• Autor: Wioletta Dyl
Jestem partycypantem mieszkania w TBS, jako najemców wyznaczyłam córkę i zięcia, kiedy byli już po ślubie. Niestety małżeństwo nie przetrwało i doszło do rozwodu. Były zięć jest już wymeldowany z mieszkania, ale nie zrezygnował z tytułu najemcy. Nie dokłada się do czynszu i nie przedkłada zeznania podatkowego, co skutkuje podwyższeniem czynszu. Prośby nie skutkują. Co zrobić, aby pozbyć się uciążliwego najemcy? Czy jest wyjście z sytuacji poza wniesieniem sprawy do sądu?
Sprawa niestety nie jest prosta. W przypadku mieszania TBS mamy do czynienia z dwiema umowami. Pierwszą jest umowa o partycypację w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, powiązana z obowiązkiem wpłacenia części kosztów budowy mieszkania i prawem do wskazywania najemców lokalu, gdy jest on wolny pod względem faktycznym i prawnym.
Pani jako partycypant wskazała swoją córkę i zięcia jeszcze w trakcie trwania ich małżeństwa. Umowa najmu została zatem zawarta z nimi dwojgiem jako wskazanymi przez Panią najemcami. W takiej sytuacji umowa taka podlega ochronie z art. 6801 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią § 1 zdanie pierwsze tego art.:
„Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.”
Natomiast § 2 tego art. stanowi, że: „Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu”.
A zatem, jeżeli sprawa rozwodowa jest już zakończona, a Pani córka nie podniosła w trakcie procesu, że zamierza zatrzymać prawo najmu wyłącznie dla siebie, to sąd nie orzekał w tej kwestii w wyroku rozwodowym, więc w zależności od wartości odtworzeniowej lokalu są dwie drogi postępowania.
Zobacz również: Koszt odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych
W pierwszym wypadku, gdy wartość odtworzeniowa lokalu jest mniejsza niż 3% w skali roku, córka powinna złożyć wniosek do TBS-u o wypowiedzenie byłemu małżonkowi umowy najmu. Zgodnie z treścią art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 150 z dnia 31.01.2014 r.): „Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.”
TBS, wobec wypełnienia powyższych przesłanek, powinien takie wypowiedzenie byłemu zięciowi przesłać.
W drugim przypadku, tj. jeżeli czynsz najmu jest wyższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, niestety pozostaje jedynie wniesienie powództwa do sądu o rozwiązanie stosunku najmu z byłym zięciem.
Jest jeszcze trzecie wyjście. Wspomniała Pani, że zięć nie składa do TBS (jeśli dobrze zrozumiałam) deklaracji o osiąganych dochodach. Tymczasem najemca jest obowiązany składać do TBS-u raz na 2 lata (do 30 kwietnia), deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim. Zaświadczenie powinno być składane bez wzywania przez TBS. Poza tym najemca jest obowiązany, na żądanie TBS-u, przedstawić zaświadczenie właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę.
Z oświadczeniem o zarobkach związana jest przesłanka wypowiedzenia umowy najmu tj.: w przypadku niezłożenia stosownej deklaracji w terminie – TBS może (ale nie musi) wypowiedzieć umowę najmu. Do okresu wypowiedzenia stosuje się wówczas przepisy ww. ustawy o ochronie praw lokatorów. Być może zatem warto zwrócić administracji TBS uwagę na ten wątek i wykorzystać go bez konieczności oddawania sprawy do sądu.
Zobacz również: Małżonkowie jako najemcy
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
