Wypisanie byłego męża z umowy najmu mieszkania TBS
• Autor: Wioletta Dyl
Jestem partycypantem mieszkania w TBS, jako najemców wyznaczyłam córkę i zięcia, kiedy byli już po ślubie. Niestety małżeństwo nie przetrwało i doszło do rozwodu. Były zięć jest już wymeldowany z mieszkania, ale nie zrezygnował z tytułu najemcy. Nie dokłada się do czynszu i nie przedkłada zeznania podatkowego, co skutkuje podwyższeniem czynszu. Prośby nie skutkują. Co zrobić, aby pozbyć się uciążliwego najemcy? Czy jest wyjście z sytuacji poza wniesieniem sprawy do sądu?
Najem mieszkania w trakcie małżeństwa
Sprawa niestety nie jest prosta. W przypadku mieszania TBS mamy do czynienia z dwiema umowami. Pierwszą jest umowa o partycypację w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, powiązana z obowiązkiem wpłacenia części kosztów budowy mieszkania i prawem do wskazywania najemców lokalu, gdy jest on wolny pod względem faktycznym i prawnym.
Pani jako partycypant wskazała swoją córkę i zięcia jeszcze w trakcie trwania ich małżeństwa. Umowa najmu została zatem zawarta z nimi dwojgiem jako wskazanymi przez Panią najemcami. W takiej sytuacji umowa taka podlega ochronie z art. 6801 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią § 1 zdanie pierwsze tego art.:
„Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.”
Natomiast § 2 tego art. stanowi, że: „Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu”.
A zatem, jeżeli sprawa rozwodowa jest już zakończona, a Pani córka nie podniosła w trakcie procesu, że zamierza zatrzymać prawo najmu wyłącznie dla siebie, to sąd nie orzekał w tej kwestii w wyroku rozwodowym, więc w zależności od wartości odtworzeniowej lokalu są dwie drogi postępowania.
Zobacz również: Koszt odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych
Wartość odtworzeniowa lokalu
W pierwszym wypadku, gdy wartość odtworzeniowa lokalu jest mniejsza niż 3% w skali roku, córka powinna złożyć wniosek do TBS-u o wypowiedzenie byłemu małżonkowi umowy najmu. Zgodnie z treścią art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 150 z dnia 31.01.2014 r.): „Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.”
TBS, wobec wypełnienia powyższych przesłanek, powinien takie wypowiedzenie byłemu zięciowi przesłać.
W drugim przypadku, tj. jeżeli czynsz najmu jest wyższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, niestety pozostaje jedynie wniesienie powództwa do sądu o rozwiązanie stosunku najmu z byłym zięciem.
Jest jeszcze trzecie wyjście. Wspomniała Pani, że zięć nie składa do TBS (jeśli dobrze zrozumiałam) deklaracji o osiąganych dochodach. Tymczasem najemca jest obowiązany składać do TBS-u raz na 2 lata (do 30 kwietnia), deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim. Zaświadczenie powinno być składane bez wzywania przez TBS. Poza tym najemca jest obowiązany, na żądanie TBS-u, przedstawić zaświadczenie właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę.
Z oświadczeniem o zarobkach związana jest przesłanka wypowiedzenia umowy najmu tj.: w przypadku niezłożenia stosownej deklaracji w terminie – TBS może (ale nie musi) wypowiedzieć umowę najmu. Do okresu wypowiedzenia stosuje się wówczas przepisy ww. ustawy o ochronie praw lokatorów. Być może zatem warto zwrócić administracji TBS uwagę na ten wątek i wykorzystać go bez konieczności oddawania sprawy do sądu.
Zobacz również: Małżonkowie jako najemcy
Przykłady
Rozwód i brak współpracy byłego zięcia
Po rozwodzie córki były zięć został wymeldowany, ale wciąż figurował jako współnajemca mieszkania TBS. Mimo licznych próśb, nie składał deklaracji dochodowej i nie dokładał się do czynszu, co prowadziło do jego podwyżki. Właścicielka zgłosiła problem do TBS, wskazując na brak deklaracji dochodowej, co pozwoliło administracji wypowiedzieć umowę najmu byłemu zięciowi bez konieczności rozprawy sądowej.
Zaległości czynszowe jako argument
Były małżonek córki przestał płacić czynsz po rozwodzie, co doprowadziło do narastających zaległości. Właścicielka mieszkania poinformowała TBS o braku zamieszkiwania i nieopłacaniu należności przez byłego zięcia. Administracja, powołując się na przepisy dotyczące braku użytkowania lokalu przez ponad 12 miesięcy, wypowiedziała umowę najmu.
Brak deklaracji dochodowej
W sytuacji, gdy były zięć nie składał obowiązkowej deklaracji dochodowej do TBS przez ponad dwa lata, właścicielka zwróciła na to uwagę administracji. TBS, zgodnie z przepisami, uznał ten fakt za podstawę do wypowiedzenia umowy najmu bez konieczności angażowania sądu.
Podsumowanie
Rozwiązanie problemu związanego z wypisaniem byłego małżonka z umowy najmu mieszkania TBS wymaga analizy obowiązujących przepisów i działań w porozumieniu z administracją. Kluczowe mogą okazać się takie kwestie, jak brak zamieszkiwania, nieskładanie wymaganych deklaracji dochodowych czy zaległości czynszowe. W niektórych przypadkach TBS ma możliwość wypowiedzenia umowy bez konieczności wnoszenia sprawy do sądu, co pozwala na szybsze rozwiązanie problemu. Ważne jest jednak, aby działać zgodnie z prawem i współpracować z odpowiednimi instytucjami.
Oferta porad prawnych
Oferujemy profesjonalne porady prawne dostosowane do Twoich potrzeb. Specjalizujemy się w sprawach związanych z prawem mieszkaniowym, rodzinnym i cywilnym. Zapewniamy indywidualne podejście, jasne wyjaśnienie przepisów oraz skuteczne rozwiązania prawne. Skontaktuj się z nami, aby otrzymać wsparcie i fachową pomoc w Twojej sprawie.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Utrata prawa do lokalu socjalnego, czy można uniknąć przymusowej przeprowadzki?
» Zwrot partycypacji a amortyzacja, co może odliczyć TBS?
» Spór o głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – czy zarząd może je przerwać?
» Rozliczenia najmu, czy wynajmujący może obciążyć najemcę dodatkowymi kosztami?
» Wynajem mieszkania a obowiązki najemcy, co robić w przypadku wyprowadzki?
