkaniowego wnoszonego na poczet nabycia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Jednocześnie w tego typu lokalach czynsz ustalany jest na wyższym poziomie niż w lokalach komunalnych. Nadto gdy dochody najemcy przekroczą określony w przepisach ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego pułap, Towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu; w związku z tym nie ma pewności co do wysokości czynszu, co również stanowi różnicę między najmem komunalnym a najmem w TBS. Może zatem nie zaistnieć dla małżonka, któremu najem zostanie przyznany, określona korzyść związana z możliwością korzystania przez dłuższy czas z lokalu z czynszem regulowanym. Mając na uwadze powyższe różnice między najmem komunalnym a najmem w TBS, w ocenie innych sądów prawo najmu lokalu uzyskanego na podstawie umowy zawartej z Towarzystwem Budownictwa Społecznego winno być ustalone w wysokości kwoty partycypacyjnej, jaka podlegałaby zwrotowi po zakończeniu stosunku najmu. Przemawia za tym także treść przepisu art. 29a ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, z którego wynika, że w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu.

Wskazać należy, że w dacie zawierania umowy o partycypację przez Pana żonę ustawa o niektórych formach popierania budownictwa społecznego nie zawierała uregulowania dotyczącego zwrotu kwoty partycypacji. Cytowany wyżej przepis art. 29a został dodany przez art. 1 pkt 13 ustawy z dnia 27 sierpnia 2004r. (Dz. U. z 2004r., Nr 313, poz. 2157). Ponieważ w ustawie nowelizującej brak przepisów intertemporalnych dotyczących tej kwestii można uznać, że strony umowy mogły kwestię zwrotu kwoty partycypacji uregulować zgodnie z zasadą swobody kontraktowej.

Podobnie należy ustalić, że kwota wpłaconej przez strony kaucji winna zostać zaliczona w skład majątku dorobkowego stron, jednakże winna to być nie kwota kaucji a wierzytelność przysługująca stronom względem TBS, co też wyliczy sam TBS.

Zgodnie natomiast z art. 212 § 2 K.c. podział majątku może polegać na przyznaniu rzeczy, której nie da się podzielić, stosownie do okoliczności jednemu z małżonków z obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego, zaś jeśli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne, przy czym stosownie do treści § 3 – sąd oznaczy wysokość, termin, sposób uiszczenia spłat i dopłat. Zapewne więc ustalając prawo najmu w TBS, sąd przyzna to prawo Pana żonie z odpowiednią spłatą na Pana rzecz.

Oczywiście wycena prawa najmu najczęściej powinna się opierać o wiadomości specjalne, dlatego w tym zakresie powinien zostać powołany biegły z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność wyceny prawa najmu, chyba że sąd uzna, że jest zbędny.

Zobacz również: Co z mieszkaniem TBS po śmierci partycypanta?

Małżonkowie zajmujący wspólne mieszkanie po rozwodzie

Co do opuszczenia przez Pana lokalu po orzeczeniu rozwodu, sąd nie nakaże Panu opuszczenia tego lokalu, jeżeli orzeknie o wspólnym zamieszkiwaniu, a orzeknie o tym, jeżeli stwierdzi, że Pan tam zamieszkuje i będzie nadal zamieszkiwał.

Zgodnie z art. 58 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – jeżeli małżonkowie zajmują wspólne mieszkanie, sąd w wyroku rozwodowym orzeka także o sposobie korzystania z tego mieszkania przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków. W wypadkach wyjątkowych, gdy jeden z małżonków swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, sąd może nakazać jego eksmisję na żądanie drugiego małżonka. Na zgodny wniosek stron sąd może w wyroku orzekającym rozwód orzec również o podziale wspólnego mieszkania albo o przyznaniu mieszkania jednemu z małżonków, jeżeli drugi małżonek wyraża zgodę na jego opuszczenie bez dostarczenia lokalu zamiennego i pomieszczenia zastępczego, o ile podział bądź jego przyznanie jednemu z małżonków są możliwe.

Tak więc jeżeli małżonkowie zajmują wspólne mieszkanie, obowiązkiem sądu jest orzeczenie w wyroku rozwodowym także o sposobie korzystania z tego mieszkania przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków (art. 58 § 2 zd. 1).

Od obligatoryjnego określenia sposobu korzystania ze wspólnie zajmowanego mieszkania sąd może wyjątkowo odstąpić wtedy, gdy rozwiedzeni małżonkowie z uzasadnionych przyczyn sprzeciwiają się temu, zwłaszcza gdy już wcześniej uzgodnili między sobą sposób korzystania z mieszkania, sąd zaś uzna, że to uzgodnienie nie narusza usprawiedliwionych interesów dzieci oraz tego z małżonków, któremu powierzono wykonywanie władzy rodzicielskiej (teza III ust. 2 wytycznych SN z 1978 r.).

Jak już wspominałem, potrzeba orzeczenia w myśl art. 58 § 2 zd. 1 nie zachodzi wtedy, gdy małżonkowie faktycznie nie zajmują wspólnie mieszkania, gdyż jedno z nich z własnej woli – lub nawet wskutek przyczyn od niego niezależnych – przebywa gdzie indziej, np. wyjechało na dłuższy pobyt za granicę, odbywa długotrwałą karę pozbawienia wolności. W takich wypadkach regulowanie w wyroku rozwodowym sposobu korzystania przez małżonków ze wspólnego mieszkania mijałoby się z celem wymienionego przepisu, nie można bowiem realnie określić sposobu wspólnego korzystania, który miałby nastąpić dopiero w dalszej przyszłości. W tych wypadkach więc rozwiedziony małżonek będzie mógł w przyszłości dochodzić swych ewentualnych praw do wspólnego mieszkania na zasadach ogólnych, przewidzianych w obowiązującym prawie. Natomiast za uzasadnione należy uznać orzeczenie o sposobie korzystania ze wspólnego mieszkania w sytuacji, gdy nieobecność jednego z małżonków w tym mieszkaniu jest przejściowa i krótkotrwała, np. z powodu pobytu w szpitalu lub sanatorium, urlopu, delegacji służbowej do pracy w innej miejscowości. Wydanie takiego orzeczenia należy uznać za potrzebne także wtedy, gdy jedno z małżonków przejściowo opuściło wspólne mieszkanie na skutek samowolnego, bezprawnego czynu drugiego małżonka, z czym się jednak nie godzi i wyraża wolę powrotu do tego mieszkania, po uregulowaniu przez sąd zakresu korzystania w sposób chroniący go przed bezprawiem ze strony drugiego małżonka (uzasadnienie tezy IV wytycznych SN z 1978 r.).

Jak więc wynika z powyższego, wszystko na to wskazuje, że posiada Pan również prawo do najmu lokalu w TBS i powinien Pan domagać się odpowiedniej spłaty, która, jak sam Pan widzi, nie jest wyliczana w ustalony z góry sposób.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.