Wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego

Rozwiązanie umowy najmu lokalu komunalnego ze wzgląd na zachowanie najemcy

Z Pani relacji wynika, że jest Pani współnajemcą wraz z Pani ojcem mieszkania komunalnego, znajdującego się w zasobach TBS.

Pani ojciec jest alkoholikiem i jest uciążliwy dla mieszkańców, a po kilkukrotnych skargach otrzymaliście Państwo pismo z TBS o rozwiązaniu umowy najmu.

Wobec powyższego pyta Pani, czy TBS może rozwiązać umowę również z Panią i wyrzucić Panią z mieszkania, gdyż po pierwsze to nie Pani zachowywała się niezgodnie z zasadami porządku domowego, a ponadto Pani w obecnej chwili pracuje za granicą, a w związku z tym, że jest to praca sezonowa – co jakiś czas wraca Pani do Polski.

Jeżeli więc zajmowany przez Pani ojca lokal komunalny znajduje się w zasobach TBS, to i tak w tym przypadku nie będą miały zastosowania przepisy dotyczące TBS, a jedynie przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r., poz. 150 z późn. zm.).

Jak wynika z okoliczności to Pani ojciec jest głównym najemcą mieszkania komunalnego, zaś Pani jest jedynie współlokatorem.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów – ilekroć w ustawie jest mowa o lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, zaś przez współlokatora – należy rozumieć lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem.

Natomiast art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje okoliczności mogące powodować rozwiązanie umowy najmu najemcy lokalu komunalnego. Zgodnie z tym przepisem:

„1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel.

7. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.

9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.

10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

11. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2013 r., poz. 255).

12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.”

Naganne zachowanie, o którym mowa w przepisie art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego musi być uporczywe (częste, wielokrotne, powtarzające się) lub rażąco naganne (o dużym nasileniu złej woli, szczególnie szkodliwe ze względu na charakter naruszeń norm). To prawnie i społecznie naganne zachowanie musi mieć realnie uciążliwy wpływ na zamieszkiwanie innych lokatorów w lokalach sąsiednich (tak Roman Dziczek, Ochrona praw lokatorów, Komentarz, LexisNexis, Warszawa 2005, str. 91).

Żaden przepis ustawy nie zawiera definicji rażąco nagannego postępowania, jednakże sądy posiłkują się orzecznictwem Sądu Najwyższego na gruncie przepisu art. 58 § 2 K.r.o., stanowiącym m.in., że wypadkach wyjątkowych, gdy jeden z małżonków swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, sąd może nakazać jego eksmisję. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 stycznia 1978 r., III CZP 30/77, OSNCP 1978, nr 3, poz. 39, rażąca naganność postępowania, będąca jedną z przesłanek eksmisji, musi być nagannością zawinioną a zawinione, rażąco naganne postępowanie uniemożliwia dalsze wspólne zamieszkiwanie. Sąd Najwyższy wskazał, że ma ono miejsce zwłaszcza w przypadku nadużywania alkoholu, wszczynania awantur, dopuszczania się aktów przemocy.

W Pani przypadku nie wiem, czy Pani podpisywała umowę najmu, czy też jedynie zamieszkuje Pani razem z ojcem jako członek rodziny, a głównym najemcą i uprawnionym do lokalu na podstawie umowy najmu jest Pani ojciec. Jeżeli to także Pani podpisywała umowę to jej wypowiedzenie wobec Pani także musi wynikać z ustawowych podstaw wypowiedzenia, które będzie musiała udowodnić gmina.

Zobacz również: Jak uniknąć eksmisji z mieszkania komunalnego?

Czy córka eksmitowanego musi opuścić mieszkanie komunalne?

Jeżeli tylko Pani ojciec był najemcą na podstawie umowy z gminą, to rozwiązując z nim umowę, Pani traci również prawo do zamieszkiwania, ale oczywiście sam pozew o eksmisję będzie obejmował również Panią, jako osobę korzystającą z lokalu.

Jeżeli natomiast posiada Pani prawo do lokalu (jest Pani osobą zawierającą umowę) to Pani prawo ma charakter samoistny, przez co może Pani próbować negować wypowiedzenie wobec Pani. Należałoby wtedy żądać wyjaśnień w piśmie skierowanym do gminy, informując, że brak cofnięcia wypowiedzenia wobec Pani skutkować będzie skierowaniem sprawy do sądu w przedmiocie powództwa o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia Pani stosunku najmu. W piśmie tym można wspomnieć o sezonowych Pani wyjazdach, korzystaniu z lokalu oraz braku po stronie Pani przesłanek uzasadniających wypowiedzenie stosunku najmu.

Jeżeli gmina nie cofnie wypowiedzenia w stosunku do Pani pozostanie Pani udowodnienie swoich racji przed sądem w sprawie o stwierdzenie bezskuteczności wypowiedzenia najmu lokalu w stosunku do Pani.

Reasumując, jeżeli nie była Pani osobą, z którą zawarto umowę najmu, to w przypadku skutecznego wypowiedzenia najmu Pani ojcu, Pani będzie obowiązana opuścić lokal.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 1978 r., sygn. akt  III CZP 30/77

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.