• Data: 2024-06-13 • Autor: Tomasz Krupiński
Jestem partycypantem mieszkania w TBS, którego najemcą była moja mama. Czy mogę wskazać następnego najemcę? Mama zmarła i kilka osób jest zainteresowanych przejęciem mieszkania w TBS jako majątku spadkowego. Jak wygląda sprawa mieszkania w kwestii podziału majątku i praw do mieszkania? Dodam, że prawdopodobnie mama w testamencie wykluczyła siostrę z prawa do spadku.
Mieszkania w TBS są przyznawane na podstawie stosunku zobowiązaniowego najmu. Oznacza to, iż prawo najmu nie podlega dziedziczeniu i nie wchodzi w skład masy spadkowej. Natomiast stanowi wymierną wartość, która nie jest obojętna dla uregulowań prawnych.
Zobacz również: Jak wyliczyć kwotę zwrotu partycypacji w TBS?
Cytowana część art. 691 K.c. mająca zastosowanie w niniejszej sprawie przewiduje zatem dwie przesłanki wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, które muszą być spełnione łącznie, a mianowicie:
Niewątpliwie wszystkie wymienione w treści powołanego przepisu osoby, to osoby bliskie zmarłemu najemcy, niemniej jednak nie wszystkie osoby mu bliskie mieszczą się w kręgu osób, o których mowa w art. 691 § 1 K.c.
Do kręgu osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy, można więc zaliczyć, na tle tego przepisu, poza osobami należącymi do trzech pierwszych grup uprawnionych, tylko osobę, która pozostawała z najemcą w stosunkach obejmujących również więź fizyczną (por. uchwała SN z 21.05.2002 r., sygn. akt III CZP 26/02).
Przepisy nie określają wymaganego czasu przed śmiercią najemcy, w którym osoba musi zamieszkiwać, aby wejść w stosunek najmu. Przyjmuje się, że decydujące w tej sprawie ma zameldowanie w tym lokalu. Powyższa wykładnia jest zgodna z zapatrywaniem Sądu Najwyższego, który w wyroku z dnia 20 czerwca 2001 roku, sygn. akt I CKN 1179/98, stwierdził, że nawet czasowe – uzasadnione określonymi przyczynami – przebywanie poza miejscem stałego miejsca zamieszkania nie oznacza, by najemca przestał mieszkać w „swoim” lokalu, by zmienił miejsce zamieszkania.
Co do zasady zatem do nabycia uprawnienia wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy ma – zgodnie z art. 691 K.c. – jedynie taka osoba, która spełnia równocześnie dwa warunki:
1) jest osobą bliską najemcy wymienioną w tym przepisie i
2) stale z nim mieszka aż do jego śmierci.
Kwestia testamentu pozostaje więc obojętna dla przedmiotowej sprawy. Istotne są uregulowania K.c. wskazujące jedynie możliwość wstąpienia w stosunek najmu. Samo prawo najmu nie podlega zasadom dziedziczenia, a jedynie ustalone jest pierwszeństwo wstąpienia w stosunek najmu.
Zobacz również: Co z mieszkaniem TBS po śmierci partycypanta?
Rodzinne Przejęcie Mieszkania
Pani Anna mieszkała razem z mamą w mieszkaniu TBS przez ostatnie 10 lat. Po śmierci mamy, zgodnie z artykułem 691 Kodeksu cywilnego, Pani Anna mogła wstąpić w stosunek najmu. Ponieważ była bliską krewną i zamieszkiwała tam wspólnie z najemcą aż do jej śmierci, spełniała oba warunki wymagane do przejęcia mieszkania. Testament, w którym mama wykluczyła siostrę Pani Anny z prawa do spadku, nie miał w tej kwestii znaczenia. Dzięki temu Pani Anna mogła legalnie kontynuować najem mieszkania w TBS.
Brak Prawa do Przejęcia Najmu
Pan Marek był synem najemcy mieszkania TBS, jednak od wielu lat mieszkał za granicą. Po śmierci ojca, Pan Marek myślał, że może przejąć najem mieszkania. Jednak zgodnie z przepisami, aby wejść w stosunek najmu, musiałby mieszkać z ojcem do chwili jego śmierci. Ponieważ tego warunku nie spełniał, prawo najmu nie przeszło na niego. W rezultacie TBS musiał rozwiązać umowę najmu i zaproponować lokal innym potrzebującym.
Sprawa Czasowego Pobytu
Pani Katarzyna zamieszkiwała z babcią w mieszkaniu TBS, będąc formalnie zameldowaną w tym lokalu. W ostatnich miesiącach życia babci, Pani Katarzyna musiała czasowo wyjechać z miasta z powodu pracy. Po śmierci babci, mimo chwilowej nieobecności, nadal była traktowana jako osoba zamieszkująca w lokalu. Dzięki temu, zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, mogła wstąpić w stosunek najmu, gdyż nie zmieniła miejsca zamieszkania, a jedynie przebywała czasowo poza nim.
Każdy z tych przykładów pokazuje różne sytuacje związane z przejęciem najmu mieszkania w TBS po śmierci najemcy. Kluczowe są dwa warunki: bliskość relacji z najemcą oraz zamieszkiwanie z nim do chwili jego śmierci. Testamenty czy podział spadku nie mają tu znaczenia, liczy się tylko spełnienie wymogów określonych w artykule 691 Kodeksu cywilnego.
Skorzystaj z naszych usług porad prawnych online oraz przygotowania pism, aby zapewnić sobie profesjonalne wsparcie w kwestiach związanych z najmem mieszkań TBS i innymi sprawami prawnymi. Nasi eksperci są gotowi pomóc Ci szybko i skutecznie rozwiązać Twoje problemy prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21.05.2002 r., sygn. akt III CZP 26/02
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2001 roku, sygn. akt I CKN 1179/98
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
